Ngân hàng trầy trật phát mãi tài sản thu hồi nợ

Hạ giá trăm tỷ đồng vẫn không người mua

Dự án trung tâm bến du thuyền Hoàng Gia (Swisstouches La Luna Resort) ở phường Vĩnh Hòa, TP Nha Trang, do Công ty CP Khách sạn Bến Du Thuyền làm chủ đầu tư.

Dự án Trung tâm Bến du thuyền ở Nha Trang dù được cấp giấy chứng nhận là "đất ở không hình thành đơn vị ở" nhưng đã lọt qua khâu thẩm định, trở thành tài sản đảm bảo khoản vay của chủ đầu tư tại hai ngân hàng.

Dự án được cấp giấy chứng nhận là "đất ở không hình thành đơn vị ở", loại đất này không có trong quy định của Luật Đất đai, nhưng đã lọt qua các khâu thẩm định, trở thành tài sản đảm bảo khoản vay của chủ đầu tư tại ngân hàng.

Tài sản đảm bảo cho khoản nợ tại ngân hàng là Khu B của dự án, bao gồm toàn bộ quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai gồm 690 căn hộ và sân vườn penthouse tầng 36; Tầng hầm và 35 tầng kinh doanh thương mại.

Còn tài sản đảm bảo cho khoản nợ 750 tỷ đồng tại một ngân hàng khác là khu A, bao gồm quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất rộng gần 6.000m2, máy móc, trang thiết bị, nội thất, công cụ, dụng cụ, phương tiện vận tải và các động sản khác.

Đến nay, cả 2 khoản vay này trở thành nợ xấu, bán đấu giá nhiều lần vẫn không xong.

Tài sản đảm bảo "ế" khách cũng diễn ra với khoản nợ của CTCP Xây dựng và Phát triển Đô thị - CUD (TP Vĩnh Yên, Vĩnh Phúc).

Tài sản bảo đảm cho khoản nợ là toàn bộ tài sản gắn liền với hơn 50ha đất tại TP Vĩnh Yên, gồm: Sân golf, công trình câu lạc bộ, công trình khách sạn 5 sao, hệ thống giao thông nội bộ, bãi đỗ xe, khu bảo dưỡng sân golf, các công trình phụ trợ khác...

Tổng dư nợ tạm tính đến hết ngày 1/8/2023 là hơn 911 tỷ đồng, còn mức giá khởi điểm mà ngân hàng đưa ra trong lần đấu giá này chỉ là 390,7 tỷ đồng, bằng gần 43% tổng dư nợ.

Theo Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, tổng giá trị bất động sản thế chấp tại các ngân hàng hiện chiếm khoảng 70% tổng tài sản đảm bảo cho các khoản vay.

Tại nhiều ngân hàng, tỷ lệ này thậm chí lên đến 80% tổng dư nợ cho vay. Do đó, bất động sản thường là tài sản được các tổ chức tài chính đem ra phát mãi khi khách hàng vay vốn vì nhiều lý do không trả được nợ.

"Định giá cao hơn giá trị thực tế"

Tính đến tháng 9/2023 nợ xấu bất động sản là 2,89%, tăng mạnh so với mức 1,72% thời điểm cuối năm 2022.

Khảo sát kết quả kinh doanh của 28 ngân hàng thương mại trong nước đã công bố báo cáo tài tài chính quý III/2023 cho thấy, hầu hết nợ xấu trong hệ thống đều "phình to" so với đầu năm.

Theo Ngân hàng Nhà nước, trong bối cảnh khó khăn, doanh nghiệp khó trả nợ cũ, không muốn vay mới, nợ xấu có xu hướng tăng lên.

Nợ xấu tăng do doanh nghiệp đang chịu những tác động bất lợi từ môi trường bên ngoài.

TS Cấn Văn Lực, chuyên gia kinh tế nhìn nhận việc các ngân hàng khó bán tài sản do thanh khoản bất động sản đang sụt giảm nghiêm trọng.

Các tổ chức tín dụng phải giảm giá nhiều lần do quy định của pháp luật không cho phép giảm sâu một lần.

Cũng theo ông Lực, vấn đề thủ tục khi mua bất động sản phát mại từ ngân hàng cũng là rào cản với nhà đầu tư, nhất là các tài sản đảm bảo bằng bất động sản liên quan tới nợ xấu.

"Một số cơ quan thực thi pháp luật vẫn chưa hiểu đúng tinh thần Nghị quyết 42, nên vẫn có những vướng mắc.

Ví dụ, người mua tài sản đảm bảo bất động sản đó, nếu không phải doanh nghiệp kinh doanh trong ngành thì không được tiếp nhận dự án. Hiện nay, các doanh nghiệp bất động sản lại rất khó khăn", vị chuyên gia nói.

Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam Nguyễn Văn Đính nhìn nhận, không ít tài sản bảo đảm đã được định giá cao hơn giá trị thực tế khi phê duyệt khoản vay. Khi thanh lý, các ngân hàng thường có xu hướng định giá theo giá trị khoản nợ nên không sát với giá thị trường.

Chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển cho biết, có 2 cách định giá bất động sản đảm bảo là định giá theo phương pháp so sánh hoặc định giá theo dòng tiền được sản sinh trên bất động sản đảm bảo. Các phương pháp này được nhiều nước trên thế giới áp dụng chặt chẽ, thận trọng.

Tuy nhiên, có những tổ chức tín dụng trong nước áp dụng lỏng lẻo, có hiện tượng tạo điều kiện khuếch đại giá trị tài sản, nâng giá trị tiền vay dẫn đến chênh lệch lớn giữa giá trị tài sản bảo đảm với giá trị thực của tài sản.

Theo ông Hiển, có thương vụ định giá chênh lệch đến 20.000 tỷ đồng, dẫn đến tài sản đảm bảo khó phát mại, tạo thành nợ xấu. Nếu việc định giá khách quan, chặt chẽ, thận trọng hơn thì thu hồi nợ không đến nỗi khó khăn.

Nguyễn Hùng