LUẬT SƯ NGUYỄN NGỌC QUÝ: CẦN LUẬT HÓA NHIỀU CÔNG CỤ TÍNH GIÁ ĐẤT DỰA VÀO CHUYỂN NHƯỢNG THỰC TẾ TẠI ĐỊA PHƯƠNG

LUẬT ĐẤT ĐAI (SỬA ĐỔI): QUY ĐỊNH VỀ TÁI ĐỊNH CƯ PHẢI ĐẢM BẢO ĐỜI SỐNG NGƯỜI DÂN HẬU THU HỒI ĐẤT

TS.NGUYỄN HỮU DŨNG: THÀNH LẬP CƠ QUAN ĐỊNH GIÁ ĐẤT ĐỘC LẬP ĐỂ HỖ TRỢ THẨM ĐỊNH LẠI KẾT QUẢ XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT, ĐIỀU CHỈNH KHI CÓ BIẾN ĐỘNG

Sửa đổi Luật Đất đai là nhiệm vụ trọng tâm của công tác xây dựng pháp luật trong nhiệm kỳ Quốc hội khóa XV. Theo đó, dự án Luật Đất đai (sửa đổi) được Quốc hội xem xét, cho ý kiến lần đầu tại Kỳ họp thứ 4 và sẽ tiếp tục được Quốc hội thảo luận tại Kỳ họp thứ 5 và đóng góp ý kiến lần thứ 3, xem xét thông qua tại Kỳ họp thứ 6 của Quốc hội vào tháng 10/2023.

Nhằm huy động trí tuệ của Nhân dân đóng góp vào dự án Luật Đất đai (sửa đổi), bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất, tính khả thi khi luật thông qua, Ủy ban Thường vụ Quốc hội đã ban hành Nghị quyết 671/NQ-UBTVQH15 về việc tổ chức lấy ý kiến Nhân dân, Chính phủ đã ban hành Nghị quyết 170/NQ-CP về ban hành Kế hoạch tổ chức lấy ý kiến Nhân dân đối với dự án Luật Đất đai (sửa đổi).

Cùng với Nhân dân có thêm đóng góp ý kiến đối với dự án Luật Đất đai (sửa đổi), luật sư Nguyễn Ngọc Quý, Đoàn Luật sư Tp. Hà Nội nêu quan điểm: Cần luật hóa nhiều công cụ tính giá đất dựa vào chuyển nhượng thực tế tại địa phương, cách cơ quan thuế sử dụng khi đánh thuế thu nhập, khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất, không nên cứng nhắc chỉ áp dụng theo bảng giá đất địa phương.

Luật sư Nguyễn Ngọc Quý, Đoàn Luật sư Tp. Hà Nội.

Phóng viên: Dự án Luật Đất đai (sửa đổi) đang được lấy ý kiến Nhân dân từ ngày 03/01 đến ngày 15/3/2023. Luật sư đánh giá tổng quan như thế nào về những chính sách mới và nội dung cơ bản của dự án Luật Đất đai (sửa đổi)?

Luật sư Nguyễn Ngọc Quý, Đoàn Luật sư Tp. Hà Nội: Tôi nhận thấy, việc sửa đổi Luật Đất đai lần này được lấy ý kiến rộng rãi của các tầng lớp Nhân dân, chỉnh sửa nhiều nội dung quan trọng để thích nghi với thực tiễn cuộc sống: quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, phát triển quỹ đất, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, phân cấp, giám sát, kiểm soát quyền lực. Nhiều nội dung cơ bản đã được đưa ra để lấy ý kiến, trong đó nổi lên đưa người sử dụng đất và doanh nghiệp làm trung tâm cho sự đổi mới này.

Về cấu trúc của Luật Đất đai lần này, sau những quy định chung mang tính nguyên tắc thì quy định về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất khác với quy định của Luật Đất đai hiện hành, được bố trí quyền và nghĩa vụ ở phần cuối. Như vậy, cũng phù hợp với mục đích tối thượng của Đảng và Nhà nước vì dân, của dân, do dân, lấy nhân dân làm gốc, lấy quyền của nhân dân làm trung tâm của mọi quyết sách. Đưa hoạt động về đất đai giảm dần về quản lý Nhà nước cứng nhắc bằng việc vận hành quyền sử dụng đất vào hoạt động dân sự và kinh doanh thương mại có sự quản lý chặt chẽ của Nhà nước. Vì xét cho cùng, đất đai cũng là một tài sản và đất đai thuộc quyền sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện quản lý. Tôi cho rằng, nên tăng cường quyền cho người sử dụng đất cũng là thúc đấy họ có nghĩa vụ trong việc thực hiện hoạt động về đất đai.

Ngoài ra, về việc đưa quy hoạch quốc gia và địa phương kết hợp với việc quản lý số hoàn thiện trên toàn quốc và liên thông với các nghành, lĩnh vực, địa phương khác. Quy hoạch quốc gia về đất đai được lập chi tiết cho đến tổng thể từ các thửa đất cụ thể đến quy hoạch cấp huyện và cấp tỉnh kết hợp với quy hoạch của các ngành, lĩnh vực. Những quy hoạch này đều được cập nhật trên hệ thống cơ sở dữ liệu quốc gia được phân cấp, phân quyền từ Trung ương cho đến địa phương. Do vậy, thông tin về đất đai được cập nhật đầy đủ và công khai, phù hợp với quá trình sử dụng đất đai thực tế, các nhà quản lý và người sử dụng đất có thể nắm chắc tỷ lệ diện tích đất đang được sử dụng là bao nhiêu, tránh trường hợp gây lãng phí đất. Đây là những quy hoạch số, người sử dụng đất có nhu cầu kiểm tra tài sản của mình đang trong tình trạng có bị quy hoạch hay không thì tra cứu trên hệ thống một cách dễ dàng. Các cơ quan quản lý Nhà nước thống kê tỷ lệ đất hàng hóa, đưa vào kinh doanh thương mại, đất rừng, đất trồng lúa là bao nhiêu được thống kê và giám sát hiệu quả.

Phóng viên: Trình tự, thủ tục thu hồi đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là 1 trong 7 nội dung trọng tâm lấy ý kiến lần này. Từ hoạt động thực tiễn, Luật sư có kiến nghị cụ thể như thế nào nhằm hoàn thiện quy định tại dự án Luật về nội dung này?

Luật sư Nguyễn Ngọc Quý, Đoàn Luật sư Tp. Hà Nội: Về thu hồi đất thì cơ chế đền bù thỏa đáng cho người sử dụng đất là vấn đề quan trọng. Trong thực tế, những năm qua, các ban, nghành, địa phương nỗ lực để thu hẹp sự chênh lệch giữa giá đất thực tế và giá đền bù nhưng chưa đáp ứng được nhu cầu. Khi giá đền bù quá thấp thì người sử dụng đất không thể tái đầu tư để đưa cuộc sống về giai đoạn bình thường như trước khi Nhà nước thu hồi đất. Đây cũng là lý do mà người sử dụng đất khiếu kiện đông người và có xu hướng phản đối các dự án thu hồi đất trong giai đoạn gần đây.

Tôi cho rằng, Luật Đất đai (sửa đổi) cần luật hóa nhiều công cụ tính giá đất dựa vào chuyển nhượng thực tế tại địa phương, cách cơ quan thuế sử dụng khi đánh thuế thu nhập, khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất, không nên cứng nhắc chỉ áp dụng theo bảng giá đất địa phương.

Phóng viên: Hoàn thiện cơ chế xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường, các cơ chế kiểm tra, giám sát của Trung ương và HĐND trong việc xây dựng bảng giá đất là điểm mới nổi bật của dự thảo Luật, thu hút sự quan tâm đặc biệt của xã hội. Theo quan điểm của Luật sư, việc xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường cần được cụ thể hóa như thế nào?

Luật sư Nguyễn Ngọc Quý, Đoàn Luật sư Tp. Hà Nội: Tôi cho rằng giá đất cần được cụ thể hóa: Giá đất được các bên giao dịch thành công và được cơ quan thuế chấp nhận. Theo kinh nghiệm thực tiễn hành nghề, tôi nhận thấy, thường các giao dịch thành công đều có một mẫu số chung; đất cũng giống như các mặt hàng khác đều có giá nhất định. Sự khác biệt về giá giữa diện tích to và nhỏ, vị trí thuận tiện là có nhưng không có chênh lệch quá lớn. Các cơ quan quản lý khảo sát, thực tế trong thời gian ngắn là có thể nắm được.

Thời gian gần đây, cơ quan thuế của một số địa phương đánh thuế chuyển nhượng cũng sát với thực tiễn, cho dù là ý chí đơn phương của cơ quan thuế. Nhưng chúng ta không thể phủ nhận mức giá đất do cơ quan thuế thường cao hơn giá đất của cơ quan quản lý địa phương. Vậy tại sao chúng ta không áp dụng cách tính thuế của cơ quan thuế về giá đất cho người sử dụng đất khị bị Nhà nước thu hồi, để người sử dụng đất không bị thiệt thòi? Đây cũng là điều phù hợp với thực tiễn cuộc sống.

Phóng viên: Trân trọng cảm ơn Luật sư!

Ánh Nguyệt - Bích Lan