XEM XÉT TIỀN ĐẶT TRƯỚC KHI ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT NHẰM TRÁNH TÌNH TRẠNG BỎ CỌC, GÂY LŨNG ĐOẠN THỊ TRƯỜNG

Thực hiện chương trình kỳ họp thứ 6, Quốc hội vừa tiến hành thảo luận ở Hội trường về dự án Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đấu giá tài sản. Một trong những nội dung nhận được sự quan tâm của các ĐBQH là vấn đề xác định tiền đặt trước và xử lý tiền đặt trước khi đấu giá quyền sử dụng đất, tránh tình trạng bỏ giá quá cao, sau lại bỏ tiền đặt trước, gây nhiễu loạn thông tin, gây lũng đoạn thị trường...

Đại biểu Phạm Văn Thịnh – Đoàn ĐBQH tỉnh Bắc Giang.

Đóng góp ý kiến về tiền đặt trước và xử lý tiền đặt trước, đại biểu Phạm Văn Thịnh – Đoàn ĐBQH tỉnh Bắc Giang đề nghị cơ quan soạn thảo xem xét đối với trường hợp xác định tiền đặt trước khi đấu giá quyền sử dụng đất để cho thuê đất, thu tiền thuê đất hàng năm. Vì nếu xác định tiền thuê đất nộp 1 năm thì giá trị rất thấp so với giá trị của lô đất, nên tiền đặt trước được tính tối đa 20% giá trị tiền thuê đất 1 năm không có nhiều ý nghĩa ràng buộc.

Ngoài ra, đại biểu Phạm Văn Thịnh kiến nghị Chính phủ khoảng trống pháp lý hiện nay đối với các trường hợp quyền sử dụng đất được giao đất, thu tiền thuê đất hàng năm qua đấu giá nhưng sau 5 năm lại sang chu kỳ mới. Tiền thuê đất tính lại nên giá thuê đất hàng năm qua đấu giá thực chất chỉ có ý nghĩa trong chu kỳ 5 năm đầu thuê đất mà thôi.

Từ thực tiễn các cuộc đấu giá diễn ra gần đây, quyền sử dụng đất lô 3-12 khu đô thị Thủ Thiêm với giá trúng 8,3 lần giá khởi điểm lên đến 2,43 tỷ đồng/m2. Đấu giá cho thuê 10 năm, Nhà hàng Thủy Tạ có diện tích xây dựng 280 m2 với giá trúng đấu giá 151 tỷ đồng, gấp 5 lần giá khởi điểm nhưng nhà đầu tư đều bỏ tiền đặt trước khi hết thời hạn thực hiện nghĩa vụ tài chính. Vì vậy, đại biểu Phạm Văn Thịnh đề xuất luật bổ sung thêm quy định khi việc đấu giá tài sản nhà nước theo phương thức trả giá lên xuất hiện tình huống đấu giá nhiều vòng thì khi mức giá của vòng đầu tiên cao hơn giá khởi điểm từ 2 lần thì người tham gia đấu giá tiếp phải nộp bổ sung tiền đặt trước để đảm bảo tỷ lệ đặt trước so với giá bắt đầu của vòng đấu giá tiếp theo. Quy định này lại tiếp tục áp dụng nếu như giá đấu của các vòng sau đầu tiên gấp hơn từ hai lần soi mức giá phải bổ sung tiền đặt trước. Điều này sẽ làm cho tổ chức, cá nhân tham gia đấu giá trách nhiệm hơn với quyết định trả giá của mình, tránh tình trạng bỏ giá quá cao, sau lại bỏ tiền đặt trước, gây nhiễu loạn thông tin. Trong nhiều trường hợp tác động lớn đến thị trường tài sản đem đấu giá, như vụ đấu giá đất Thủ Thiêm.

Đại biểu Đỗ Thị Việt Hà – Đoàn ĐBQH tỉnh Bắc Giang.

Từ quy định của pháp luật hiện hành và từ thực tiễn công tác quản lý nhà nước về đấu giá tài sản ở địa phương, đại biểu Đỗ Thị Việt Hà – Đoàn ĐBQH tỉnh Bắc Giang nêu quan điểm: Cần bổ sung quy định về quyền và nghĩa vụ của người trúng đấu giá tài sản. Hiện nay nội dung này đang được quy định tại Điều 48 luật hiện hành. Tuy nhiên, trong dự thảo luật chưa có nội dung nào sửa đổi, bổ sung điều này. Thực tiễn thi hành luật cho thấy vẫn còn tình trạng chưa thực hiện hoặc có thực hiện nhưng chưa nghiêm. Nhất là tình trạng trúng đấu giá nhưng không mua tài sản đã trúng đấu giá và tình trạng trả giá cao bất thường rồi bỏ tiền đặt trước, gây lũng đoạn thị trường, chuyển nhượng tài sản trúng đấu giá sau khi trúng đấu giá khi tài sản đó chưa đủ điều kiện để chuyển nhượng, tình trạng không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ tài chính sau khi trúng đấu giá. Do đó, tôi cho rằng cần phải có đánh giá và đánh giá thật kỹ thực trạng này trong quá trình thi hành luật thời gian qua.

Để khắc phục những hạn chế, bất cập nêu trên, tiếp tục quy định đầy đủ nghĩa vụ của người trúng đấu giá, đại biểu Đỗ Thị Việt Hà đề nghị tiếp tục nghiên cứu bổ sung vào dự thảo luật này quy định 4 vấn đề liên quan đến nghĩa vụ của người trúng đấu giá. Một là, quy định về chuyển nhượng quyền trúng đấu giá. Hai là, quy định về việc phạt vi phạm nghĩa vụ trong hoạt động đấu giá theo hướng quy định điều khoản phạt trong trường hợp trúng đấu giá nhưng không mua tài sản và mức tiền vi phạm cụ thể. Ba là, bổ sung chế tài xử lý vi phạm theo hướng không được tham gia đấu giá trong một số trường hợp nhất định đối với một số hành vi vi phạm nhất định.

Đại biểu Trần Nhật Minh – Đoàn ĐBQH tỉnh Nghệ An.

Đồng thuận với quan điểm nâng tỷ lệ tiền đặt trước, đại biểu Trần Nhật Minh – Đoàn ĐBQH tỉnh Nghệ An đề nghị cơ quan soạn thảo nghiên cứu tăng mức tối đa lên 30% hoặc 40%, nhằm tạo sự chủ động, linh hoạt cho người có tài sản hoặc các tổ chức đấu giá khi được ủy quyền trong việc xác định giá khởi điểm đối với từng loại tài sản. Mặt khác, trong thực tế người có nhu cầu thật sự tham gia đấu giá hầu hết đã có sự chuẩn bị nguồn tài chính để mua tài sản đấu giá, thậm chí họ chuẩn bị đủ đến 100% số tiền họ dự kiến sẽ bỏ ra, cho nên họ sẽ không băn khoăn về mức tiền đặt trước là bao nhiêu.

Theo đại biểu Trần Nhật Minh, việc tăng mức tiền đặt trước cao sẽ là rào chắn an toàn đối với những đối tượng không có nhu cầu mua tài sản đấu giá mà chỉ đăng ký tham gia với mục đích như thông đồng, dìm giá để trục lợi. Hơn nữa, quy định này sẽ hạn chế được thấp nhất tình trạng bỏ cọc đang diễn ra khá phổ biến hiện nay.

Nghiên cứu chế tài xử lý nghiêm đối với người bỏ cọc

Trước những ý kiến, đề xuất của các ĐBQH về điều kiện tham gia đấu giá, vấn đề tiền đặt trước, chế tài, giải trình trước Quốc hội, Bộ trưởng Bộ Tư pháp Lê Thành Long khẳng định: Luật Đấu giá tài sản không thể điều chỉnh toàn bộ các quy trình liên quan đến một tài sản, kể cả điều kiện đưa ra để bán đấu giá cho đến sau này bán đấu giá thành công thì xử lý theo quy định nào và đặc biệt là trong trường hợp xác định giá khởi điểm cũng phải tuân theo pháp luật chuyên ngành.

Bộ trưởng Bộ Tư pháp Lê Thành Long.

Hiện nay, chúng ta có Nghị định 10 năm 2023, điều kiện tham gia để đấu giá quyền sử dụng đất để làm các dự án cũng phải theo quy định về pháp luật đất đai, chẳng hạn như có ký quỹ, không vi phạm các quy định về pháp luật đất đai tương tự như vậy đối với quyền khai thác khoáng sản hoặc quyền tham gia đấu giá các công trình giao thông. Như vậy, chúng ta phải nhìn tổng thể ở trong các pháp luật chuyên ngành nữa. Chính vì thế, cùng với hoàn thiện Luật Đấu giá tài sản, Bộ Tư pháp với tư cách cũng là một thành viên Chính phủ sẽ tiếp tục tham gia vào các văn bản quy phạm pháp luật khác.

Bộ trưởng Bộ Tư pháp Lê Thành Long cho biết, trong phiên thảo luận, có một điều đại biểu Quốc hội băn khoăn là chế tài đối với người bỏ cọc. Bộ Tư pháp sẽ nghiên cứu theo hướng làm sâu sắc hơn nữa và những gì còn có thể bổ sung, siết chặt trong các quy định của pháp luật chuyên ngành sẽ góp ý để hoàn thiện. Đồng thời, Bộ cũng tính đến những vi phạm về mặt tài chính có quy định thêm về cấm tham gia đấu giá hoặc siết chặt hơn các điều kiện trong quy định của pháp luật chuyên ngành hay không. Đặc biệt, xử lý một số các vụ việc cụ thể. Ban soạn thảo dự án Luật sẽ tiếp tục nghiên cứu, đặc biệt xem xét bổ sung các chế tài pháp luật quy định chặt chẽ để đảm bảo quy định pháp luật được thực hiện một cách rõ ràng, đảm bảo được triển khai trong thực tế./.

Bích Lan