Doanh thu bán nhà èo uột, doanh nghiệp địa ốc chịu nhiều sức ép để về đích

Doanh số bán bất động sản èo uột

Trong bối cảnh kinh tế còn nhiều thách thức, đa số người mua hụt dòng tiền khi lãi vay cao, cửa tín dụng khó vào, các dòng tiền nhàn rỗi vẫn trú chân ở kênh gửi tiết kiệm. Trạng thái thi trường không tốt khiến cho nhiều doanh nghiệp bất động sản không thể bán hàng hàng như kỳ vọng.

Nhìn toàn cảnh thị trường nhà ở và bất động sản nghỉ dưỡng đều ghi nhận tình trạng giao dịch đình trệ cả rổ hàng sơ cấp (chủ đầu tư mở bán) lẫn rổ hàng thứ cấp (đầu tư mua đi bán lại). Thậm chí nhiều doanh nghiệp địa ốc còn không ghi nhận doanh thu từ hoạt động cốt lõi là bán bất động sản cả quí 2 vừa qua.

Cụ thể, trong cơ cấu doanh thu của Công ty cổ phần Quốc Cường Gia Lai trong quí 2-2023, đóng góp chủ yếu là doanh thu bán điện với 33 tỉ đồng, doanh thu bán hàng hóa 11,46 tỉ đồng. Quí này công ty không ghi nhận bất kỳ khoản doanh thu nào từ bất động sản, trong khi cùng kỳ doanh nghiệp thu về gần 475 tỉ đồng.

Trong phần giải trình, Quốc Cường Gia Lai cho biết, nguyên nhân khiến doanh thu quý 2 giảm mạnh là do thị trường bất động sản khó khăn, giao dịch suy giảm, nhu cầu mua tiếp tục rơi vào thấp điểm nên trong kỳ không phát sinh doanh thu.

Phần lớn doanh nghiệp bất động sản có doanh thu bán nhà èo uột nửa đầu năm. Ảnh minh họa: V.Dũng

Tương tự báo cáo tài chính quí 2 năm nay của công ty Phát triển Bất động sản Phát Đạt cũng không ghi nhận doanh thu chuyển nhượng nhà đất. Số tiền 5 tỉ đồng là từ doanh thu cung cấp dịch vụ. Trong quí 2, dòng tiền của doanh nghiệp này trông cậy phần lớn vào bán tài sản và chuyển nhượng công ty con và đi vay.

Lũy kế 6 tháng đầu năm Phát Đạt ghi nhận doanh thu bán hàng 189 tỉ đồng, giảm 87% so với cùng kỳ. Giải trình về kết quả kinh doanh, Phát Đạt cho biết, do tình hình khó khăn chung của toàn thị trường, đặc biệt là bất động sản nên việc đầu tư kinh doanh vào các dự án không được thuận lợi.

Trong khi đó, Công ty cổ phần Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va (Novaland) cũng công bố báo cáo cho thấy, hoạt động bán hàng và ghi nhận từ bàn giao bất động sản doanh nghiệp tiếp tục duy trì ở mức thấp so với giai đoạn trước. Nửa đầu năm, doanh thu chuyển nhượng bất động sản của Novaland hơn 1.388 tỉ đồng, giảm mạnh so với cùng kỳ năm ngoái (gần 3.723 tỉ đồng).

Trong quí 2, Novaland đã bàn giao sản phẩm tại các dự án NovaWorld Phan Thiet, NovaWorld Ho Tram, Aqua City, Palm City, Saigon Royal và Victoria Village với doanh thu ghi nhận hơn 927 tỉ đồng.

Tổng công ty Đầu tư Phát triển Xây dựng (DIC Corp) ghi nhận doanh thu kinh doanh bất động sản gần 105 tỉ đồng (giảm gần 86%), chủ yếu đến từ các hoạt động chuyển nhượng căn hộ dự án Gateway Vũng Tàu, CSJ Tower; chuyển nhượng quyền sử dụng đất dự án Nam Vĩnh Yên và chuyển nhượng nhà xây thô dự án Hiệp Phước (Đồng Nai).

Với Tập đoàn Nam Long, trong 6 tháng đầu năm 2023, doanh nghiệp này đạt doanh thu thuần hơn 1.188 tỉ đồng, giảm 35% so với cùng kỳ năm trước. Trong đó, doanh thu bán đất, căn hộ, nhà phố, biệt thự là 1.052 tỉ đồng (giảm 39%), chủ yếu đến từ việc bàn giao các sản phẩm thuộc 2 dự án khu đô thị Mizuki Park (TPHCM) và Southgate (Long An).

Đất Xanh cũng là doanh nghiệp lớn ghi nhận mức doanh số bán hàng sụt giảm trong nửa đầu năm vơí1.092 tỉ đồng (giảm 67%).

Tuy vậy, vẫn có một số doanh nghiệp “lội ngược dòng” trong đà suy giảm doanh thu bán nhà. Đơn cử, Công ty cổ phần Vinhomes với gần như “gánh” doanh số bán hàng cho toàn ngành là doanh thu bán bất động sản đạt 57.100 tỉ đồng sau các đợt mở bán thành công của dự án Vinhomes Ocean Park 2 (The Empire) và Vinhomes Ocean Park 3 (The Crown).

Nhìn chung, doanh số bán bất động sản của nhiều chủ đầu tư sụt giảm do lý do khách quan là thị trường địa ốc trầm lắng kéo dài. Cũng có một số doanh nghiệp ghi nhận lợi nhuận tăng mạnh chủ yếu là nhờ các các dự án chuyển tiếp đã đủ điều kiện ghi nhận doanh thu. Trong khi đó, không ít dự án của một số ông lớn đang gặp vướng mắc về pháp lý, chưa thể triển khai tiếp nên chưa kịp đưa vào kinh doanh.

Tuy vậy, nhìn tổng quan vào thị trường, Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) cho biết, sức mua trên thị trường bất động sản rất yếu, các doanh nghiệp địa ốc tiếp tục bị thiếu hụt dòng tiền kinh doanh, bị sụt giảm thanh khoản, thậm chí bị mất thanh khoản. Đa số các doanh nghiệp địa ốc cũng đang bị nghẽn các nguồn vốn đến từ trái phiếu doanh nghiệp và huy động từ khách hàng.

Chạy “nước rút” để tăng cung và kích cầu

Mặc dù đà giảm tăng trưởng kinh doanh của các doanh nghiệp bất động sản đang có dấu hiệu chậm lại nhưng chưa đủ để lạc quan. Bởi người mua vẫn mang tâm lý dò xét và người bán vẫn chưa tự tin lẫn điều kiện để bổ sung nguồn cung phù hợp. Thị trường vẫn cần thời gian để hai phía (cung và cầu) tiếp cận được với nhau. Đây cũng là nỗi lo của doanh nghiệp trong kế hoạch về đích nửa cuối năm 2023.

Chính vì vậy, giải pháp cần kíp lúc này theo giới chuyên gia không chỉ là tăng cung ở phân khúc hợp lý mà còn phải kích cầu thị trường bất động sản. Nhưng với quỹ thời gian còn lại của năm có kịp chuẩn bị cung lẫn các giải pháp kích cầu để thuyết phục người mua quay lại giao dịch sớm hay không?

Dữ liệu của Batdongsan.com.vn cho biết, tổng quan 7 tháng đầu năm 2023, các chỉ số của thị trường nhà đất bán chưa cải thiện nhiều, mức độ quan tâm vẫn giảm 33% và lượng tin đăng giảm đến 48% so với cùng kỳ năm trước. Mặc dù vậy, thị trường bắt đầu xuất hiện tín hiệu tăng trưởng trở lại. Trong tháng 7, nhu cầu tìm mua bất động sản trên cả nước tăng 6%, lượng tin rao bán nhà đất cũng tăng 4% so với tháng liền trước.

Tâm lý thị trường được cải thiện sau hàng loạt động thái tháo gỡ của Chính phủ, nhưng đà phục hồi vẫn chưa được như kỳ vọng. Một trong những nguyên nhân được nói đến nhiều nhất là do “độ trễ chính sách” và thị trường phải mất ít nhất khoảng 6 tháng để thẩm thấu.

Theo diễn tiến này thì quỹ thời gian còn lại của năm tương đối hạn hẹp khiến doanh nghiệp chịu nhiều sức ép trong việc triển khai chính sách bán hàng để về đích đúng kế hoạch. Trong hàng loạt “chiêu thức” được tung ra, có một số chính sách chưa từng xuất hiện trong chiến lược bán hàng trước đó của các doanh nghiệp như chiết khấu tỷ lệ rất cao, hỗ trợ lãi suất trong thời gian dài…

Theo báo cáo của Viện nghiên cứu Tài chính – Bất động sản Dat Xanh Services (FERI), nhiều chủ đầu tư đã trả trước chi phí marketing, truyền thông cho đại lý. Đồng thời, các đơn vị cũng tăng phí môi giới bằng hình thức thưởng nóng cho nhân viên kinh doanh, có nơi đã tăng gấp 3 lần so với trước kia. Một số công ty đã giảm số tiền nhận giữ chỗ có hoàn lại nhằm thu hút sự quan tâm và tạo thuận tiện cho người mua. Trước đây, khoản tiền này dao động 50-100 triệu đồng/sản phẩm thì nay đã giảm xuống còn 30 triệu đồng/sản phẩm.

Ông Diệp Đình Chung, Giám đốc kinh doanh Tập đoàn Nam Long cho biết, khó khăn của thị trường bất động sản đang đối mặt là rất lớn. Dù có sự can thiệp và hỗ trợ từ phía Chính phủ nhưng để thị trường bất động sản phục hồi và khởi sắc còn là một chặng đường dài. Giá không còn là yếu tố hàng đầu, thay vào đó là chính sách, thương hiệu, sức khỏe doanh nghiệp, hơn hết là tâm lý của người mua được cải thiện đến đâu…

Không có nhiều thời gian cho cuộc đua tăng cung và kích cầu để về đích 2023 của doanh nghiệp . Ảnh minh họa: DNCC

Trong khi đó, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cho rằng, vấn đề cốt lõi đầu tiên vẫn phải là tăng tổng cầu cho thị trường bất động sản và giải pháp tốt nhất để tăng tổng cầu là thông qua “đòn bẩy” tín dụng. Bởi trong tình thế hiện nay, việc tiếp cận được nguồn vốn tín dụng đối với bất cứ chủ thể nào cũng như “vớ được chiếc phao cứu sinh”.

Theo ông Châu, thời gian qua, các chủ đầu tư bất động sản đã xoay sở đủ đường từ hạ giá sản phẩm, chuyển nhượng dự án, sáp nhập doanh nghiệp để “thoát thân” nhưng vẫn khó khăn chồng chất. Trong khi các kênh huy động vốn quan trọng như trái phiếu doanh nghiệp, nguồn tiền từ khách hàng thì chưa được khơi thông. Đặc biệt là dòng vốn tín dụng vẫn còn khó tiếp cận.

Doanh nghiệp không chỉ lo về nguồn cung và sức cầu mà ngay cả vấn đề nguồn nhân lực cũng đáng ngại khi thời gian qua doanh nghiệp chuyển biến rất nhiều. Thị trường chứng kiến làn sóng nhân sự bất động sản bỏ nghề, chuyển dịch sang các lĩnh vực khác. Thách thức đặt ra là khi thị trường phục hồi, doanh nghiệp sẽ phải đối mặt với bài toán làm sao để xây dựng hệ thống bán hàng chuyên nghiệp kịp thời cho kế hoạch bán hàng cuối năm.

Không chỉ vậy, dòng tiền hoạt động suy giảm là vấn đề khiến doanh nghiệp gặp thách thức trong ngắn hạn. Điều này khiến việc mở bán dự án mới không thể diễn ra nhanh chóng trong nửa cuối năm 2023 bởi công tác chuẩn bị mở bán cần nhiều thời gian hơn. Ngoài ra vấn đề nợ trái phiếu đến hạn trong nửa cuối năm tăng cao khiến cho nguồn lực của doanh nghiệp bị chi phối đáng kể. Như vậy, nếu không ghi nhận doanh thu tài chính mà chỉ trông cậy vào bán hàng thì việc về đích đúng kế hoạch năm là không dễ với nhiều doanh nghiệp.

V.Dũng