Nhiều điểm mới Luật Kinh doanh bất động sản

Nhiều điểm mới

Dự thảo luật lần này quy định doanh nghiệp kinh doanh BĐS phải công khai đầy đủ, trung thực và chính xác thông tin về BĐS đưa vào kinh doanh trên hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường BĐS. Đồng thời, công khai trên trang thông tin điện tử của doanh nghiệp kinh doanh BĐS (nếu có). Đây được xem là điểm mới nhất trong dự thảo luật, giúp minh bạch thông tin về dự án BĐS để bảo vệ quyền lợi của người mua. Tuy nhiên, cần quy định rõ kênh công khai thông tin của bộ, cơ quan, cơ sở nào để người mua dễ tìm kiếm.

Điểm mới tiếp theo của dự thảo luật là quy định các loại hợp đồng giao dịch BĐS. Trong đó có hợp đồng mua bán, thuê mua, thuê công trình xây dựng có công năng phục vụ mục đích du lịch, lưu trú... Các quy định này sẽ tháo gỡ vướng mắc pháp lý đối với BĐS du lịch, các công trình xây dựng không phải là nhà ở, có chức năng lưu trú, như: Officetel, shophouse, farmstay… Phạm vi điều chỉnh của luật mới bảo đảm phù hợp tình hình thực tế và có tính khả thi cao.

Cụ thể, các tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS phải đăng ký kinh doanh và những trường hợp tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có mua bán, cho thuê, thuê mua BĐS nhưng không phải là kinh doanh BĐS. Bên cạnh, dự thảo luật còn mở rộng việc cho phép các chủ đầu tư được cho thuê, cho thuê mua BĐS hình thành trong tương lai, thay vì chỉ được cho thuê, cho thuê mua BĐS như quy định hiện hành. Đặc biệt, quy định rõ trách nhiệm ngân hàng thương mại cần giám sát chủ đầu tư phải sử dụng vốn vay tín dụng đúng mục đích.

Quy định chặt về đặt cọc để bảo vệ người mua nhà

Dự thảo luật quy định chặt chẽ về đặt cọc để bảo vệ quyền lợi của người mua, tránh tình trạng chủ đầu tư thu tiền đặt cọc để chiếm dụng vốn, hoặc vẽ dự án lừa đảo chiếm đoạt tài sản. Luật đưa 2 phương án về đặt cọc. Phương án 1, thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng và số tiền đặt cọc không vượt quá 10% giá bán, cho thuê mua sản phẩm.

Chủ đầu tư dự án chỉ được thu tiền đặt cọc theo thỏa thuận với khách hàng, khi dự án có thiết kế cơ sở được cơ quan nhà nước thẩm định và chủ đầu tư có một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất. Phương án 2, chủ đầu tư chỉ được thu tiền đặt cọc từ khách hàng, khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ điều kiện đưa vào kinh doanh và thực hiện giao dịch theo đúng quy định của luật này.

Phó Trưởng đoàn đại biểu Quốc hội tỉnh An Giang Trình Lam Sinh phát biểu

Góp ý dự thảo Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi), đại biểu Quốc hội (ĐBQH) Trịnh Xuân An (Đoàn ĐBQH tỉnh Đồng Nai) cho biết: “Hành vi thao túng trong thị trường BĐS nguy hiểm không kém gì hành vi thao túng trong thị trường chứng khoán. Hiện nay, thao túng trong thị trường kinh doanh BĐS rất tinh vi, tình trạng "bong bóng", giá "trên trời" so với thực tế. Nếu không xử lý vấn đề này triệt để thì sẽ tạo thành "bong bóng".

Hành vi thao túng không chỉ thông qua đấu thầu, đấu giá cao rồi bỏ cọc, mà còn có việc dùng giá dự án này để kích giá cho dự án khác, tạo thành mặt bằng giá rất cao. Vì vậy, cần quy định hành vi cấm thao túng giá trong dự án luật này. Nếu chúng ta không xử lý triệt để, sẽ tạo thành "bong bóng" và giống như sự cố đã xảy ra nhiều nơi".

Cùng góp ý về các hành vi bị cấm, đại biểu Trình Lam Sinh (Phó Trưởng đoàn ĐBQH tỉnh An Giang) đề nghị, ban soạn thảo bổ sung thêm quy định về hành vi thao túng, các dấu hiệu của việc thao túng, làm nhiễu loạn thị trường BĐS. Thời gian qua, hành vi thao túng đã gây bất ổn định cho thị trường BĐS và ảnh hưởng đến sự phát triển kinh tế - xã hội của đất nước.

Theo đại biểu Trình Lam Sinh, quy định tại Điểm a, Khoản 2, Điều 9 về điều kiện để kinh doanh BĐS còn chung chung. Để thống nhất với các quy định của Bộ luật Hình sự, Luật Xử lý vi phạm hành chính, đồng thời đảm bảo đầy đủ điều kiện, tránh trường hợp bỏ sót nhiều tổ chức không đủ điều kiện nhưng vẫn tham gia kinh doanh BĐS, đại biểu đề nghị ban soạn thảo cân nhắc điều chỉnh, bổ sung nội dung: “Không trong thời gian đang bị cấm kinh doanh, đang bị cấm huy động vốn hoặc đã chấp hành xong án phạt nhưng chưa được xóa án tích về tội phạm trong hoạt động, hoặc có liên quan đến hoạt động kinh doanh BĐS hoặc đang bị tước quyền sử dụng giấy phép, chứng chỉ hành nghề có thời hạn, hoặc chưa hết thời hạn được coi là chưa bị xử lý vi phạm hành chính về hành vi vi phạm trong hoạt động hoặc có liên quan đến hoạt động kinh doanh BĐS”.

Bỏ bắt buộc giao dịch qua sàn

Dự án luật sửa đổi đã tiếp thu góp ý của người dân, khi bỏ quy định bắt buộc tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS khi bán, cho thuê, cho thuê mua BĐS phải thông qua sàn giao dịch nhằm khắc phục các tồn tại, bất cập của tổ chức trung gian này đối với thị trường; đồng thời bảo đảm được quyền tự chủ cho các doanh nghiệp. Cùng với đó, quy định chặt chẽ về điều kiện của cá nhân được cấp chứng chỉ hành nghề môi giới BĐS nhằm nâng cao chất lượng, tính chuyên nghiệp, đạo đức nghề nghiệp của các tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ BĐS, bảo đảm quyền lợi của các chủ thể tham gia thị trường.

Bên cạnh đó, dự thảo Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi) cũng tiếp thu các ý kiến góp ý, định nghĩa sàn giao dịch BĐS và các nội dung liên quan đến sàn giao dịch theo hướng sàn giao dịch chỉ là nơi diễn ra các giao dịch về mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua BĐS, không làm các dịch vụ khác.

N.R