Giá địa ốc TPHCM khó giảm vì chính sách

Theo quy định, trước khi triển khai thực đầu tư dự án, các doanh nghiệp bất động sản gửi hồ sơ xin nộp tiền sử dụng đất. Sở Tài chính tính toán dựa trên kết quả thẩm định giá đất theo giá thị trường, từ đó tính ra doanh thu dự án, xác định tiền sử dụng đất theo phương pháp thặng dư.

Theo đó, tổng doanh thu dự án sau khi trừ chi phí đầu tư, bao gồm tiền xây dựng, lãi vay ngân hàng, lợi nhuận 15%... còn lại là tiền sử dụng đất. Sau khi được xác định tiền sử dụng đất, doanh nghiệp sẽ phải nộp toàn bộ một lần.

Nhiều doanh nghiệp cho rằng vì tiền sử dụng đất tính theo cách này khiến giá căn hộ bị đẩy lên quá cao, không thể giảm xuống để bán nhanh.

Dự án Lê Thành Twin Towers, Quận Bình Tân có giá bán được xác định từ 13,9 - 14,5 triệu đồng/m2. Tuy nhiên tiền sử dụng đất của dự án được Sở Tài chính xác định cao hơn nhiều so với dự kiến của công ty. Với kết quả đó, công ty Lê Thành phải bán đến 17 triệu đồng/m2 mới có lời.

Tổng giám đốc một tập đoàn bất động sản tại TPHCM cho hay, dự án 400 căn hộ ở quận 12 đã 3 năm nay vẫn chưa thể đóng tiền sử dụng đất. Lý do là công ty muốn bán với giá 12 - 13 triệu đồng/m2 để có thể tiêu thụ được hàng, nhưng với số tiền sử dụng đất Sở Tài chính xác định, công ty phải bán đến 16 triệu đồng/m2 mới có lãi.

Lãnh đạo một công ty bất động sản khác cũng chia sẻ, doanh thu của dự án được Sở Tài chính xác định dựa trên giá đất thẩm định theo giá thị trường. Hiện nay giá đất thị trường nhiều khu vực giảm nhưng giá thẩm định của các công ty này đưa ra vẫn quá cao, dẫn tới tiền sử dụng đất cao.

Hầu hết các doanh nghiệp bất động sản đều cho rằng, thời gian qua khi thị trường khởi sắc, giá đất tăng cao, số tiền sử dụng đất Nhà nước thu được rất cao. Nay khi thị trường đóng băng, hàng không bán được, doanh nghiệp không thể giữ giá cao như trước. Việc xác định tiền sử dụng đất theo giá thị trường cần tính toán lại cho phù hợp.

Bên cạnh đó, cách tính tiền sử dụng đất hiện nay, theo nhiều doanh nghiệp bất động sản không hợp lý ở chỗ chi phí giải phóng mặt bằng doanh nghiệp thường trả cho người dân theo giá thị trường thì Nhà nước khi tính tiền sử dụng đất chỉ khấu trừ cho doanh nghiệp theo bảng giá đất.

Nhằm tạo sự minh bạch, dễ tính toán và loại trừ được cơ chế xin - cho, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TPHCM (Horea), cho rằng cần đưa ra một bảng giá đất sát giá thị trường và thu tiền sử dụng đất từ 10 - 20% theo bảng giá đất này, và thu cố định ít nhất từ 3 - 5 năm, không cần phải khấu trừ chi phí giải phóng mặt bằng cho doanh nghiệp. Điều này giúp doanh nghiệp dễ dàng tính toán được chi phí triển khai dự án và chủ động hoạch toán được giá bán, chiến lược kinh doanh.

Theo quy định hiện hành, các phương pháp dùng để xác định tiền sử dụng đất gồm phương pháp so sánh, phương pháp thặng dư, phương pháp chiết khấu dòng tiền. Tùy từng trường hợp cơ quan chức năng sẽ chọn phương pháp tính phù hợp. Thông thường, đối với nhà phố sẽ áp dụng phương pháp so sánh với những căn nhà cùng khu vực để xác định tính tiền sử dụng đất. Đối với các dự án kinh doanh nhà có doanh thu, có chi phí thì áp dụng phương pháp thặng dư.

Nguồn Thanh Niên