Doanh nghiệp đề nghị làm rõ nhiều điều khoản trong Dự thảo Nghị định quy định về giá đất

Làm rõ thời điểm giao đất, cách tính xác định tài sản gắn với đất

Cộng đồng doanh nghiệp (DN) đề nghị làm rõ các vấn đề liên quan đến lựa chọn phương pháp định giá đất trong trường hợp giao đất, cho thuê đất theo tiến độ bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.

Làm rõ thời điểm giao đất, cách tính xác định tài sản gắn với đất. Ảnh: Hải Anh

Cụ thể, Điều 4.2.d Dự thảo quy định về xác định giá đất để giao đất, cho thuê đất theo tiến độ bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo Điều 257.2.c Luật Đất đai 2024.

Theo phản ánh của doanh nghiệp, thời điểm xác định giá đất chỉ nên áp dụng tại thời điểm đất hoàn thành giải phóng mặt bằng bàn giao đất có thể thực hiện đầu tư.

Cộng đồng DN cho biết, thực tế có những trường hợp giao đất quá nhỏ lẻ, không thể thực hiện đầu tư thì không nên xác định thời điểm để định giá đất, vì nếu quy định như vậy sẽ phát sinh thủ tục không cần thiết, phải lựa chọn phương án tính giá không đồng bộ với nhiều diện tích bàn giao không đủ thực hiện đầu tư hoặc trên phần diện tích quy hoạch không tạo ra doanh thu.

Do vậy, DN đề nghị cơ quan soạn thảo sửa đổi quy định theo hướng phương pháp thặng dư được tính trên diện tích toàn bộ dự án theo quy hoạch chi tiết xây dựng, hoặc quy hoạch tổng mặt bằng đến thời điểm định giá đất phân bổ theo tỷ trọng diện tích đối với diện tích được bàn giao.

Khúc mắc nữa là việc xác định tài sản gắn liền với đất là cây lâu năm, rừng trồng theo phương pháp so sánh.

Điều 5.3.b Dự thảo quy định, trường hợp cây lâu năm chưa đến thời điểm thu hoạch tại thời điểm chuyển nhượng, trúng đấu giá quyền sử dụng đất thì giá trị của tài sản gắn liền với đất được xác định bằng tổng chi phí đã đầu tư để trồng, chăm sóc đến thời điểm đó.

Tuy nhiên, Dự thảo chưa quy định rõ ràng cách thức, cơ sở để xác định tổng chi phí đã đầu tư để trồng, chăm sóc cây lâu năm. Việc này có thể gây khó khăn trong việc xác định giá trị tổng chi phí trong thực tế. Do đó, DN đề nghị cơ quan soạn thảo bổ sung cơ sở, cách thức xác định tổng chi phí đầu tư trong trường hợp này.

Xác định giá tài sản là công trình xây dựng gắn liền với đất của thửa đất so sánh cũng là vấn đề được DN quan tâm yêu cầu làm rõ.

Điều 5.3.c Dự thảo quy định cách thức xác định giá trị tài sản là công trình xây dựng gắn liền với đất của thửa đất so sánh, trong đó có yếu tố “giá trị hao mòn, khấu hao tại thời điểm chuyển nhượng, trúng đấu giá quyền sử dụng đất”.

DN đề nghị cơ quan soạn thảo bỏ cụm từ “khấu hao” để tránh nhầm lẫn vì từ này chỉ sử dụng trong tài chính, kế toán, được thể hiện trên sổ sách nhằm hoàn vốn, tạo quỹ tái đầu tư. Chủ tài sản có thể khấu hao nhanh, khấu hao chậm theo quy định của pháp luật không phụ thuộc vào hao mòn thực tế của công trình.

Doanh nghiệp gặp vướng khi áp dụng các phương pháp định giá đất

Điều 6.3 Dự thảo quy định công thức xác định thu nhập ròng bình quân năm (= thu nhập bình quân năm - chi phí bình quân năm). Theo phản ánh của doanh nghiệp, quy định này là chưa hợp lý vì chưa tính yếu tố “lợi nhuận của chủ đầu tư” (chưa cho phép trừ yếu tố này).

Việc không xác định lợi nhuận của chủ đầu tư sẽ không đảm bảo công bằng trong các phương pháp áp dụng do khi đối chiếu với công thức, chủ đầu tư sẽ đầu tư, khai thác mà không có lợi nhuận. Toàn bộ thặng dư từ khai thác hiện trạng công trình trên đất trong toàn bộ thời gian thuê đất (trả tiền 1 lần) của thửa đất sẽ nộp Nhà nước hết chưa kể thuế thu nhập DN.

DN gặp vướng khi áp dụng các phương pháp định giá đất. Ảnh: Hải Anh

Quy định như vậy là không phù hợp với lý thuyết về xác định chênh lệch địa tô; làm tăng mức chênh lệch về giá đất của thửa đất khi áp dụng phương pháp thu nhập với phương pháp thặng dư (nếu có cùng một thông tin quy hoạch). Do vậy, đề nghị cơ quan soạn thảo bổ sung yếu tố “lợi nhuận của chủ đầu tư” vào công thức trên.

Về chi phí kinh doanh theo phương pháp thặng dư cũng phát sinh bất cập cần tháo gỡ.

Điều 7.3.b Dự thảo quy định chi phí kinh doanh được tính bằng tỷ lệ % trên doanh thu phù hợp với mặt bằng chung tại địa phương. Theo phản ánh của DN, quy định này là chưa rõ ràng và không phù hợp. Các chi phí kinh doanh như chi phí quảng cáo, bán hàng, vận hành rất khác nhau trong từng lĩnh vực, nên khó có thể xác định mặt bằng chung tại địa phương.

Hơn nữa, việc khoanh vùng “mặt bằng chung tại địa phương” cũng chưa phù hợp, đặc biệt trong trường hợp những dự án nằm ở các địa phương chưa phát triển, chưa có nhiều dự án lớn thì mặt bằng chung tại địa phương sẽ có thể không phù hợp với dự án đó. Do vậy, đề nghị cơ quan soạn thảo sửa đổi theo hướng không giới hạn tại địa phương mà sẽ đưa ra mặt bằng chi phí phù hợp với tính chất, quy mô dự án và quy mô chủ đầu tư.

Một vướng mắc nữa cần được làm rõ được DN nêu lên là phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất.

Điều 8.3 Dự thảo quy định việc xác định giá đất thị trường của từng vị trí đất, khu vực được xác định bằng cách lấy bình quân số học của các mức giá đất tại vị trí đất, khu vực đó. Theo phản ánh của doanh nghiệp, việc thu thập thông tin tài sản đảm bảo giống hệt (cùng tuyến đường, vị trí, hình dáng kích thước) trong thời gian 24 tháng là rất khó khăn, còn việc cộng bình quân số học như Dự thảo sẽ không đảm bảo mức độ tin cậy.

Do đó, trong thực tế vẫn cần phải áp dụng phương pháp so sánh để điều chỉnh chấm điểm, nếu không sẽ không thể tìm được giá thị trường. Đề nghị cơ quan soạn thảo cân nhắc sửa đổi theo hướng cho phép áp dụng phương pháp so sánh khi thực hiện phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất.

Giá khởi điểm tổ chức đấu giá

Điều 159.1.i Luật Đất đai 2024 quy định bảng giá đất được áp dụng để tính giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất. Thời điểm đến khi bảng giá đất mới là tương đối dài (đến 1/1/2026) và chất lượng của Bảng giá sát có đảm bảo sát giá thị trường còn phụ thuộc vào quá trình triển khai. Vì các lý do đó, có thể xảy ra tình trạng chênh lệch rất lớn giá giữa bảng giá đất với giá trúng đấu giá hiện nay (cho đến khi bảng giá đất mới đảm bảo yêu cầu của Luật Đất đai 2024). Đây là vướng mắc cần có lời giải.

Song Linh