Thị trường căn hộ, nhà phố thứ cấp hút khách

Đa phần dự án căn hộ mới khu vực phía Nam đều có giá cao. Ảnh: Lê Toàn

Nước chảy chỗ trũng

“Thị trường địa ốc khó khăn kéo dài trong phần lớn thời gian của năm trước khiến nhiều người có tâm lý chờ giá nhà giảm sâu mới quyết định mua vào, thế nhưng giá không những không giảm, mà còn tăng lên. Bởi vậy, từ đầu năm 2024 đến nay, không ít môi giới và nhà đầu tư quay ra tìm mua căn hộ các dự án cũ, khiến thị trường thứ cấp trở nên sôi động”, ông Trần Hoài Bảo - Tổng giám đốc Công ty Bất động sản TPI, đơn vị chuyên phân phối căn hộ tại TP.HCM phân tích và cho biết thêm, 2 tháng đầu năm 2024, TPI đã thực hiện thành công khá nhiều giao dịch và hầu hết đều là các dự án cũ, còn dự án mới thanh khoản rất chậm.

Tại TP.HCM, thời gian qua, có không ít dự án do trục trặc về pháp lý hoặc gặp khó khăn trong việc bán hàng nên sản phẩm tiêu thụ chậm, nhưng gần đây thanh khoản cũng bất ngờ khởi sắc.

Đơn cử, hàng trăm căn hộ tồn đọng tại dự án HomyLand ở TP. Thủ Đức bỗng dưng trở thành hàng “hot” khi lượng giao dịch tăng đột biến đi kèm mức giá tăng cao so với trước đó. Theo chia sẻ của các đơn vị môi giới, giao dịch dự án này tăng nhanh kể từ sau khi dự án căn hộ Eaton Park ở gần đó chính thức công bố thị trường với giá bán được đồn đoán từ 5.200 USD/m2, tương đương khoảng 130 triệu đồng/m2 (chưa bao gồm VAT), trong khi sản phẩm căn hộ HomyLand được bán ra trung bình khoảng 45 triệu đồng/m2.

Một dự án căn hộ khác là Centum Welth được bán ra thị trường cách đây nhiều năm với mức giá trung bình chỉ từ 30 triệu đồng/m2, trong đó có 104 căn chưa thể bán được do chưa đủ điều kiện bán hàng. Mới đây, những căn cuối cùng này được chào bán với giá tăng gấp đôi lên 60 triệu đồng/m2 và nhanh chóng được bán hết.

Vừa qua, một tập đoàn bất động sản lớn đã tuyển hàng trăm nhân viên để tập trung bán hàng cho một dự án căn hộ mới, dự án thành phần trong một đại đô thị tại TP. Thủ Đức. Theo quy định của doanh nghiệp này, nhân viên chỉ được bán hàng cho dự án mới, không được bán sản phẩm thứ cấp. Tuy nhiên, sau gần một tháng ra quân, theo các đơn vị môi giới, rất ít sản phẩm dự án mới được tiêu thụ. Thay vào đó, nhiều người tìm mua sản phẩm các dự án trong khu đã được bán trước đó với mức giá thấp hơn khá đáng kể so với dự án mới.

Không chỉ TP.HCM, tại thị trường Bình Dương cũng có diễn biến tương tự. Nhiều dự án cũ trước đây miệt mài bán hàng nhưng không bán được, thì nay có giao dịch khá tốt khi các dự án mới công bố giá bán mới.

Đơn cử, dự án Sky One tại TP. Dĩ An có giá bán dự kiến trên 30 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, cách đó không quá xa, dự án căn hộ Picity Sky Park mới công bố ra thị trường với giá bán từ 42-45 triệu đồng/m2 (chưa bao gồm VAT) đã tạo nên mặt bằng mới. Bởi vậy, lượng hàng tồn từ các dự án chưa bán được hoặc được các nhà đầu tư mua trước đây với mức giá phần lớn dưới 30 triệu đồng/m2 đã tranh thủ đẩy ra thị trường nên thu hút sự quan tâm của khách hàng.

Tương tự, với thị trường nhà phố, mới đây, dự án Sycamore tại Thành phố mới Bình Dương do CapitaLand làm chủ đầu tư công bố giá bán dự kiến 8,5-15 tỷ đồng/căn đối với loại hình nhà phố liền kề, biệt thự đơn lập và biệt thự song lập, tính trung bình khoảng 100 triệu đồng/m2, ngay lập tức tạo ra hiệu ứng giao dịch từ thị trường nhà phố đã xây dựng từ nhiều năm trước trong khu vực này bởi giá bán thấp hơn đáng kể.

“Nhiều nhà đầu tư trước đây nắm giữ sản phẩm nhưng bị kẹt hàng, đợt này thấy giá tăng nên đã bán ra để chốt lời. Lợi thế của hàng thứ cấp là dự án đã hoàn thiện, mua vào ở được ngay, trong khi giá thấp hơn khá nhiều so với dự án mới. Dẫu vậy, người mua sản phẩm này thường phải thanh toán hết một cục nên phải có sẵn nguồn tài chính. Trong khi đó, người mua sản phẩm mới chấp nhận giá cao, bù lại sẽ được nhiều chính sách ưu đãi từ chủ đầu tư”, giám đốc một doanh nghiệp môi giới cho dự án này nói và cho biết, đây chính là áp lực cạnh tranh của các chủ đầu tư trong giai đoạn hiện nay.

Mức giá “mềm” của sản phẩm thứ cấp đang thu hút khách hàng. Ảnh: Lê Toàn

Sức nóng từ nhu cầu thực

Ông La Cẩm Nam, Tổng giám đốc Công ty Bất động sản An Phúc Lộc cho biết, không sôi nổi như căn hộ, phân khúc nhà phố có mức giá tầm trung lại âm thầm giao dịch từ đầu năm 2024 đến nay, giúp thanh khoản phân khúc này duy trì sự ổn định.

“Có thể nói nhà phố hiện đang là phân khúc có sức hút lớn nhất. Thời điểm thị trường khó khăn, nhà phố vẫn giao dịch và ít giảm giá nhất, cũng là phân khúc ‘chạy’ nhanh nhất khi thị trường phục hồi. Đó là lý do khiến biên độ tăng giá của nhà phố luôn cao hơn các phân khúc khác và được có người tiềm lực tài chính ưa chuộng”, ông Nam nói.

Theo lãnh đạo một doanh nghiệp bất động sản quy mô lớn khu vực phía Nam, diễn biến thị trường hiện nay cho thấy, sau cuộc “chạy đua” về giá của phân khúc căn hộ, khả năng sắp tới các phân khúc khác như đất nền, nhà phố trong các khu dân cư có pháp lý hoàn thiện cũng sẽ xác lập mặt bằng giá mới, bởi dòng sản phẩm này không chỉ đáp ứng nhu cầu thực, mà còn là “khẩu vị” ưa thích của nhà đầu tư dồi dào tài chính.

Ông Trần Hiếu - Phó tổng giám đốc DKRA Group cho hay, thị trường bất động sản đang có chuyển biến rõ nét, bằng chứng là nhiều giao dịch được thực hiện từ đầu năm đến nay. Tuy nhiên, theo ông Hiếu, sự tích cực này chỉ mới xuất hiện tại những phân khúc đáp ứng nhu cầu thực và chưa lan rộng, chủ yếu tập trung tại TP.HCM và khu vực phụ cận, còn các thị trường xa trung tâm, chưa đáp ứng nhu cầu thực vẫn gặp khó khăn, đồng thời cho rằng, không có khả năng giá bất động sản tăng “ảo” bởi thực tế là giá không hề giảm thời gian qua, thậm chí sẽ còn tiếp tục tăng cao hơn thời gian tới.

“Giá căn hộ, nhà phố tại TP.HCM không ngừng đi lên là do các chi phí đầu vào như chi phí nguyên vật liệu xây dựng, nhân công, tiền đất… đều tăng cao, cộng thêm thủ tục triển khai dự án kéo dài càng khiến chi phí bị đội lên thì làm sao giá giảm”, ông Hiếu nói và phân tích thêm, chu kỳ chuyển tiếp của thị trường giai đoạn tới cũng sẽ khác với giai đoạn trước là không phải khu vực nào, dự án nào cũng tăng giá, mà sẽ tập trung vào một số khu vực, phân khúc nhất định. Theo đó, sản phẩm đáp ứng nhu cầu thực, pháp lý hoàn thiện sẽ là phân khúc chủ đạo của thị trường. Còn về khu vực, ngoài yếu tố trên, có thể xem xét đến các yếu tố khác như hạ tầng kết nối hoàn chỉnh, thuận tiện việc đi lại, đang có tốc độ đô thị hóa cao…

Tăng Triển