Nhà đầu tư 'quay xe' vì nhà liền thổ 'ế' kỷ lục nhưng giá vẫn tăng gấp rưỡi

Báo cáo vừa công bố của Savills cho thấy chỉ có 359 căn biệt thự, nhà liền kề được bán trong năm 2023, lần lượt giảm 76% về lượng giao dịch và 31% về khả năng hấp thụ so với năm trước. Riêng quý IV/2023, có 64 căn được bán ra, giảm 67% theo năm.

Hàng "ế" vì giá cao

Dù ế kỷ lục, song giá nhà liền thổ trên thị trường sơ cấp tại Hà Nội tiếp tục tăng mạnh, bình quân 3-55% theo quý. Trong đó, giá biệt thự tăng 55% lên 160 triệu đồng/m2 đất. Giá liền kề và shophouse tăng 3%, đạt lần lượt 194 triệu đồng/m2 đất và 328 triệu đồng/m2 đất.

Trước đó, trong báo cáo tổng kết thị trường địa ốc năm 2023, Bộ Xây dựng cũng chỉ ra dù giao dịch nhỏ giọt, giá bán biệt thự, liền kề tại Hà Nội vẫn neo cao, đạt trên 100 triệu đồng/m2, có dự án lên đến hơn 300 triệu mỗi m2, tập trung ở khu vực phía Tây Hà Nội.

Tình trạng tương tự cũng xảy ra tại TP.HCM, khi giá bán biệt thự, nhà liền kề tại một số khu vực dao động 140 - 400 triệu đồng/m2. Điển hình như dự án biệt thự Mỹ Phú 2, Saigon Mystery Villas...

Giá nhà liền kề vẫn cao ngất dù thanh khoản nhỏ giọt (Ảnh minh họa: Phạm Hòa).

Đà tăng phi mã của giá nhà liền kề tại TP.HCM cũng được nhiều đơn vị trong ngành ghi nhận. Đơn cử như Cushman & Wakefield vừa công bố báo cáo cho thấy 3 tháng cuối năm 2023, giá sơ cấp trung bình nhà liền thổ tại TP.HCM đã chạm mốc kỷ lục 350 triệu đồng/m2.

Giá sơ cấp neo cao khiến nhiều nhà đầu tư có dòng tiền mạnh “quay xe” sang thị trường thứ cấp, tìm kiếm các sản phẩm bị “ngộp” buộc phải cắt lãi hoặc cắt lỗ.

Điển hình, vào cuối tháng 12/2023, anh Trần Bình, một nhà đầu tư có gần 10 năm kinh nghiệm tại Hà Nội, rót 15,5 tỷ đồng để mua vào một căn biệt thự rộng 108m2 tại phường Mễ Trì, quận Nam Từ Liêm.

Anh Bình cho hay, căn này trước đó được rao bán giá 17,7 tỷ đồng, giá gốc khi mua vào khoảng 16 tỷ đồng. Sau hơn 1 năm gồng gánh lãi suất của khoản vay 9 tỷ đồng để đầu tư, chủ cũ đã buộc phải bán cắt lỗ 500 triệu đồng để tất toán nợ.

“Điều kiện của chủ trước là phải cọc trước 10 tỷ tiền mặt để họ cắt nợ ngân hàng, rút sổ đỏ ra. Số tiền cọc quá lớn khiến tôi phân vân và cân nhắc rất kỹ trước khi đi đến quyết định cuối cùng là mua. Với mức giá này, tôi hy vọng lãi 2 - 3 tỷ đồng trong 3 - 5 năm tới”, nhà đầu tư gốc Hải Phòng nói.

“Tay to” chờ giảm giá

Đáng chú ý, đây là căn thứ 2 được anh Bình mua vào chỉ trong quý cuối năm 2023. Các cộng sự của anh cũng đang đẩy mạnh săn hàng “ngộp”. Điều này cho thấy nhu cầu đầu tư biệt thự, nhà liền kề vẫn rất lớn. Tuy nhiên, vì giá neo quá cao khiến các nhà đầu tư “chùn tay”, đẩy thị trường vào thế khó.

Bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao của Savills Hà Nội, cũng nhìn nhận giá bán cao đã tạo rào cản lớn với người mua nhà thấp tầng. Nếu có giá bán hợp lý, dự án dù nằm xa trung tâm vẫn có thanh khoản khá tốt như nguồn hàng giá thấp tại Mê Linh đã được bán trong quý III/2023.

Khi mặt bằng giá sơ cấp quá cao, nhà đầu tư buộc lòng phải “quay xe” sang thị trường thứ cấp. “Giá biệt thự thứ cấp trên mỗi m2 đất thấp hơn giá sơ cấp trung bình 7%. Liền kề thứ cấp có giá thấp hơn sản phẩm sơ cấp 24% và nhà phố thương mại thứ cấp có giá thấp hơn 40%”, vị đại diện Savills cho hay.

Trong năm 2024, thị trường nhà liền kề được dự báo sẽ bớt ảm đạm, khi nguồn cung được cải thiện với khoảng 2.900 căn ở mới từ 13 dự án, trong đó 82% sẽ đến từ các dự án mới. Đến năm 2026, thị trường sẽ có 14.000 căn mới từ 37 dự án, Đông Anh là điểm nóng với 30% thị phần nguồn cung mới, theo Savills.

Được dự báo sẽ có cải thiện cả về nguồn cung và giao dịch, tuy nhiên, trong bối cảnh thanh khoản chạm đáy, không ít nhà đầu tư nắm dòng tiền mạnh vẫn đang kỳ vọng sẽ có nhiều sản phẩm giá tốt trên cả thị trường sơ cấp và mua qua bán lại.

Chia sẻ với VnBusiness, anh Nguyễn Quốc Hưng (Hà Nội), một "tay buôn" kỳ cựu, đang sở hữu 6 căn biệt thự tại Mê Linh, Gia Lâm và Nam Từ Liêm, tiết lộ thời gian qua, nhóm của anh đang tìm kiếm các sản phẩm giá tốt, tuy nhiên rất khó. Giá đã giảm nhưng vẫn còn neo rất cao so với giá mở bán.

“Chúng tôi đang tìm các căn có sổ đỏ, giá 14 - 15 tỷ đồng (mức giá gốc bán ra lần đầu) tại vùng ven, song cũng khá hiếm. Các chủ nhà dù đuối tài chính nhưng vẫn neo giá ở mức 16 - 18 tỷ đồng, tức rao cắt lỗ nhưng thực tế vẫn lãi 1 - 2 tỷ đồng. Có người đang ôm cả chục căn nhưng không hề có ý định giảm giá, hoặc giảm rất ít”, anh Hưng cho hay.

Những diễn biến từ thực tế cho thấy, thị trường nhà liền kề, biệt thự đang gặp nhiều khó khăn, tuy nhiên, theo giới quan sát, khả năng giảm giá thêm ở phân khúc này là không cao. Nguyên nhân chính là bởi chủ sở hữu biệt thự đa phần là người có tiền, vì vậy thanh khoản chậm hay nhanh thì họ vẫn “hét giá trên trời”.

Ở góc nhìn chuyên gia, ông Nguyễn Thế Điệp, Phó chủ tịch Câu lạc bộ bất động sản Hà Nội, đánh giá thị trường giai đoạn này đang hướng tới các phân khúc đáp ứng nhu cầu thực. Những phân khúc có tính đầu cơ cao như đất nền tỉnh và nhà liền kề, biệt thự bước vào quá trình thanh lọc.

Nhà liền kề, biệt thự vẫn luôn là phân khúc có tiềm năng trong trung và dài hạn. Vì vậy, với các nhà đầu tư có dòng tiền mạnh, có thể nới kỳ vọng thêm 3 - 5 năm, thì không cần quá lo. Ngược lại, với các nhà đầu tư ngắn hạn, đang có áp lực tài chính, thì nên cân nhắc giảm giá thêm để cắt nợ, vì thị trường khó khởi sắc trong ít nhất 2 - 3 quý tới.

Hưng Nguyên