Gần 1 triệu tỷ đồng 'bơm' vào bất động sản đang chảy đi đâu?

Bộ Xây dựng vừa công bố báo cáo tình hình nhà ở và thị trường bất động sản quý III/2023. Trong đó, Bộ dẫn số liệu của Ngân hàng Nhà nước, cho biết tính đến 31/8 dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản đạt 986.477 tỷ đồng, tăng thêm hơn 26.000 tỷ đồng so với ngày 30/7/2023.

Tiền đổ vào dự án

Bất chấp việc các doanh nghiệp địa ốc liên tục than khó vì thiếu hụt dòng tiền, dư nợ kinh doanh bất động sản trong 3 quý đầu năm 2023 vẫn tăng trưởng gấp hơn 4 lần mức tăng trưởng tín dụng chung của nền kinh tế (18,95% so với 4,54%). Vậy thì tiền đang chảy về đâu?

Theo Bộ Xây dựng, tín dụng ngân hàng đang chảy vào các dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, dự án phát triển nhà ở là 266.248 tỷ đồng, các dự án văn phòng là 40.622 tỷ đồng, dự án xây dựng khu công nghiệp, khu chế xuất là 56.571 tỷ đồng.

Tín dụng chảy mạnh song khả năng tiếp cận vốn của người mua nhà vẫn rất khó khăn vì lãi suất cao (Ảnh: Phạm Hòa).

Ngoài ra dư nợ tín dụng đối với các dự án khu du lịch, sinh thái, nghỉ dưỡng là 53.860 tỷ đồng, dự án nhà hàng khách sạn là 64.211 tỷ đồng, cho vay xây dựng, sửa chữa nhà để bán, cho thuê là 132.165 tỷ đồng, vay mua quyền sử dụng đất là 62.701 tỷ đồng và dư nợ tín dụng đối với đầu tư kinh doanh bất động sản khác là 310.099 tỷ đồng.

Diễn biến trên cho thấy, những giải pháp tháo gỡ khó khăn cho thị trường vừa qua cũng đã bắt đầu phát huy tác dụng. Các khó khăn về mặt pháp lý của các dự án bất động sản đã dần được tháo gỡ, góp phần tăng khả năng tiếp cận tín dụng của chủ đầu tư dự án.

Tín dụng bất động sản đang chảy đều, vậy câu hỏi đặt ra là tại sao doanh nghiệp vẫn kêu khó? Lý giải điều này, ông Hà Văn Thiện, Phó Tổng giám đốc Trần Anh Group, cho hay doanh nghiệp có 3 kênh huy động vốn chính là ngân hàng, trái phiếu và bán hàng.

Thời gian qua, dù tín dụng ngân hàng đã liên tục được “mở van”, song những vướng mắc về pháp lý vẫn khiến không ít chủ đầu tư khó tiếp cận. Trong khi đó, khả năng phát hành trái phiếu của các đơn vị cũng đang bị kiểm soát chặt. Chính vì vậy, dòng tiền doanh nghiệp phụ thuộc vào kênh bán hàng.

Tuy nhiên, bài toán nan giải là thanh khoản thị trường hiện cũng đang bế tắc. Vì vậy, điều cần làm lúc này, theo ông Thiện, là tìm giải pháp lấy lại niềm tin cho khách hàng thông qua các chính sách kích cầu, hỗ trợ vốn vay và lãi suất, tháo gỡ vướng mắc thủ tục pháp lý dự án, gia tăng sự minh bạch trên thị trường…

Vay mua nhà vẫn khó

Có một thực tế là trong thời gian qua lãi suất huy động liên tục giảm, tuy nhiên lãi suất cho vay, đặc biệt là cho vay mua nhà chưa theo kịp. Các kết quả thăm dò chỉ ra lãi suất vay mua nhà hiện vẫn ở mức 10 - 13%/năm sau thời gian ưu đãi ngắn (phổ biến từ 6 - 24 tháng).

Chia sẻ với VnBusiness, anh Ngô Thanh Tùng (Cầu Giấy, Hà Nội) cho hay vào đầu tháng 10, trước những thông tin ngân hàng đang phải “chữa bệnh thừa tiền”, lãi suất huy động giảm mạnh, anh khấp khởi kỳ vọng lãi cho vay sẽ giảm, giúp anh có thể vay thêm 1 tỷ đồng để mua nhà.

Mang theo niềm tin, anh Tùng "rải" hồ sơ tại 5 nhà băng để tìm cơ hội vay tiền. Tuy nhiên, dù không còn quá khó khăn trong khâu thủ tục, nhưng mức lãi suất vẫn khiến anh bị “choáng”. Đa phần mức lãi suất báo về đều ở mức 10,9 - 11,6%/năm nếu có tài sản đảm bảo, không có thì 12,5 - 13%/năm.

Đáng chú ý, theo anh Tùng, 100% các ngân hàng khẳng định đây là lãi suất ưu đãi trong 24 tháng đầu. Hết ưu đãi, lãi suất thả nổi được tính bằng lãi suất cơ sở cộng với biên độ 3 - 3,5%/năm.

“Có ngân hàng niêm yết lãi suất chỉ hơn 6%/năm, nhưng khi tôi đọc kỹ hợp đồng thì vỡ mộng vì chỉ áp dụng cho 6 tháng đầu, sau đó thì cố định 12%. Nhìn chung, lãi vay vẫn quanh mức 12 - 13%/năm, khiến khách vay mua như tôi vô cùng chật vật trong bối cảnh kinh tế khó khăn”, anh Tùng chia sẻ.

Chính việc lãi suất vay vẫn neo cao khiến nhiều người mua nhà "cóng tay", chưa thể gỡ bỏ tâm lý chờ đợi, từ đó kéo theo hệ quả là thanh khoản thị trường chưa được cải thiện, khiến doanh nghiệp dù được “bơm” vốn vào dự án nhưng vẫn liên tục than khó về dòng tiền.

TS. Nguyễn Hữu Huân, chuyên gia từ Đại học Kinh tế TP HCM, đánh giá lãi suất cho vay tại nhiều ngân hàng đã giảm 1 - 3%/năm so với đầu năm, nhưng với tín dụng cá nhân, trong đó có cho vay mua nhà để ở thì áp lực lãi suất vẫn lớn. Mặt khác, trong bối cảnh khó khăn hiện nay, không phải ai cũng có điều kiện để vay mua nhà.

Chính vì vậy, bên cạnh bơm tiền vào các dự án nhằm cải thiện nguồn cung, theo ông Huân, cần có giải pháp để đảm bảo “sức khỏe” nền kinh tế, tạo thêm việc làm cho người dân, từ đó tăng khả năng mua nhà của người dân, giúp thanh khoản thị trường được cải thiện.

“Hy vọng trong thời gian tới, khi lãi suất giảm sâu hơn sẽ kích thích cầu tín dụng nhà ở tăng trở lại. Bởi lẽ, nhu cầu về nhà ở vẫn cao”, ông Huân chia sẻ.

Đồng quan điểm, nhiều chuyên gia cũng nhận định trong thời gian tới, nếu lãi suất giảm, nguồn cung nhà giá rẻ cải thiện, đặc biệt là các dự án nhà ở xã hội được bán ra mạnh, tốc độ phục hồi của thị trường nhà đất sẽ phục hồi nhanh. Ngược lại, nếu các sản phẩm hợp túi tiền vẫn vắng bóng, khả năng hồi phục của thị trường sẽ mất nhiều thời gian hơn dự báo, có thể kéo dài hết năm 2024.

Hưng Nguyên