Những thách thức và cơ hội cho nhà đầu tư căn hộ trong năm 2024

Theo dự báo của các chuyên gia, đối với thị trường bất động sản thì phân khúc căn hộ sẽ phục hồi đầu tiên. Ảnh: Kỳ Phương

Những thách thức ngắn hạn

Báo cáo thị trường bất động sản TP. Hồ Chí Minh quý IV/2023 của Savills mới công bố đã cho thấy, phân khúc căn hộ đang trải qua nhiều thách thức ngắn hạn.

Cụ thể, nguồn cung sơ cấp tại TP. Hồ Chí Minh trong cả năm 2023 chỉ đạt 10.700 căn, con số thấp nhất trong 10 năm qua. Riêng trong quý IV/2023, nguồn cung sơ cấp là 7.600 căn, không đổi theo quý, nhưng giảm 5% theo năm.

Nguồn cung mới chiếm 37% nguồn cung sơ cấp. Trong đó, 2 dự án nổi bật là The Privia và giai đoạn The Glory Heights của Vinhomes Grand Park dẫn dắt 88% nguồn cung mới.

Báo cáo không ghi nhận có nguồn cung hạng A mới trong quý. Lượng giao dịch căn hộ trong 10 năm qua cũng giảm đều 7% mỗi năm. Trong bối cảnh nguồn cung khan hiếm và giá bán cao của năm 2023, thị trường chỉ ghi nhận 6.200 giao dịch. Riêng quý IV ghi nhận tình hình giao dịch cải thiện với 3.000 căn, tăng 52% theo quý và 120% so với cùng kỳ năm trước.

Ông Troy Griffiths - Phó giám đốc điều hành Savills Việt Nam cho hay, thách thức ngắn hạn của phân khúc căn hộ vẫn đến từ vấn đề khan hiếm nguồn cung mới và giá bán cao. Khi tâm lý người mua nhà được cải thiện và không có quá nhiều lựa chọn đầu tư thay thế, thị trường nhà ở sẽ phục hồi.

Tỷ lệ hấp thụ cải thiện 14 điểm phần trăm theo quý và 23 điểm phần trăm theo năm lên 40%. Nguồn cung mới chiếm 78% thị phần lượng giao dịch và được hấp thụ 84%.

Ngoài ra, những dự án này bán tốt nhờ đã có pháp lý rõ ràng trước khi ra mắt, thời gian thanh toán dài, hỗ trợ vay ngân hàng và mức giá dễ tiếp cận từ 2-5 tỷ đồng/căn. Nếu loại trừ nguồn cung mới, giao dịch thị trường vẫn yếu với chỉ 670 căn bán ra, tương ứng mức hấp thụ 14%.

Một điểm tích cực trong dữ liệu của Savills là trong năm 2024, nguồn cung mới dự kiến tăng gấp 4 lần so với năm 2023. Hạng B sẽ chiếm 44% thị phần từ các dự án như Vinhomes Grand Park - The Opus One, Eaton Park và The Aurora. Hạng A sẽ có 37% từ dự án cao tầng tại The Global City. Hạng C sẽ chỉ có 19% thị phần. Đến năm 2026, dự kiến có 40.800 căn từ 116 dự án sẽ mở bán.

Ở phân khúc căn hộ trong năm 2024, theo dự báo từ DKRA Group, nguồn cung tăng so với năm 2023, tập trung chủ yếu tại TP. Hồ Chí Minh, Bình Dương, Đồng Nai và Bà Rịa - Vũng Tàu.

Nguồn cung, sức cầu thị trường vào đầu năm không có nhiều biến động so với cuối năm 2023 và được kỳ vọng khởi sắc từ quý III khi những chính sách pháp lý đủ độ “ngấm” lên thị trường, giúp tháo gỡ các vướng mắc pháp lý, cũng như triển vọng phục hồi của nền kinh tế.

Phân khúc căn hộ hạng A duy trì vị thế chủ đạo tại TP. Hồ Chí Minh, trong khi căn hộ hạng B và C chiếm tỷ trọng lớn tại Bình Dương và các tỉnh giáp ranh. Mặt bằng giá bán sơ cấp không có nhiều biến động trong năm 2024 hoặc điều chỉnh tăng nhẹ trước áp lực của chi phí đầu vào.

Dữ liệu thống kê về tình hình bất động sản ở phân khúc căn hộ. Ảnh: Savills

Cơ hội nào cho các nhà đầu tư?

Theo thống kê từ Savills, giá bán sơ cấp trong quý IV vừa qua quay về mức của năm 2020 với 69 triệu đồng/m2 thông thủy, giảm 36% theo quý và 45% theo năm sau khi nhiều dự án đắt tiền phải tạm đóng bớt giỏ hàng.

Cùng với đó, các sản phẩm dưới 2 tỷ đồng hoàn toàn biến mất khỏi thị trường trong năm qua. Nguồn cung giá từ 2-5 tỷ đồng dẫn dắt thị trường với gần 90%.

Trong giai đoạn 2024 đến 2026, nguồn cung căn hộ có giá từ 2-5 tỷ đồng giảm rõ rệt, trong khi các sản phẩm trong khoảng 5-10 tỷ đồng nổi lên chiếm lĩnh thị trường.

Người mua ở TP. Hồ Chí Minh có thể lựa chọn khám phá các tỉnh lân cận để tìm kiếm những lựa chọn nhà ở giá cả phải chăng hơn. Vào năm 2024, Bình Dương, Đồng Nai và Long An dự kiến sẽ chiếm 96% nguồn cung căn hộ có giá dưới 5 tỷ đồng.

Theo khảo sát của Savills trong năm 2023 tại 30 dự án hạng A và B, lợi suất cho thuê ổn định theo năm ở mức 4,8%, nhưng tốc độ tăng trưởng giá trị tài sản giảm 1,9 điểm phần trăm theo năm, xuống còn 2,9%/năm.

Do đó, tổng lợi nhuận từ việc đầu tư căn hộ trong năm 2023 đã giảm 1,7 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm ngoái, xuống còn khoảng 7,7%/năm.

Bà Giang Huỳnh - Phó giám đốc, Trưởng bộ phận nghiên cứu và S22M Savills TP. Hồ Chí Minh phân tích, lợi nhuận đầu tư từ căn hộ tại TP. Hồ Chí Minh có xu hướng giảm nhẹ trong giai đoạn 2019 - 2023. Dữ liệu của Savills cho thấy, các khu vực như quận 2 cũ, quận 3 và quận 10 có lợi nhuận đầu tư cao nhất trong thời gian qua.

Trong thập kỷ qua, nguồn cung căn hộ mới tại 22 quận huyện của TP. Hồ Chí Minh đã chứng kiến mức giảm 253.000 căn. Đáng chú ý, nguồn cung tại khu vực TP. Thủ Đức (quận 9 cũ) giảm 21% kèm theo tốc độ tăng giá 15% hàng năm. Nguồn cung tại quận 1 cũng giảm 2%, nhưng lại chứng kiến mức tăng giá đáng kể hàng năm là 39%.

"Mặc dù tổng lợi nhuận đã giảm đi trong 5 năm qua, nhưng vẫn cao hơn lãi suất tiền gửi. Điều này cho thấy căn hộ vẫn là kênh đầu tư sinh lời. Trong ngắn hạn, lợi suất cho thuê dự kiến sẽ tăng do số lượng căn hộ bàn giao giảm và lãi suất tiền gửi sẽ duy trì ở mức thấp” - bà Giang Huỳnh cho hay.

Còn ông David Jackson, Tổng giám đốc Avison Young Việt Nam nhận định, khi các quy định pháp lý, hành chính ngày càng hoàn thiện và các biện pháp tháo gỡ ổn định thị trường bất động sản đã phần nào đem lại niềm tin cho nhà đầu tư.

"Các nhà đầu tư nước ngoài đã tìm kiếm và mở rộng danh mục đầu tư bất động sản tại Việt Nam trong suốt hai năm qua khi thị trường giảm tốc. Những phân khúc được chú ý gồm nhà ở, văn phòng, bán lẻ, công nghiệp và khách sạn. Thế nhưng, một số nút thắt pháp lý và tài chính kéo dài đã góp phần khiến giao dịch chậm lại. Với các luật và quy định mới, dự kiến thị trường sẽ bật lên rõ rệt hơn từ năm 2025” - ông David Jackson nói.

Kỳ Phương