Phát triển khu thương mại, nhà ở: Không 'hy sinh' công trình phúc lợi

Vì vậy, tại Diễn đàn phát triển bền vững đô thị Việt Nam năm 2022 mới đây, Phó Thủ tướng Chính phủ Lê Văn Thành đã nhấn mạnh quan điểm: Không “hy sinh” công trình phúc lợi để phát triển khu thương mại, nhà ở.

Các dự án cải tạo xây chen nhà cao tầng nội đô gây ra sự quá tải về hạ tầng. Ảnh: Thành Ngọc

Nhiều sai phạm

Tại văn bản Kết luận số 39/KL-TTr của Thanh tra Bộ Xây dựng ngày 17/5/2022 đã chỉ ra hàng loạt những vấn đề sai phạm liên quan đến công tác quy hoạch, xây dựng của 13 dự án nhà chung cư và nhiều dự án khác dọc tuyến đường Lê Văn Lương - Tố Hữu - Nguyễn Thanh Bình, Khu đô thị Trung Hòa - Nhân Chính (Hà Nội).

Cụ thể, quy hoạch chi tiết hai bên đường Lê Văn Lương phê duyệt năm 2016 một số chỉ tiêu quy hoạch không đúng với quy chuẩn để đảm bảo nội dung về bố trí vườn hoa, sân chơi trong các nhóm nhà bán kính phục vụ nhỏ hơn 300m; không bố trí trạm y tế, sân luyện tập, chợ, trường THPT, THCS, tiểu học; đất công trình giáo dục thấp hơn nhiều chỉ tiêu 2,7m2/người; diện tích trường mầm non thiếu 12.174m2, đất cây xanh công cộng đơn vị ở thiếu 34.828m2.

Trong số 13 dự án nhà chung cư được thanh tra, có 12 dự án không bố trí cây xanh, 1 dự án diện tích cây xanh chỉ đạt 10%. Đáng chú ý, quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 hai bên đường Lê Văn Lương phê duyệt năm 2016 không tuân thủ quy định tại Điều 3 Quyết định số 130/2015/QĐ-TTg của Thủ tướng Chính phủ. Sau khi di dời, các cơ quan không ưu tiên xây dựng công trình công cộng, cây xanh, bãi đỗ xe, hạ tầng xã hội, kỹ thuật đô thị mà đầu tư xây dựng công trình hỗn hợp.

Tương tự, quy hoạch chi tiết hai bên đường Tố Hữu phê duyệt năm 2016 cũng “vênh” với quy chuẩn. Chẳng hạn như việc không bố trí trạm y tế, trường THCS, sân luyện tập, chợ, đất công trình giáo dục chỉ đạt dưới 2,7m2/người, diện tích trường mầm non thiếu 20.190m2; trường tiểu học thiếu 15.904m2; trường THPT thiếu 5.535m2. Bố trí cây xanh đạt dưới 20%, trong đó đáng chú ý, có tới 5 dự án thiếu rất nhiều (chỉ 2,36 - 7,4%); 1 dự án thiếu quy định diện tích cây xanh, 12 dự án không bố trí diện tích cây xanh.

“Sự bùng nổ nhanh, mạnh các dự án phát triển bất động sản thời gian qua đang bộc lộ dấu hiệu đánh đổi chỉ tiêu đô thị bền vững để phát triển. Đặc biệt hai chỉ tiêu là công cụ quản lý quan trọng mà các đô thị phát triển trên thế giới đều đã sử dụng chính là mật độ dân số và hệ số sử dụng đất đang bị xem nhẹ, thậm chí bị hợp thức hóa để phát triển dự án bất động sản xen cấy vào “cơ thể” nội đô bằng mọi giá” - TS Lý Văn Vinh, Viện Kiến trúc quốc gia nhìn nhận.

Hàng loạt nhà cao tầng trên đường Lê Văn Lương. Ảnh: H.Lê

Chỉnh trang đô thị phải chú trọng hạ tầng

Tại Diễn đàn phát triển bền vững đô thị Việt Nam 2022, Phó Thủ tướng Chính phủ Lê Văn Thành một lần nữa nhấn mạnh vai trò, tầm quan trọng của đô thị trong quá trình phát triển kinh tế - xã hội. Theo Phó Thủ tướng, hiện nay Việt Nam có 869 đô thị các loại, phân bố đồng đều trên cả nước; tốc độ đô thị hóa diễn ra mạnh mẽ, từ 30,5% năm 2010, lên 40,5% năm 2021. Nhưng trong quá trình phát triển đã bộ lộ nhiều hạn chế, đặc biệt trong công tác quy hoạch, xây dựng.

“Vì vậy, việc chỉnh trang các đô thị trung tâm vừa phải giữ gìn được công trình văn hóa, lịch sử, kiến trúc có giá trị nhưng phải đặc biệt chú trọng cải tạo hệ thống hạ tầng, bảo đảm từng bước đáp ứng tiêu chuẩn, quy chuẩn của đô thị văn minh, hiện đại như hạ tầng giao thông, hạ tầng số, mật độ cây xanh, nhất là chú trọng phát triển công trình phúc lợi như công viên, quảng trường. Đặc biệt không "hy sinh" công trình phúc lợi để phát triển khu thương mại, nhà ở” - Phó Thủ tướng Lê Văn Thành nhấn mạnh.

Theo ông Đỗ Viết Chiến – nguyên Cục trưởng Cục Phát triển đô thị (Bộ Xây dựng), công tác quy hoạch, xây dựng ở đô thị lớn của Việt Nam trong quá trình thực tế triển khai tồn tại nhiều bất cập ảnh hưởng đến chất lượng và sự phát triển bền vững của đô thị. Điển hình nhất là việc các dự án cải tạo xây chen nhà cao tầng nội đô đang gây nên sự quá tải về hạ tầng, với hiện tượng kẹt xe, thiếu nước sạch, cấp điện, môi trường ô nhiễm…

Chỉ tiêu diện tích bình quân đất đô thị trên đầu người khu vực nội đô lịch sử hiện nay chỉ đạt khoảng 45m2 (dưới mức 50% so với chỉ tiêu toàn đô thị). Dân số lên tới hơn 1,2 triệu người, quá tải 40.000 người (Quyết định số 1259/QĐ-TTg của Thủ tướng Chính phủ phê duyệt Điều chỉnh quy hoạch chung xây dựng Thủ đô Hà Nội đến năm 2030 tầm nhìn 2050, nội đô lịch sử có dân số tính toán là 800.000 người – PV). Trước tình trạng gia tăng dân số làm mất cân đối về cơ cấu sử dụng đất thì khó có thể đảm bảo sự phát triển cân bằng giao thông nội đô.

Bên cạnh đó, tổng quỹ đất đô thị theo quy định chung phải có 60% diện tích dành cho đất giao thông, công cộng, cây xanh và các loại khác; bản thân 40% diện tích đất ở cũng chỉ có 40% diện tích đất dành cho xây dựng hạ tầng xã hội, dịch vụ.

Như vậy, theo hiện trạng cơ cấu sử dụng và tổng số lượng quỹ đất hữu hạn như trên thì khi xu hướng tăng diện tích đất ở bùng nổ mạnh mẽ với việc xuất hiện hàng loạt khu nhà ở cao tầng nội đô sẽ kéo tụt diện tích đất dành cho công trình hạ tầng, gây nên cơ cấu sử dụng đất mất cân đối nghiêm trọng. Việc suy giảm quỹ đất hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội dẫn đến hiện tượng trông thấy như ách tắc giao thông, thiếu sân chơi, công viên cho trẻ em, người già...

Ngoài ra, hiện trạng cải tạo chung cư cũ cho thấy, để đảm bảo tái định cư tại chỗ theo tiêu chuẩn diện tích ở mới cho người dân (với hệ số đền bù lên tới 1,5 - 3 lần), đồng thời đảm bảo chi phí, lợi nhuận của chủ đầu tư, khu nhà ở 5 tầng ban đầu với dân số vài chục hộ sau khi xây mới sẽ cao khoảng 7 tầng với số lượng dân cư gấp nhiều lần, sẽ “chất tải” thêm áp lực cho hệ thống hạ tầng đô thị tại khu vực dự án.

Kiểm soát chặt quá trình chuyển đổi

Đồng thời, việc di dời hệ thống bệnh viện cấp T.Ư, nhà máy, xí nghiệp, trường đại học và trụ sở cơ quan T.Ư ra khỏi nội đô, diện tích đất sau khi di dời phải được ưu tiên chuyển đổi phục vụ phát triển hệ thống hạ tầng xã hội, kỹ thuật. Tuy nhiên, thực tế phần lớn lại xen cấy thêm các tổ hợp công trình nhà ở cao tầng, văn phòng thương mại dịch vụ với quy mô dân số lớn, có thể tạo ra một vòng luẩn quẩn mới.

“Để khắc phục tình trạng trên cần hoàn thiện các công cụ giám sát cấp phép, thực thi quy hoạch nhà cao tầng nội đô theo trình tự luật định; công bố công khai để cơ quan quản lý, cộng đồng và từng người dân tham gia giám sát. Quan trọng nhất là cần giám sát chặt chẽ quy trình cấp phép điều chỉnh cục bộ hiện nay, đảm bảo các tiêu chí tuyệt đối trung thành với mục tiêu của quy hoạch chung được duyệt” - ông Đỗ Viết Chiến phân tích.

Các chuyên gia đều cho rằng, cần có chế tài giám sát chấp hành nghiêm quy định của Nhà nước về tiêu chuẩn – quy phạm; chỉ rõ bản chất các quy hoạch trong hệ thống quy hoạch đô thị, gồm: Quy hoạch chung mang tính định hướng, quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết là cơ sở cấp phép thực hiện dự án, cấp phép xây dựng, tránh việc tùy tiện, phá vỡ quy hoạch. Bên cạnh đó, chỉ tiêu hệ số sử dụng đất trong thẩm định, cấp phép dự án cao tầng nội đô cần được coi trọng.

Cùng với đó, Nhà nước, các bộ, ngành, chính quyền đô thị cần đưa ra nhiệm vụ chi tiết kiểm soát quá trình thực hiện chuyển đổi mục đích sử dụng đất trong khu vực nội đô lịch sử; tạo cơ chế, trách nhiệm của chủ đầu tư. Trong quy hoạch chung, quỹ đất sau khi di dời phải ưu tiên công trình lợi ích công cộng như cây xanh, bãi đỗ xe, công viên… vốn đang thiếu trầm trọng.

Theo quy tắc phát triển, bao giờ quy hoạch hạ tầng cũng đi trước một bước, từ đó mới sắp xếp không gian đô thị tại đó như thế nào, phần nào để phát triển các dịch vụ xã hội, phần nào dành cho xây dựng không gian ở… đáp ứng được nhu cầu sử dụng của đô thị tại khu vực đó. Ở Việt Nam, những bản quy hoạch ban đầu cũng được xây dựng theo nguyên tắc đó nhưng quy hoạch ban đầu luôn được điều chỉnh một cách rất tự phát.

GS.TSKH Đặng Hùng Võ

Doãn Thành