Khi nào môi giới bất động sản 'hết khỏe'?

Các nhà đầu tư trao đổi với diễn giả về tiềm năng cổ phiếu nhiều lĩnh vực trong hội thảo do VPBankS tổ chức chiều ngày 27-3, trong đó đặc biệt nhấn mạnh đến thị trường bất động sản. Ảnh: VD.

“Môi giới khỏe vì không có gì để làm”

Tình trạng cắt giảm môi giới bất động sản trong bối cảnh thị trường đi xuống không phải là câu chuyện mới, nhưng câu hỏi hiện nay là: liệu có thể dự báo thị trường hồi phục khi nhìn từ góc độ các nhà môi giới được hay không?

Câu hỏi này được một nhà đầu tư đặt ra tại Hội thảo chủ đề “Chọn danh mục, đón sóng lớn” của Công ty chứng khoán VPBankS diễn ra chiều ngày 27-3. Theo đó, vị này hỏi rằng hiện các công ty môi giới đã bắt đầu tuyển mới nhân sự hay chưa?

Ông Phạm Anh Khôi, Kinh tế trưởng CTCP Dịch vụ Bất động sản Đất Xanh (DXS), đánh giá tình trạng chung hiện nay là “môi giới khỏe vì không có gì để làm”.

Theo đó, hai năm vừa qua được cho là khó khăn nhất đối với các công ty môi giới vì phải mạnh tay cắt giảm nhân sự, với tình trạng chung giảm đến 60-80%. Tuy nhiên cũng có một bộ phận nhân viên môi giới tự chuyển nghề.

Với các công ty môi giới, cắt giảm càng nhanh thì càng “sống lâu” vì hàng không có để bán thì sẽ sớm hết tiền. “Đối với môi giới, chúng tôi cần một thứ duy nhất là hàng. Khi nào có hàng thì khi đó có người”, ông Khôi nói.

Tuy nhiên, tại thời điểm này, điều DXS lo ngại không còn là câu chuyện thị trường giảm, khách hàng “cắt lỗ” hay môi giới mất việc làm nữa vì gần như đã đi qua thời điểm “đáy”. “Cái lo bây giờ là có người để bán hàng, nếu năm 2024 chủ đầu tư ra hàng thì sợ không tuyển kịp”, ông Khôi nói.

Đại diện DXS lấy ví dụ tại thị trường Hà Nội vừa qua, trong khi nhiều đơn vị môi giới cắt giảm, thậm chí đóng cửa thì các loạt dự án chung cư nhỏ lại bán tốt, thậm chí giá tăng.

Đây được xem là một diễn biến mới tại thị trường được cho là phần đông chủ đầu tư là “nhỏ, lẻ” tức triển khai chỉ từ 1-2 dự án, áp lực chi phí cũng ngày càng tăng lên.

Trong khi tại TPHCM thì lại không có hàng để bán, nếu có thì cũng là phân khúc cao cấp trở lên, thị trường vùng ven như Bình Dương, Đồng Nai và sắp tới là Long An thì diễn biến trái ngược vì vẫn còn “hàng”.

Dường như các chủ đầu tư, các doanh nghiệp môi giới cũng đang chuẩn bị trước cho thời điểm đảo chiều vào cuối năm, khi dự kiến có thêm nhiều dự án mở bán.

Trong khi đó, thị trường bất động sản hiện nay cũng có nhiều tin tích cực hỗ trợ. Các chính sách tháo gỡ khó khăn cho ngành bất động sản đang được các chuyên gia đánh giá là theo sát thị trường và tích cực.

Về pháp lý, Chính phủ mới đây yêu cầu Bộ Tài nguyên và Môi trường cùng các bộ, ngành sớm trình các nghị định hướng dẫn chi tiết thi hành Luật đất đai sửa đổi mà Quốc hội vừa thông qua, đẩy nhanh thời điểm có hiệu lực từ ngày 1-7 năm 2024 thay vì đầu năm sau.

Một điểm đáng chú ý khác là có vẻ như tình hình phục hồi cũng có điểm tích cực khi nhìn ở góc độ các chủ đầu tư niêm yết trên thị trường chứng khoán.

Theo ông Trần Thái Bình, Chuyên gia Phân tích Vĩ mô của VPBankS, tổng lợi nhuận chung của ngành bất động sản trong quí 4 năm ngoái có điểm sáng khi bớt phụ thuộc vào doanh nghiệp lớn đầu ngành là Vinhomes (chiếm hơn 80%), khi có sự cải thiện đáng kể từ nhóm các chủ đầu tư khác.

Nguồn cung mới khu vực TPHCM (đơn vị: căn), chủ yếu đến từ phân khúc trung-cao cấp trở lên. Nguồn: VPBankS Research.

Kịch bản giao dịch nào cuối năm?

Đại diện DXS cho biết trong năm nay, kế hoạch của Tập đoàn Đất Xanh là sẽ tiếp tục “đẩy hàng” ra thị trường sau khi có sự cải thiện về mặt pháp lý và thị hạ tầng. Trong đó hai dự án được nhấn mạnh là Gem SkyWorld và Gem Riverside (đổi tên thương mại là Đất xanh Riverside).

Theo ông Khôi, nguồn cung cho thị trường sẽ tiếp tục tăng lên vào cuối năm khi các chủ đầu tư lớn trên thị trường tiếp tục “ra hàng”. Trong khi đó, về mặt nhu cầu, người mua luôn sẵn sàng với các dự án có đầy đủ pháp lý và mức lãi suất không quá cao trên thị trường.

Theo báo cáo đầu năm 2024 của các công ty nghiên cứu thị trường JLL, thị trường bắt đầu suy giảm nhưng nhu cầu sẽ dần được phù hồi vào nửa cuối năm nay, trong bối cảnh nguồn cung được cải thiện. “Nguồn cung mới thấp nhất trong mười năm, khối lượng giao dịch giảm do suy thoái kinh tế, nhưng nhu cầu căn hộ trung cấp vẫn ổn định”, báo cáo JLL đánh giá.

Còn theo báo cáo Công ty quản lý quỹ Vinacapital, thị trường nhà ở Việt Nam vẫn thiếu nguồn cung, chủ yếu do vấn đề dòng tiền hiện tại của các nhà phát triển bất động sản không phải là do thị trường thiếu nhu cầu.

Đánh giá chung từ các nhà phân tích đều cho thấy thị trường bất động sản nhiều khả năng sẽ sôi động hơn trong nửa cuối năm 2024, tuy nhiên vẫn có những rủi ro trong kịch bản “ra hàng”.

Rủi ro đầu tiên sẽ là về giá bán mà chủ đầu tư đưa ra. Theo ông Khôi, ở giai đoạn này chủ đầu tư không thể “ngáo giá”, nếu đưa sai mức giá từ ban đầu thì sẽ ảnh hưởng tiêu cực đến dự án, thậm chí kéo dài trong vài năm, ngược lại nếu đúng thì “bán nhanh”.

Còn theo ông Bình của VPBankS, một kịch bản thận trọng khác của thị trường bất động sản là niềm tin chưa được phục hồi, bao gồm cả niềm tin của người mua, sự tự tin của chủ đầu tư trong việc mở bán, lãi suất cho vay, dòng tiền doanh nghiệp từ câu chuyện trái phiếu và tháo gỡ hành lang pháp lý. “Bên cạnh đó, phân khúc nhà ở xã hội có thể là chất xúc tác quan trọng khi phân khúc này được hưởng lợi từ nhiều chính sách hỗ trợ của Chính phủ”, chuyên gia của VPBankS đánh giá.

Theo VPBankS Research, TPHCM không có nguồn cung mới được chào bán trong quí 4-2023 do tình hình trầm lắng của thị trường và tình hình kinh tế còn nhiều thách thức.

Nguồn cung mới năm 2023 chủ yếu là phân khu mở bán tiếp theo của các khu đô thị và tập trung ở TP Thủ Đức. Các khu vực khác ở TPHCM phải đối mặt với thách thức khan hiếm quỹ đất sẵn có phù hợp phát triển dự án nhà liền thổ.

Lượng bán mới 2023 giảm đáng kể so với cùng kỳ năm trước. Phần lớn nguồn cung sơ cấp nằm ở các dự án có giá bán cao hơn mức trung bình. Những dự án này có người mua chọn lọc hơn; do đó, chúng ảnh hưởng đến tổng lượng bán mới hạn chế của năm 2023.

Một lượng lớn nguồn cung sơ cấp của thị trường nằm ở Thành phố Thủ Đức. Do đó, giá bán từ các dự án này sẽ tăng tác động lên giá sơ cấp trung bình trên thị trường.

Nhìn chung, tâm lý thị trường của phân khúc nhà liền thổ TPHCM năm 2023 trầm lắng hơn so với các năm trước, tương tự với tâm lý chung của đa số người mua là tạm dừng hoạt động mua bán và quan sát thêm.

Trong bối cảnh thị trường bất động sản trầm lắng và sự bất ổn của nền kinh tế toàn cầu, tài sản bất động sản có tính thanh khoản thấp không phải là ưu tiên hàng đầu của các nhà đầu tư.

Dũng Nguyễn