Taseco Land lên sàn với lợi nhuận giảm và hệ số nợ trên vốn lớn

Ngày 9/1, gần 300 triệu cổ phiếu TAL của CTCP Đầu tư Bất động sản Taseco (Taseco Land) chính thức giao dịch phiên đầu trên UPCoM với giá tham chiếu 21.000 đồng/cp, tương ứng định giá hơn 6.200 tỷ đồng.

Taseco Land được thành lập năm 2009 với hoạt động chính trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản.

Hiện tại, Taseco Land có 14 công ty con trực thuộc tập đoàn, hoạt động trong 3 lĩnh vực kinh doanh chính bao gồm phát triển bất động sản, quản lý tài sản và dịch vụ xây dựng.

Cơ cấu công ty như sau

Đầu năm 2018, Taseco Land đã tiến hành tái cấu trúc lại hoạt động và tăng vốn điều lệ lên 900 tỷ đồng. Đến nay, vốn điều lệ của Taseco Land đạt 2.970 tỷ đồng, trong đó công ty mẹ CTCP Tập đoàn Taseco nắm 72,49% vốn, còn lại là các cá nhân.

Quỹ đất hơn 526 ha phát triển các dự án bất động sản nhà ở và thương mại

Tính đến cuối năm 2023, Taseco Land có quỹ đất hơn 526 ha với mục đích phát triển các dự án bất động sản nhà ở và thương mại tại các tỉnh phía Bắc.

Từ năm 2016, Taseco Land đã phát triển thành công một số dự án nổi tiếng tại TP. Hà Nội và tỉnh Quảng Ninh như: Chung cư cao tầng N02-T1, N01-T4, N03-T6 tại Khu đô thị Ngoại Giao Đoàn, Hà Nội với 593 căn; Dự án Khu đô thị Green Park tại TP. Móng Cái, tỉnh Quảng Ninh có tổng diện tích đất 14 ha, gồm 324 căn thấp tầng; Dự án Riverview Lương Sơn tại huyện Lương Sơn, tỉnh Hòa Bình có tổng diện tích đất 8,6 ha với 271 căn biệt thự/nhà liền kề; Dự án Alacarte Hạ Long tại TP. Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh với 932 căn hộ.

Danh mục bất động sản của Taseco Land

Trong đó, Dự án Tòa nhà hỗn hợp N01-T6 – Khu đô thị Ngoại giao Đoàn (Hà Nội) gồm 280 căn với tổng diện tích thương mại là 36.344 m2. Dự án đã được mở bán vào tháng 8/2023 và đã bàn giao cho người mua nhà bắt đầu từ tháng 12/2023. Ước tính Taseco Land sẽ ghi nhận hơn 2 nghìn tỷ đồng doanh thu từ việc bàn giao 261 căn này. Phần doanh số đã bán còn lại sẽ được ghi nhận vào đầu năm 2024 do dự án đã được bán hết.

Với Dự án Alacarte Hạ Long (Quảng Ninh), tổng diện tích đất 5.125 m2 với 932 căn trong tòa nhà cao 41 tầng. Từ năm 2021, Công ty đã bàn giao nhà cho người mua và ghi nhận doanh thu lớn vào năm 2022. Taseco Land đã ghi nhận doanh thu của 105 căn tại dự án trong năm 2023, dự kiến đạt 335 tỷ đồng .Dự án dự kiến sẽ bán hết khoảng hơn 60 căn còn lại trong năm 2024, bổ sung thêm hơn 250 tỷ đồng vào tổng doanh thu dự kiến cho năm 2024.

Dự án The Central Riverside (Thanh Hóa) có diện tích 147,5 ha với 1.557 căn hộ thấp tầng). Dự án bao gồm 493 căn nhà phố/biệt thự với tổng diện tích đất 15,66 ha. Dự án này đã hoàn tất các thủ tục pháp lý và Taseco Land đã nhận được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (LUR) sau khi nộp tiền sử dụng đất với giá trị khoảng 1,2 ngàn tỷ đồng vào quý 3/2023, do vậy làm tăng giá trị đầu tư vào dự án của Công ty từ 88 tỷ đồng cuối năm 2022 lên hơn 1,7 nghìn tỷ đồng vào cuối Q3/2023. Chi phí tiền sử dụng đất của Dự án cũng là nguyên nhân chính khiến Công ty tăng nợ vay trong 9 tháng 2023.

Trong quý 4/2023, Taseco Land đã bán được 50 căn và bàn giao nhà vào năm 2023. Sản phẩm được dự báo trở thành nguồn doanh thu chính của Công ty vào năm 2024.

Dự án Khu nhà ở thuộc Khu tái định cư Hải Yến (Thanh Hóa) có tổng diện tích đất 14,9 ha với 569 căn thấp tầng. Taseco Land đang tiến hành xây dựng cơ sở hạ tầng cho dự án, đã thanh toán chi phí quyền sử dụng đất và sẵn sàng để bán sau khi hoàn thành cơ sở hạ tầng vào đầu năm 2024.

Nhóm nhà ở Đông Nam đường Tố Hữu (Hà Nội) thuộc CTCP Đầu tư và Xây dựng số 4 (TAL sở hữu 72,5%), có tổng diện tích đất 3,85 ha với khoảng 114 căn thấp tầng và 2 tòa cao tầng với hơn 600 căn.

Dự án vừa được chấp thuận điều chỉnh chủ trương đầu tư vào tháng 10/2023. CTCP Đầu tư và Xây dựng số 4 đang tiến hành điều chỉnh quyết định giao đất và xác định giá trị quyền sử dụng đất để khởi công xây dựng vào năm 2024.

Dự án KCN hỗ trợ Đồng Văn III (Hà Nam), tháng 11/2023, Taseco Land được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt làm chủ đầu tư dự án này với tổng diện tích đất 223 ha với 166,9 ha. Tổng vốn đầu tư của dự án ước tính khoảng 2,3 nghìn tỷ đồng. Taseco Land có kế hoạch giải phóng mặt bằng từ tháng 1/2024. Đây là dự án phát triển bất động sản công nghiệp đầu tiên của Taseco Land và công ty có kế hoạch sẽ phát triển hơn 1.000 ha đất công nghiệp đến năm 2026.

Dự án Khu đô thị mới phía Nam thị xã Duy Tiên (Hà Nam) có diện tích đất khoảng 115,1 ha với 36 ha là đất ở. Liên danh giữa Taseco Land và CTCP Xây dựng và Thiết bị Hà Nam được chỉ định là nhà đầu tư cho Dự án trong năm 2022. Hiện nay, Công ty đang xin quy hoạch 1/500 và làm thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất.

Dự án Khu đô thị Nam Đôn Lương (Hà Nam) có diện tích 115 ha, trong tháng 12/2023, CTCP Đầu tư và Xây Dựng số 4 (TAL sở hữu 72,5%) đã được chấp thuận là nhà đầu tư cho dự án khu đô thị Nam Đôn Lương với tổng diện tích 29,56 ha (6,86 ha là đất ở và 3,94 ha xây dựng 9 tòa nhà ở xã hội). Do Công ty mới có quyết định chấp thuận nhà đầu tư, Dự án sẽ cần xin phê duyệt quy hoạch dự án cũng như các bước cần thiết để giải phóng mặt bằng.

Với Dự án Landmark 55, Khu đô thị Starlake (Hà Nội), năm 2020, CTCP Taseco Invest (TAL sở hữu 99,9%) đã mua lại lô đất B3-CC2 nằm trong Khu đô thị Starlake. Lô đất có tổng diện tích 2,36 ha với mục đích phát triển 2 tòa nhà cao tầng làm khách sạn và văn phòng cho thuê.

Năm 2022, CTCP Taseco Invest chia lô đất thành 2 lô B3-CC2A rộng 1,36 ha và B3-CC2B rộng 1 ha. Trong tháng 11/2022, Taseco Invest đã ký thỏa thuận nguyên tắc chuyển nhượng lô đất B3-CC2A cho công ty Westlake Point Pte Ltd và nhận khoản tiền đặt cọc trị giá 507 tỷ đồng. Taseco Invest đang làm thủ tục chuyển nhượng để hoàn tất giao dịch.

Với Dự án Tòa nhà Văn phòng – Lô đất B2-CC4, Khu đô thị Starlake (Hà Nội), năm 2022, CTCP Đầu tư TAH (TAL sở hữu 99,9%) được UBND TP. Hà Nội chấp thuận làm chủ đầu tư tòa nhà văn phòng cao 23 tầng, tọa lạc tại Khu đô thị Starlake, Quận Bắc Từ Liêm, TP. Hà Nội.

Vào tháng 4/2023, TAL cùng với các cổ đông khác của CTCP Đầu tư TAH đã ký thỏa thuận với điều kiện chuyển nhượng toàn bộ cổ phần cho nhà đầu tư nước ngoài là Vietnam Investment R Limited và TAL nhận khoản đặt cọc 201,8 tỷ đồng cho giao dịch này.

Ngoài ra, Taseco Land còn có các dự án khác đang làm hồ sơ xin quy hoạch như khu đô thị Nam Sông Cầu (Thái Nguyên), Dự án Khu hỗn hợp Nam Thái (Thái Nguyên), Dự án Pulchra Resort (Đà Nẵng), Khu du lịch nghỉ dưỡng sinh thái 4 mùa cao cấp (Thanh Hóa)...

Vào nhóm các công ty bất động sản niêm yết có hệ số nợ/VCSH cao nhất

Về tình hình kinh doanh, doanh thu hợp nhất của Taseco Land tăng 280% so cùng kỳ khi đạt 2,83 nghìn tỷ đồng trong năm 2022, nhờ sự tăng trưởng đáng kể ở phân khúc bán bất động sản (tăng gần 352% đạt 2,45 nghìn tỷ đồng) và dịch vụ xây dựng (tăng 141% đạt 259 tỷ đồng).

Doanh thu bán bất động sản chiếm tỷ trọng lớn nhất lần lượt là 73% và 87% trong tổng doanh thu trong năm 2021 và 2022 của Taseco Land.

Trong năm 2021, Taseco Land đã bàn giao sản phẩm chung cư Alacarte Hạ Long, Riverview Lương Sơn, tòa chung cư N03-T6 tại khu đô thị Ngoại Giao Đoàn và ghi nhận doanh thu 543 tỷ đồng.

Trong năm 2022, Taseco Land bàn giao sản phẩm tại 2 dự án Alacarte Hạ Long và Riverview Lương Sơn, ghi nhận doanh thu 2,45 nghìn tỷ đồng.

Trong 9 tháng 2023, Taseco Land chỉ bàn giao nhà tại dự án Alacarte Hạ Long cho người mua nhà, ghi nhận 282 tỷ đồng doanh thu. Do đó, 9 tháng 2023, doanh thu thuần của Taseco Land đạt 688 tỷ đồng (tăng 32,4% sso cùng kỳ) nhưng lợi nhuận sau thuế ở mức 26,6 tỷ đồng (giảm 45,7% so cùng kỳ), chỉ thực hiện được lần lượt 20% và 5% kế hoạch cả năm .

Về mảng dịch vụ xây dựng, sau ảnh hưởng của dịch Covid-19 trong năm 2021, Taseco Land đã có sự tăng trưởng mạnh trong năm 2022 với nhiều hoạt động xây dựng bên ngoài hơn và đạt 259 tỷ đồng doanh thu (tăng 141,5% so cùng kỳ) đồng thời biên lợi nhuận gộp của doanh nghiệp cũng được cải thiện đáng kể từ chỉ 1% năm 2021 lên 8% trong năm 2022.

Đối với dịch vụ cho thuê và dịch vụ quản lý tài sản, năm 2022, doanh thu của mảng này tăng 42%, đạt 83 tỷ đồng với biên lợi nhuận gộp đạt 24%.

Chi tiết về cơ cấu doanh thu và lợi nhuận gộp của Taseco Land

Đối với lịch sử trả cổ tức, do Taseco Land đang phát triển các dự án mạnh mẽ trong vài năm qua nên công ty đã trả cổ tức chủ yếu thông qua cổ tức bằng cổ phiếu để giữ lợi nhuận cho kế hoạch phát triển trong tương lại.

Trong năm 2023, Taseco Land có kế hoạch trả cổ tức 15% bằng tiền mặt và cổ phiếu (5%/mệnh giá bằng tiền mặt và 10% bằng cổ phiếu).

Tại thời điểm cuối tháng 9/2023, Taseco Land đã tăng đáng kể nợ phải trả từ 1,16 nghìn tỷ đồng năm 2022 lên 2,72 nghìn tỷ đồng.

Theo đó, tỷ lệ nợ ròng/vốn chủ sở hữu tại thời điểm cuối quý 3/2023 là 63%, cao hơn so với năm 2022 là 18%, từ đó, đưa công ty vào nhóm các công ty bất động sản niêm yết có hệ số nợ/VCSH cao nhất.

Cùng với lợi nhuận gộp đi ngang trong 9 tháng 2023, chi phí lãi vay và chi phí quản lý tăng cao khiến lợi nhuận sau thuế của Taseco Land giảm xuống chỉ đạt 26,6 tỷ đồng (giảm 45,7% so cùng kỳ).

Hệ số nợ/VCSH của các chủ đầu tư niêm yết trong Q3/2023 so với Q4/2022 (%)

Kỳ vọng nào cho năm 2024?

Theo bản cáo bạch, Taseco Land đang bàn giao 261 căn tại tòa chung cư N01-T6, 50 căn thấp tầng tại Central Riverside trong Q4/2023. Với việc bàn giao nhanh chóng các căn hộ tại tòa nhà N01-T6, Chứng khoán SSI dự báo Taseco Land sẽ đạt 2,6 nghìn tỷ đồng doanh thu (tăng 13% so cùng kỳ) và 453 tỷ đồng lợi nhuận sau thuế (tăng 41% so cùng kỳ) trong quý 4/2023.

Cả năm 2023, SSI ước tính Taseco Land đạt doanh thu và lãi sau thuế lần lượt là 3,29 nghìn tỷ đồng (tăng 16% so cùng kỳ) và 480 tỷ đồng (tăng 30% so cùng kỳ), hoàn thành lần lượt 96% và 96% kế hoạch doanh thu và lợi nhuận ròng cả năm.

Đối với năm 2024, SSI kỳ vọng Taseco Land sẽ mở bán hàng tại dự án khu nhà ở tại khu tái định cư Hải Yến, tiếp tục bán hàng tại 3 dự án Alacarte Hạ Long, Central Riverside và Riverview Lương Sơn.

Đồng thời ghi nhận doanh số đã bán còn lại tại dự án chung cư N01-T6 và lợi nhuận tài chính từ việc bán dự án tòa nhà văn phòng tại vị trí B2-CC4, Khu đô thị Starlake, Hà Nội. Theo đó, Taseco Land được kỳ vọng sẽ đạt 3,37 nghìn tỷ đồng doanh thu (tăng 3% so cùng kỳ) và 631 tỷ đồng lợi nhuận sau thuế (tăng 31% so cùng kỳ).

Minh An