Khả năng giao dịch tăng dẫn tới tăng giá sẽ được điều tiết bởi tính cạnh tranh, bởi hiện nay dù sản phẩm ra thị trường có quy mô lớn, chất lượng cao, nhưng vì có yếu tố cạnh tranh nên chủ đầu tư không thể định đoạt giá bán theo mong muốn được mà phải theo giá thị trường.

Se khong co bien dong ve gia - Anh 1

Đây là nhận định của ông Nguyễn Ngọc Thành, Phó chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam trong cuộc trao đổi với Báo Hải quan về thị trường BĐS trong thời gian tới.

Xin cho biết đánh giá của ông về diễn biến thị trường từ đầu năm đến nay và theo ông, thị trường BĐS từ nay đến cuối năm sẽ theo chiều hướng nào?

Tôi cho rằng thị trường BĐS vẫn đang phát triển tốt, điều này được đánh giá qua việc nguồn cung đang rất đa dạng, hệ số giao dịch tăng khá mạnh so với năm ngoái. Với đà này, có cơ sở để đánh giá thị trường cuối năm sẽ tiếp tục giữ tốc độ phát triển tốt và sẽ có sự sôi động nhất định ở từng phân khúc, từng dự án. Đánh giá này dựa trên 3 yếu tố, trước hết, yếu tố vĩ mô đang ổn định, có nhiều chính sách thúc đẩy kinh tế phát triển mạnh mẽ, tác động trực tiếp đến thị trường BĐS. Bên cạnh đó, những chính sách mới như Luật Xây dựng, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BDS đang phát huy ưu điểm, tạo hành lang pháp lý tốt hơn, tạo điều kiện để người tiêu dùng tiếp cận được sản phẩm BĐS đa dạng. Ngoài ra, các chủ đầu tư đã có những điều chỉnh để đảm bảo sản phẩm sát với nhu cầu, không bị khủng hoảng như giai đoạn trước, nguồn cung đã được chọn lọc vì chủ đầu tư thận trọng hơn khi đưa vào thị trường.

Tuy nhiên, bên cạnh những yếu tố tích cực thì vẫn còn những yếu hạn chế. Vẫn còn có sự chênh lệch giữa những phân khúc sản phẩm, nhất là nhà giá rẻ, nhà ở xã hội vẫn còn có khoảng cách xa so với nhu cầu của thị trường, các nhà đầu tư chưa có chiến lược cho các sản phẩm này trong khi chiến lược cho sản phẩm cao cấp khá rõ nét, như chiến lược về quy mô, tính hoàn thiện của sản phẩm, chính sách bán hàng, thu hút nguồn vốn… Những điều này tiềm ẩn nhiều bất cập cho sự phát triển mất cân đối giữa các sản phẩm trên thị trường.

Giá cả, lượng giao dịch trên thị trường từ nay đến cuối năm sẽ như thế nào, thưa ông?

Theo đánh giá, lượng giao dịch từ giờ đến cuối năm sẽ tăng lên do tác động của nền kinh tế làm tăng nhu cầu tiêu dùng. Thứ hai, chính sách tín dụng sẽ làm giảm chi phí đầu tư cũng như tạo cơ hội cho người dân vay vốn với lãi suất thấp hơn. Thứ ba, từ nay đến cuối năm sẽ xuất hiện dòng kiều hối không nhỏ, là nhân tố kích hoạt nhu cầu tiêu dùng trong nước, kể cả sản xuất. Tác động này tiềm ẩn yếu tố tích cực nhằm phát huy tính hiệu quả của các dự án. Giao dịch tăng do quá trình phát triển cũng dẫn đến cạnh tranh sẽ gay gắt hơn...

Hiệp hội BĐS Việt Nam đánh giá, khả năng giao dịch tăng dẫn tới tăng giá sẽ được điều tiết bởi tính cạnh tranh, bởi hiện nay dù sản phẩm ra thị trường có quy mô lớn, chất lượng cao, nhưng vì có yếu tố cạnh tranh nên chủ đầu tư không thể định đoạt giá bán theo mong muốn được mà phải theo giá thị trường. Yếu tố cạnh tranh này giúp người tiêu dùng được lựa chọn sản phẩm có giá phù hợp và theo tôi sẽ không có biến động về giá trong dịp cuối năm này.

Se khong co bien dong ve gia - Anh 2

Chính sách cho thị trường BĐS đang được tích cực hoàn thiện. Ảnh: N. HUẾ.

Báo cáo của một số đơn vị nghiên cứu thị trường BĐS cho thấy giao dịch của phân khúc này tăng mạnh trong thời gian qua. Ông nhận định như thế nào khi có ý kiến lo ngại về việc những thông tin này có thể chỉ là để tạo sóng nhằm hướng thị trường vào phân khúc này?

Nhìn về tổng thể các dòng đầu tư trên thị trường như tiền tệ, sản xuất kinh doanh, BĐS, vàng, dịch vụ thương mại…. thì hiện nay các nhà đầu tư đang quan tâm, lựa chọn đầu tư vào chứng khoán và BĐS. Theo đó, giao dịch BĐS cao cấp tăng là điểm sáng do tác động của nền kinh tế nói chung và do tác động của từng dự án, do chủ đầu tư đầu tư bài bản, sản phẩm có tính hấp dẫn cao, tạo ra lợi thế cho các nhà đầu tư. Nhờ đó, phân khúc này đang hút vốn đầu tư xã hội khá lớn, rất tự nhiên, cái này không ai điều tiết hay ngăn chặn được.

Liên quan đến giao dịch, nguồn cung phân khúc này tăng vọt có nhiều yếu tố, nhưng phải thấy không phải tất cả các giao dịch này phục vụ người tiêu dùng mà chỉ có một tỷ lệ nhất định nào đó phục vụ người tiêu dùng, còn lại là cho các nhà đầu tư. Vì các dự án có chính sách bán hàng tốt, hấp dẫn, tạo ra làn sóng đầu tư tự nhiên chứ không phải sóng giả, tạo ra lớp đầu tư nhiều cấp, phủ sóng tất cả các đối tượng trong xã hội, giao dịch vì thế tăng lên. Tuy nhiên, yếu tố chưa tích cực là nhiều sản phẩm vẫn đang ở trạng thái hàng hóa, chưa thực sự được đưa vào sử dụng trong xã hội, chưa trở thành tài sản, cho nên ở góc độ kinh tế vĩ mô, chỉ khi nào nó trở thành tài sản thì mới đánh giá được hiệu quả đầu tư của dòng vốn. Tất nhiên không thể kỳ vọng tất cả các sản phẩm sẽ trở thành tài sản ngay được, vì như thế sẽ không còn giai đoạn lưu thông nữa. Tuy nhiên, giai đoạn lưu thông này phải làm sao để ngắn nhất và an toàn nhất.

Ông nhận định như thế nào về sự lệch pha trên thị trường liên quan đến BĐS cao cấp, nhất là mới đây, Ngân hàng Nhà nước đã yêu cầu siết tín dụng cho phân khúc BĐS này?

Những cảnh báo về sự lệch pha này đã được chúng tôi đưa ra từ đầu năm, khi các dự án mà chủ yếu là BĐS cao cấp được ồ ạt đầu tư, quảng bá mạnh mẽ. Điều này phản ánh sự tích cực của đầu tư, nhưng cái mà người ta lo ngại là những sản phẩm này có phù hợp với khả năng phát triển của nền kinh tế và thu nhập của xã hội không. Nếu không phù hợp nguồn vốn sẽ khó thu hồi, dẫn tới nợ xấu tiếp theo. Chính từ lo ngại này, đã có nhiều biện pháp trong đó có biện pháp thắt chặt hơn, thận trọng hơn tín dụng cho phân khúc này.

Tuy nhiên biện pháp này không trở thành mệnh lệnh được, mà sẽ ngấm dần qua quá trình vận hành nền kinh tế, có tác động gián tiếp hạn chế số lượng, giúp nhà đầu tư thận trọng hơn, từ đó có sự điều chỉnh để bảo đảm cho sản phẩm của mình tiếp cận được nhu cầu thị trường. Chủ đầu tư có quyền đưa ra những sản phẩm để đón trước nhu cầu xã hội, nhưng sự đón trước đó phải dựa trên đánh giá khách quan chứ không phải bằng đánh giá chủ quan của nhà đầu tư.

Với những diễn biến tương đối tốt của thị trường 2016, theo nhận định của ông, thị trường BĐS năm 2017 sẽ như thế nào, thưa ông?

Tôi cho rằng thị trường 2017 sẽ phát triển tốt vì hiện nay thị trường đang ở giai đoạn đầu của chu kỳ phát triển tốt. Cơ sở tiếp theo là chúng ta đang tích cực hoàn thiện chính sách cho thị trường BĐS bởi đây là yếu tố giữ cho hành lang phát triển không bị lệch lạc. Bên cạnh đó, bài học của giai đoạn vừa qua đã quá thấm thía do đó thị trường sẽ loại ra khỏi đội ngũ những nhà đầu tư thiếu tiềm năng, chỉ còn những nhà đầu tư có năng lực thực sự mới có thể vào cuộc được. Thực tế chúng ta đã thấy những gương mặt mới, những dự án, những sản phẩm, do đó có niềm tin để khẳng định năm 2017 và những năm tới đang nằm trong chu kỳ phát triển tốt của thị trường BĐS.

Xin cảm ơn ông!

Ông Lê Ngọc Quỳnh, Giám đốc Sàn giao dịch nhà đất 24h:

“Hiện sàn giao dịch của chúng tôi chủ yếu phân phối các sản phẩm tầm trung, với mức giá khoảng 1 tỷ đồng/căn, trong đó chủ yếu là các căn hộ tại dự án Tứ Hiệp Plaza (Thanh Trì, Hà Nội) và đã phân phối được hàng trăm căn cho dự án này. Bên cạnh đó, chúng tôi cũng phân phối một số dự án tại khu vực Hà Đông, khu vực Lê Văn Lương và cả dự án tại Bắc Ninh. Hiện nay mỗi tháng sàn có thể giao dịch khoảng 20-30 căn. Thông thường thời điểm cuối năm lượng giao dịch tăng cao, tuy nhiên năm nay giao dịch có tăng nhưng không nhiều bằng năm trước. Lý do là vì nhu cầu của người mua cũng giảm đi vì có người đã mua được, số còn lại đang có nhu cầu nhưng đang tích lũy tiền. Về giá bán, tôi cho rằng giá sẽ không biến động. Liên quan đến giao dịch tăng cao ở phân khúc cao cấp, nhiều sản phẩm được giao dịch nhưng có thể con số đấy đang nằm ở nhà đầu tư sơ cấp hoặc thứ cấp, chưa đến với người tiêu dùng thực sự”.

Ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty Lê Thành:

“Từ nay đến cuối năm thị trường BĐS sẽ tiếp tục diễn biến theo xu hướng giảm. Xu hướng này sẽ tiếp diễn cho đến quý I-2017 và đến quý II-2017 thị trường sẽ rất khó khăn. Nguyên nhân là do hiện nay thị trường đang có sự mất cân đối về cung cầu ở phân khúc BĐS cao cấp. Trong đó chiếm đa số là các dự án có giá từ 20 triệu đồng đến 30 triệu đồng/m2. Với phân khúc này, những người có nhu cầu thật không có khả năng mua mà chủ yếu chỉ có giới đầu tư mua để đầu cơ. Ngay cả các nhà đầu cơ đã mua các dự án BĐS cao cấp từ cuối năm 2014 đầu năm 2015 cũng đang có xu hướng bán ra nhưng không bán được dẫn đến phân khúc này càng trở nên dư thừa nguồn cung. Trong khi đó phân khúc nhà ở có giá trung bình và thấp đang có nhu cầu rất lớn thì lại gần như không có hàng. Trong tình hình kinh tế còn nhiều khó khăn như hiện nay, nếu các chủ đầu tư không có giải pháp phù hợp thì sẽ rất khó có thể đứng vững trên thị trường”.

Ông Nguyễn Văn Đực, Phó giám đốc Công ty Địa ốc Đất Lành:

"Về nguồn cung ở TP.HCM chưa bao giờ số lượng dự án nở rộ như bây giờ, đương nhiên điều này sẽ làm cho sự cạnh tranh bùng nổ quá lớn trong khi sức mua của người dân chưa biến động đáng kể. Điều này gây lo ngại từ nay đến cuối năm có thể bội thực dự án. Về giá cả theo tôi khó có thể có biến động vì giá hiện nay đã khá cao, hầu hết dự án đều có giá trên 20 triệu đồng/m2, mức giá này có tính ổn định cao do đó khó có khả năng biến động về giá. Về giao dịch, theo một số nghiên cứu thì giao dịch trên thị trường hiện đã hơi chậm lại, do dự án bung ra quá nhiều, dẫn tới người mua thận trọng hơn trong giao dịch để có thể chọn lựa sản phẩm có vị trí, giá cả, thương hiệu, chất lượng hợp lý.

H.Anh - N.Huế (ghi)

Thu Hiền (thực hiện)