Quý 3/2023: Nguồn cung căn hộ phía Nam tăng mạnh, giao dịch vẫn trầm lắng

Báo cáo nghiên cứu thị trường BĐS nhà ở Việt Nam quý 3 và 9 tháng 2023 của Viện Nghiên cứu Kinh tế - Tài chính – BĐS Đất Xanh Services (DXS - FERI) cho thấy, thị trường căn hộ ở khu vực phía Nam đã có nhiều khởi sắc với điểm nhấn là nguồn cung căn hộ mới tăng mạnh, trong đó TP.HCM và Bình Dương chiếm 97,3% giỏ hàng căn hộ sơ cấp và 65,7% giỏ hàng chung của khu vực.

Cụ thể, tại TP.HCM ghi nhận số lượng nguồn cung mới căn hộ đạt khoảng 4.000 sản phẩm, tăng 74% theo năm. Giá bán bình quân căn hộ từ 60 – 80 triệu/m2, tăng 2 – 3% theo năm. Trong đó tỉ lệ hấp thụ căn hộ đạt khoảng 22%. Tỉ lệ hấp thụ tính trên nguồn cung sơ cấp toàn khu vực TP.HCM và các tỉnh lân cận quý 3/2023 đạt khoảng 15 – 20%. Trong đó, tỷ lệ hấp thụ tại TP.HCM cao hơn các tỉnh lân cận khác (ước trung bình trên 22%).

Theo các chuyên gia, tình hình giao dịch trên thị trường căn hộ trầm lắng do một số nguyên nhân như: Tình hình kinh tế chung chưa ổn định, Tín dụng hạn chế đối với BĐS, nhiều dự án BĐS bị vướng mắt về pháp lý....

Tại các tỉnh vệ tinh TP.HCM (Bình Dương, Đồng Nai, Long An) ghi nhận giá bán bình quân căn hộ từ 27 – 43 triệu/m2, ổn định theo quý. Giá bán nhà phố từ 25 – 91 triệu/m2, ổn định theo quý. Giá bán bình quân biệt thự từ 60 – 130 triệu/m2, tăng 5 – 8% theo quý. Giá bán bình quân shophouse từ 30 – 143 triệu/m2, ổn định theo quý. Giá bán bình quân đất nền từ 15 – 55 triệu/m2, ổn định theo quý.

Riêng tại Cần Thơ, nguồn cung mới căn hộ đạt khoảng 450 sản phẩm, tăng 100% theo năm. Giá bán sơ cấp bình quân căn hộ từ 39 – 44 triệu/m2, tăng 15 – 25% theo năm đến từ phân khúc căn hộ cao cấp tại Cần Thơ. Tỉ lệ hấp thụ căn hộ ở Cần Thơ ở mức cao, đạt khoảng 70% (riêng dự án Cara River Park, vào ngày 30/9, tỷ lệ hấp thụ đợt khảo sát đầu tiên đạt đến 90% do đây là căn hộ cao cấp đầu tiên tại Cần Thơ với đầy đủ pháp lý, tiện ích, bàn giao cao cấp và vị trí trung tâm,..).

Báo cáo thị trường BĐS quý 3/2023 của Savills Việt Nam cũng ghi nhận số căn mới tăng 572% theo quý và 11% theo năm lên 2.528 căn, từ hai dự án mới và sáu giai đoạn tiếp theo. TP. Thủ Đức chiếm 74% thị phần, trong đó Vinhome Grand Park – The Glory Heights (hạng B) chiếm 59% thị phần. Các nguồn cung mới khác bao gồm các dự án hạng B và C tại quận Bình Tân và huyện Bình Chánh.

Bà Phùng Thị Phượng – Phó Tổng giám đốc Đất Xanh Miền Tây trình bày báo cáo nghiên cứu thị trường BĐS nhà ở khu vực phía Nam quý 3 và 9 tháng 2023.

Nguồn cung sơ cấp tăng 32% theo quý và 12% theo năm lên 7.722 căn, phần nào giải tỏa áp lực thiếu nguồn cung. Hạng B có nguồn cung lớn nhất với 49% thị phần, theo sau là hạng C với 34% thị phần và hạng A với 17%.

Các dự án hạng C có 651 giao dịch, thể hiện nhu cầu nhà ở giá rẻ vẫn ở mức cao. Các dự án hạng B có 210 giao dịch, trong khi hạng A chỉ có 42 giao dịch.

Ông Lưu Quang Tiến, Phó Viện trưởng DXS – FERI cho biết, trong quý 3/2023, thị trường BĐS ghi nhận lượng giao dịch thực tế chưa tăng nhưng tâm lý của khách hàng đã được cải thiện. Tỷ lệ tìm kiếm BĐS của khách hàng gia tăng, đặc biệt là phân khúc phục vụ nhu cầu ở thực. “Khẩu vị” khách hàng tập trung vào việc ưu tiên lựa chọn sản phẩm có pháp lý chuẩn chỉnh, chủ đầu tư uy tín và chính sách bán hàng cạnh tranh, đặc biệt về phần tài chính và thanh toán. Về nhu cầu, loại hình BĐS thu hút khách hàng hiện tại là căn hộ (tại khu vực các thành phố lớn), đất nền, nhà phố (tại các khu vực còn lại).

Ông Tiến cũng cho biết thêm, trong các khảo sát mới thực hiện của DXS- FERI, đã có sự thay đổi về tâm lý và hành vi của các khách hàng mua BĐS. Phân khúc căn hộ vẫn là loại hình BĐS được ưu tiên lựa chọn tại các đô thị lớn, với 62% người được hỏi lựa chọn; biệt thự, nhà phố riêng lẻ 31%; biệt thự, đất nền dự án (5%), đất nền (2%). Tại các khu vực khác, đất nền chiếm ưu thế (41%); biệt thự, nhà phố riêng lẻ (32%); biệt thự, nhà phố dự án (15%); nghỉ dưỡng (3%).

Đứng trước câu hỏi khách hàng có ý định mua BĐS khi lãi suất đã giảm hay không, 26% số người được hỏi chọn đáp án “có”, 43% người được hỏi đang phân vân “chưa chắc chắn’’, chỉ có 31% phản hồi “không”, điều này cho thấy khi lãi suất giảm, niềm tin thị trường cũng đang dần dần quay lại, và quyết tâm xuống tiền mua BĐS khi lãi suất giảm cũng đang dần được cải thiện.

Thị trường BĐS kỳ vọng tăng trưởng từ vùng đáy?

TS Phạm Anh Khôi, Viện trưởng DXS – FERI cho biết, bước vào quý 4/2023, đã 1 năm trôi qua sau thời điểm thị trường BĐS suy giảm sâu, với nỗ lực của tất cả các bên từ Chính phủ đến doanh nghiệp, đến nay dù vẫn còn tồn tại nhiều khó khăn, nhưng đã có dấu hiệu thị trường từ từ bớt xấu.

Dự kiến sắp tới, thị trường sẽ đón nhận nguồn cung mới từ các dự án đã được tháo gỡ về pháp lý. Nguồn cung thứ cấp sẽ ổn định và khá đa dạng, khi được bổ sung thêm nhiều dự án sắp bàn giao. Hiện tại, lãi suất cho vay giảm về khoảng 10%/năm. Kỳ vọng trong quý 4, mức lãi suất sẽ được duy trì, cũng như khách hàng được hỗ trợ nhiều hơn về hạn mức tín dụng vay mua BĐS. Quý 4 cũng là quý được kỳ vọng tâm lý nhà đầu tư dần chuyển hướng từ quan sát sang lựa chọn sản phẩm phù hợp để xuống tiền.

Theo TS Phạm Anh Khôi, trong nỗ lực vượt thách thức, các chủ đầu tư (CĐT) đang tập trung nhiều hơn vào các chính sách dành cho khách hàng và người làm môi giới. Để đẩy mạnh chương trình “gom” đặt chỗ (booking), “gom” khách hàng, nhiều CĐT đã giảm số tiền nhận giữ chỗ có hoàn lại nhằm thu hút sự quan tâm và tạo sự thuận tiện cho khách hàng mua sản phẩm của các dự án. Trước đây, tiền booking thường từ khoảng 50 triệu - 100 triệu đồng/sản phẩm, tuy nhiên hiện nay chỉ giảm còn 30 triệu đồng/sản phẩm. Đơn cử như dự án Bcons Polaris (từ 30 triệu xuống 20 triệu đồng/sản phẩm); Bcons City (từ 30 triệu xuống 10 triệu đồng/sản phẩm); MT Eastmark (từ 50 triệu xuống 30 triệu đồng/sản phẩm); Vinhomes Grand Park (từ 50 triệu xuống còn 30 triệu đồng/sản phẩm). The 5 Way Concept (từ 30 triệu xuống 15 triệu đồng/sản phẩm).

TS Phạm Anh Khôi (bên trái, ngoài cùng), Viện trưởng DXS – FERI phát biểu tại sự kiện công bố Báo cáo nghiên cứu thị trường BĐS nhà ở Việt Nam quý 3 và 9 tháng 2023.

Bên cạnh đó, nhiều CĐT tăng phí môi giới cho đại lý, tăng thưởng thưởng nóng cho NVKD, như dự án The Rivana (tăng thưởng từ 10 triệu lên 25 triệu đồng/sản phẩm); Bcons Polaris (tăng thưởng từ 5-8 triệu lên 10 – 15 triệu/sản phẩm); Royal River City (tăng thưởng thêm 03 chỉ vàng trị giá 19,8 triệu đồng/sản phẩm)…

“Khác với giai đoạn trước, đến cuối quý 3/2023, thị trường không còn ghi nhận được việc các sản phẩm BĐS chào bán mới bị cắt giảm giá sâu, thậm chí giá bán mới hàng sơ cấp đã bắt đầu tăng nhẹ 2% - 5%. Có thể nói thị trường đã chạm đáy, và hoàn toàn có thể dự báo thị trường BĐS sẽ dần hồi phục và tăng trưởng từ vùng đáy”, TS Phạm Anh Khôi cho hay.

Khi nào sẽ là thời điểm phục hồi của thị trường BĐS?

Theo dự báo của DXS - FERI, thị trường BĐS đã đi đến giai đoạn cuối của kỳ suy thoái, và hiện nay thị trường gần như đã chạm đáy.

BĐS kỳ vọng tăng trưởng từ vùng đáy.

Theo quy luật chung của thị trường, khi đã chạm đến đáy thì sớm hay muộn cũng phải đến thời điểm thị trường phục hồi trở lại. Lúc này thị trường đang bắt đầu đi qua đáy. Tuy nhiên, DXS-FERI dự báo thận trọng, chu kỳ tăng trưởng mới của BĐS Việt Nam sẽ không đi theo biểu đồ hình chữ V mà sẽ là hồi phục và tăng trưởng theo biểu đồ hình chữ U.

TS Phạm Anh Khôi cho rằng, thị trường đã và đang ở trong thời kỳ thanh lọc mạnh mẽ. Sau khủng hoảng, sân chơi BĐS sẽ chỉ dành cho các doanh nghiệp thực sự mạnh khỏe, kinh doanh minh bạch, tuân thủ pháp luật.

Đối với cá nhân môi giới BĐS, đây cũng là thời điểm mà mỗi người nhân viên môi giới đều phải nỗ lực làm mới, nâng cấp bản thân, học thêm nhiều kỹ năng mới, đa dạng hóa loại hình sản phẩm, đa dạng hóa tệp khách hàng, và rất kiên trì thì mới có thể trụ lại với nghề.

“Dự báo tại thời điểm quý 4/2023 thị trường BĐS sẽ chưa có tăng trưởng đột biến, nhưng chắc chắn sẽ có tăng trưởng tốt hơn so với cùng kỳ quý 4/2022. Với nhiều thông tin và các chuyển biến tích cực từ cuối quý 3/2023, hoàn toàn có cơ sở để dự báo thị trường BĐS sẽ ấm dần lên từ cuối quý 4/2023, đồng thời dần dần phục hồi rõ nét hơn từ sau quý 2/2024”, TS Phạm Anh Khôi nhận định.

Biểu đồ dự báo thị trường BĐS quý 4/2023 và năm 2024 của DXS – FERI.

Trần Lân