Định giá đất: Quan điểm khoa học và thực tiễn

Doanh nghiệp lo ngại tác động tiêu cực tới việc triển khai dự án

Bà Nguyễn Thị Diệu Hồng, Ban Pháp chế - Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI)

VCCI đã khảo sát ý kiến cộng đồng doanh nghiệp, theo đó đa phần ý kiến đều lo ngại những hệ quả của việc loại bỏ phương pháp thặng dư.

Thứ nhất, các phương pháp theo Dự thảo khó thay thế được phương pháp thặng dư, bởi căn cứ vào quy định hiện hành thì mỗi loại đất sẽ cần những phương pháp khác nhau với giá trị riêng không thể thay thế. Hơn nữa, phương pháp thặng dư là phương pháp có khả năng xác định chính xác nhất giá trị thực sự của bất động sản xét về việc tạo ra các giá trị trong tương lai.

Thứ hai, việc bỏ phương pháp thặng dư sẽ gây khó khăn cho định giá, khiến việc triển khai dự án chậm trễ. Theo khảo sát doanh nghiệp 2022 của VCCI, tình trạng mất nhiều thời gian để định giá đất là yếu tố hàng đầu gây chậm trễ dự án. Việc thay đổi phương pháp định giá có thể làm trầm trọng thêm tình trạng này.

Thứ ba, về mục tiêu quản lý nhà nước, cơ quan soạn thảo cho rằng phương pháp này định giá bất động sản phục vụ cho nhà quản trị tính toán đưa ra quyết định đầu tư, chưa phù hợp với quản lý nhà nước. Nhưng nếu tư duy ngược lại thì nếu phục vụ tính toán quyết định đầu tư, phương pháp này đã tính giá sát nhất với yếu tố thị trường, từ đó đảm bảo được quyền lợi và việc quản lý của Nhà nước.

Thứ tư, tính thống nhất của quy định. Phương pháp thặng dư đang được các tổ chức thẩm định giá áp dụng rộng rãi và xem là phương pháp áp dụng với bất động sản có tiềm năng phát triển. Phương pháp này đã được quy định trong tiêu chuẩn Thẩm định giá 11 ban hành theo Thông tư 145 năm 2016 của Bộ Tài chính. Liệu việc bỏ phương pháp có đảm bảo tính thống nhất của pháp luật?

Chúng tôi đề nghị cần cân nhắc lại việc bỏ phương pháp thặng dư và đánh giá thận trọng những tác động của vấn đề này đối với việc triển khai dự án của doanh nghiệp.

Phương pháp thặng dư khoa học và phù hợp với thực tiễn

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM

Đã hơn 8 năm TP.HCM áp dụng phương pháp thặng dư là phương pháp chủ yếu để tính tiền sử dụng đất, thuê đất tại các dự án. TP.HCM có 320 dự án nhà ở thương mại, khu đô thị thì 280 dự án áp dụng phương pháp thặng dư, chiếm 87,5%. Như vậy, việc áp dụng phương pháp thặng dư là chủ yếu. Nguyên nhân xuất phát từ thực tiễn rằng rất khó áp dụng các phương pháp khác.

Ví dụ, với các dự án lấn biển, không có dự án liền kề, không có đường giao thông… thì không thể sử dụng phương pháp so sánh, cũng như phương pháp hệ số điều chỉnh. Trong khi đó, chúng ta có nhiều dự án lấn biển từ Kiên Giang tới Hải Phòng, đều là các dự án có tiềm năng lớn. Khi đó, chúng ta phải sử dụng phương pháp thặng dư vì đây là cách khoa học và phù hợp nhất.

Chưa kể, với phương pháp hệ số định giá đất, mức trần với dự án là 200 tỷ đồng, vậy với các dự án trên 200 tỷ đồng thì sao?

Bộ Tài nguyên - Môi trường chủ động đề xuất sửa đổi Nghị định 44, chúng tôi tán thành quan điểm tích hợp phương pháp chiết trừ vào so sánh, tán thành phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất cho các dự án bất động sản thương mại, đô thị…, nhưng chúng tôi không tán thành mức trần 200 tỷ đồng.

Xin lưu ý khi Bộ Tài nguyên - Môi trường tổ chức hội thảo tại TP.HCM vừa qua, nhiều địa phương đều đồng ý với đề xuất này vì phù hợp với các địa phương. Vậy đặt vấn đề với các dự án quy mô lớn tại TP.HCM hay Hà Nội thì sao? Điều này sẽ tạo nên tiêu cực khi chủ đầu tư chọn làm dự án dưới 200 tỷ đồng, sẽ không còn các dự án quy mô lớn.

Việc định giá đất phải nhìn vào tương lai

GS-TS. Trần Đình Thiên, Nguyên Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam

Điều đầu tiên phải đặt vấn đề là giá đất hay giá của quyền sử dụng đất. Phương pháp định giá đất chỉ là một phần của câu chuyện.

Quay lại phương pháp thặng dư, giá đất tại sao cứ sôi sục rồi lại nguội lạnh. Bởi nhà đầu tư/đầu cơ chủ yếu nhìn vào giá đất tại tương lai, đây mới là yếu tố quan trọng để quyết định đầu tư, đầu cơ. Việc thổi giá luôn nhìn vào giá trị tương lai, nên việc tính giá đất không thể chủ yếu nhìn vào hiện tại.

Chúng ta là nền kinh tế đang chuyển đổi, nền kinh tế tăng trưởng nhanh, công nghiệp hóa đô thị hóa rất mạnh mẽ… Điều này tạo nên những cơ hội chuyển đổi giá trị cho bất động sản. Theo quy luật thị trường thì phải hướng tới giá đất tương lai, đây là yếu tố để xác định phải dùng phương pháp nào là chủ đạo. Chúng ta phải lựa chọn dựa trên yếu tố này.

Thứ hai, giao dịch bất động sản chủ yếu diễn ra tại các vùng đất có sự chuyển đổi mạnh, ví dụ đô thị, khu công nghiệp, các trọng tâm của những đô thị, cực tăng trưởng bùng nổ… Ở các khu vực này, không thể định giá đất theo hệ số hay so sánh, cách tiếp cận phải là giá của tương lai.

Nên linh động sử dụng phương pháp tốt nhất cho thực tế triển khai

Ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch GP-Invest, Chủ tịch Hiệp hội Các nhà thầu xây dựng Việt Nam

Các phương pháp định giá đất chính thống có liên quan tới bản đồ định giá đất, theo Ban soạn thảo dự thảo Luật Đất đai, phải tới hết năm 2025 mới hoàn thiện.

Vậy trong giai đoạn quá độ này, chúng ta có thể linh động để sử dụng phương pháp nào tốt nhất cho thực tế triển khai của doanh nghiệp. Ví dụ với dự án tại các tuyến đường có giá đất chuẩn thì dùng phương pháp hệ số giá điều chỉnh… Nhưng với nhiều dự án quy mô trên 200 tỷ đồng thì lại không được dùng phương pháp hệ số định giá. Theo đó, doanh nghiệp có thể sử dụng phương pháp thặng dư.

Phương pháp thặng dư chúng ta đã dùng quen, tuy có những chậm trễ như thực tế hiện nay, nhưng trong giai đoạn quá độ, chúng ta có thể phối hợp để sử dụng một cách năng động, giúp các dự án có khả năng triển khai.

Điểm ách tắc là ở con người, cách thức thực hiện

GS-TS. Hoàng Văn Cường, Ủy viên Ủy ban Tài chính - Ngân sách của Quốc hội

Trên thế giới và Việt Nam đều đồng tình với 4 phương pháp định giá. Chúng ta còn thêm vào 1 phương pháp là phương pháp hệ số điều chỉnh. Tại sao có 5 phương pháp rồi mà vẫn không định giá được. Vậy việc sửa đổi lẽ ra phải thêm phương pháp, tại sao lại bỏ bớt?

Chúng ta đã xác định điểm ách tắc hiện nay không phải ở phương pháp mà là ở con người, ở cách thực hiện. Vậy có bỏ phương pháp thặng dư thì tình trạng này vẫn không thể khắc phục được.

Hiện nay, hầu hết địa phương đồng tình với phương pháp hệ số bởi đây là phương pháp ai cũng có thể định giá được, có sẵn bảng giá của Nhà nước, dùng hệ số nhân với bảng giá là ra giá ngay. Nếu sử dụng đơn thuần phương pháp này thì việc định giá không còn thực chất.

Nếu chúng ta đơn thuần dựa vào phương pháp hệ số: đơn giản, dễ thực hiện, rất an toàn cho người thực hiện, nhưng chưa đạt được mong muốn là dựa vào nguyên tắc thị trường, đảm bảo hài hòa lợi ích giữa các bên theo chủ trương của Chính phủ.

Phương pháp thặng dư được doanh nghiệp quan tâm nhiều, có điều tích cực và cả hạn chế. Hạn chế thấy rõ là dựa trên nhiều yếu tố giả định, dẫn tới khi tính giá đất và tới khi đầu tư xong thì giá đã thay đổi. Nhưng yếu tố tích cực là cùng mảnh đất, quy hoạch như vậy, với nguồn lực như nhau, các nhà đầu tư khác nhau có thể tạo ra giá trị khác nhau. Nhà đầu tư có năng lực sẽ tạo nên giá trị mới, sáng tạo. Nhà đầu tư được hưởng và xã hội cũng được hưởng những giá trị này. Theo đó, chúng ta phải có khung khổ pháp lý để bảo vệ giá trị sáng tạo.

Cần nhấn mạnh rằng, nếu định giá đúng với giá thị trường thì sẽ tạo điều kiện cho nhà đầu tư tiềm năng. Trường hợp nhà đầu tư chưa đủ tốt cũng cần loại ra khỏi “cuộc chơi” để dành thị phần cho nhà đầu tư tốt. Trường hợp định giá không theo được các yếu tố của thị trường, mà lại dùng các yếu tố hành chính áp đặt thì vô hình chung sẽ có những doanh nghiệp không có năng lực nhưng lại được hưởng lợi. Ngược lại, doanh nghiệp có năng lực rất tốt nhưng bị rơi vào trạng thái chịu quy định hành chính không có lợi.

Nếu không có phương pháp thặng dư thì chủ đầu tư không thể tính toán được các bài toán tài chính

Luật sư Nguyễn Hồng Chung, Chủ tịch HĐQT DVL Ventures - Phó chủ nhiệm CLB Bất động sản Hà Nội

Phương pháp thặng dư phản ánh rất rõ nét bản chất tài chính của dự án bất động sản: đâu là chi phí, đâu là doanh thu, đâu là lợi nhuận, rất khoa học và khách quan. Phương pháp này phản ánh rõ cách thức khai thác, phân bổ, sẻ chia “chênh lệch địa tô”. Đây cũng là phương pháp định giá bất động sản hiện đại, theo thông lệ quốc tế.

Cơ quan soạn thảo cho rằng do thiếu cơ sở dữ liệu để định giá, phải định giá theo các yếu tố giả định, thiếu chính xác nên bỏ phương pháp này, theo tôi là chưa thuyết phục. Nếu vấn đề là thiếu cơ sở dữ liệu thì giải pháp phải là tạo ra nguồn cơ sở dữ liệu chất lượng, tin cậy, thay vì bỏ phương pháp thặng dư (đập bỏ cỗ máy sản xuất). Vì vậy, nếu việc bỏ phương pháp thặng dư trở thành hiện thực thì đó sẽ là một bước lùi trong công tác định giá đất.

Chưa kể, cơ quan soạn thảo cho rằng, nên bỏ phương pháp thặng dư bởi 2 yếu tố: Thiếu cơ sở dữ liệu để xác định các ước tính về doanh thu, chi phí và yếu tố chủ quan liên quan tới con người. Nhưng 2 vấn đề này cũng xảy ra với các phương pháp khác.

Đồng thời, 3 phương pháp còn lại không đủ sức thay thế cho phương pháp thặng dư khi định giá thực hiện đầu tư dự án có sử dụng đất bao gồm các dự án như xây dựng khu đô thị, khu đô thị mới, các khu dịch vụ thương mại tổng hỗn hợp…, bởi chủ đầu tư phải thực hiện các thành phần như điện đường trường trạm.. và giao lại cho nhà nước.

Các phương pháp so sánh và hệ số giá đất không áp dụng được, bởi không tính tới công trình hạ tầng xã hội được hoàn trả cho nhà nước khai thác. Theo phương pháp thặng dư, các chi phí này tính vào chi phí hoàn thiện dự án. Nếu bỏ phương pháp thặng dư rất khó để xác định giá trị dự án hình thành trong tương lai.

Từ thực tế triển khai, nếu không có phương pháp thặng dư thì chủ đầu tư không thể tính toán được các bài toán tài chính của mình.

Doanh nghiệp luôn phải tính toán các yếu tố theo phương pháp thặng dư

Ông Trần Quốc Dũng, Phó tổng giám đốc Tập đoàn Hưng Thịnh

Về phương pháp thặng dư không có trong dự thảo Nghị định 44 sửa đổi, tôi có những góp ý như sau:

Thứ nhất, theo Bộ Tài nguyên - Môi trường, phương pháp này phức tạp, kết quả định giá không chính xác, không chắc chắn, dễ rủi ro… Tuy nhiên, nếu không có phương pháp này, nhiều dự án không thể sử dụng các phương pháp khác vì không có tài sản tương tự để so sánh, chưa kể ít nhất cần 3 tài sản để so sánh. Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất thì có chốt chặn 200 tỷ đồng…

Thứ hai, phương pháp thặng dư không đến nỗi phức tạp như Bộ Tài nguyên - Môi trường nhận định, bởi nó dựa trên dữ liệu thị trường, có khả năng để xác định tiềm năng phát triển của bất động sản. Cách thức xác định giá này tốt cho cả doanh nghiệp và nhà quản lý.

Thứ ba, phương pháp thặng dư thể hiện được các thông tin như giá mua căn hộ mà thị trường có thể chấp nhận, giả định bán hàng, chi phí… Trong khi các phương pháp khác không có các yếu tố này, nên nếu sử dụng có khả năng chủ đầu tư sẽ đưa ra mức giá không thực tế, không hiệu quả, nhà nước không thể thu được khoản tiền phù hợp…

Thực tế hiện nay khi làm dự án, các chi phí thậm chí lớn hơn cả mức dự tính chi phí của phương pháp thặng dư. Nhưng chúng tôi chấp nhận bởi việc phải ước tính chi phí, doanh thu là điều doanh nghiệp buộc phải làm để có thể định giá chính xác và đảm bảo an toàn tài chính.

Theo đó, chúng tôi kiến nghị giữ phương pháp thặng dư vì có tính khoa học và phù hợp thông lệ quốc tế. Nhiều năm qua đã triển khai phương pháp thặng dư, tuy có vướng mắc nhưng thực tế tại các địa phương đã chứng minh được khả năng áp dụng. Không ít trường hợp nếu không áp dụng phương pháp thặng dư thì không xác định được giá đất.

Cần giữ lại phương pháp thặng dư và bổ sung dữ liệu đầu vào

TS. Trần Xuân Lượng, Chuyên ngành bất động sản Đại học Kinh tế Quốc dân

Vấn đề đang rất được quan tâm là việc đề xuất bỏ “phương pháp thặng dư” có thể gây ra ảnh hưởng lớn và khiến việc định giá đất quay trở về thời kỳ trước năm 2007. Điều này làm gia tăng khó khăn cho công tác vốn dĩ đã rất khó này. Chưa kể, hệ lụy có thể lường trước là nhiều phân khúc của thị trường bất động sản vì thế sẽ không được định giá phù hợp, gây ra tình trạng tắc nghẽn thị trường trong điều kiện Việt Nam đang có nhu cầu phát triển dự án rất lớn.

Theo quy định hiện hành, hiện có 5 phương pháp định giá đất (gồm: so sánh trực tiếp, chiết trừ, thu nhập, thặng dư và hệ số điều chỉnh giá đất). Nhìn chung, các phương pháp định giá đất ở nước ta được đánh giá về cơ bản là phù hợp với thông lệ quốc tế và quán triệt nguyên tắc: “Phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ quyền sử dụng đất” (điểm C, Khoản 1, Điều 112, Luật Đất đai 2013).

Tuy nhiên, vấn đề nằm ở việc những nội dung hướng dẫn cụ thể của từng phương pháp còn bộc lộ những hạn chế, bất cập, nên trong quá trình triển khai ở các địa phương, việc định giá đất đã không tuân thủ nguyên tắc thị trường, dẫn đến thị trường đất đai đã tồn tại hai loại giá đất: giá đất do Nhà nước quy định và giá đất thị trường chênh nhau rất nhiều như hiện nay. Do đó, việc cần làm là làm rõ hơn cách vận dụng phương pháp sao cho phù hợp với điều kiện thực tế của Việt Nam, chứ không phải việc thêm bớt các phương pháp.

Có thể thấy, phương pháp thặng dư là phương pháp định giá đất khoa học và được thế giới thừa nhận. Phương pháp này được các nước trên thế giới xây dựng thành Tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế hoặc tiêu chuẩn thẩm định giá của từng nước trên cơ sở kết hợp các cách tiếp cận từ thị trường, chi phí, thu nhập và áp dụng rộng rãi vào thực tiễn định giá đất đai, tài sản của các nước.

Lưu ý rằng, phương pháp thặng dư thường được áp dụng để tính toán giá trị của những bất động sản không theo hiện trạng sử dụng, mà căn cứ vào mục đích được sử dụng trong tương lai. Nghĩa là phương pháp thặng dư để định giá các bất động sản hình thành trong tương lai, chuyển mục đích sử dụng đất…, chính là phần xác định chênh lệch địa tô của lô đất khi nó được thay đổi mục đích sử dụng. Đây là phần cực kỳ lớn mà Nhà nước thất thu trong suốt thời gian vừa qua

Do đó, tôi cho rằng, cần giữ phương pháp này vì nó hợp lý để không làm thất thu ngân sách nhà nước và hỗ trợ doanh nghiệp triển khai dự án nhanh hơn.

Căn cứ bỏ phương pháp thặng dư chưa thuyết phục

Luật sư Trần Đức Phượng, Hội Luật gia TP.HCM

Theo tôi, những căn cứ để bỏ phương pháp thặng dư là chưa thuyết phục.

Thứ nhất, phương pháp thặng dư gắn liền với nhiều quy định pháp luật, bao gồm các quy định cho phép nhà nước có chính sách điều tiết giá trị mà bất động sản có thể tạo ra. Đây là phương pháp duy nhất có thể tính được giá trị này.

Thứ hai, nhiều dự án không thể không áp dụng phương pháp thặng dư, chẳng hạn với các bất động sản có yếu tố phụ thuộc vào quy hoạch, xây dựng và quy mô sử dụng đất, phương pháp so sánh không thể phản ánh hết được tầm quan trọng của dự án.

Vấn đề thứ ba là phương pháp thặng dư gắn với yếu tố kỹ thuật của dự án. Chẳng hạn, khi UBND tỉnh ra quyết định giao đất và cho thuê đất nhà ở thương mại thì chỉ là quyết định giao đất chứ không giao thửa đất, trong khi phương pháp so sánh buộc phải so sánh từng thửa đất một, trong khi dự án có thể tới hàng nghìn thửa đất. Theo đó, chúng ta đang chia nhỏ hơn nữa khối lượng công việc, tạo thêm áp lực cho việc định giá.

Tôi đề nghị giữ phương pháp thặng dư, nhưng xem xét lại cụ thể các vấn đề kỹ thuật của phương pháp này. Ví dụ nếu lấy lợi nhuận của chủ đầu tư chỉ là 14% thì không phù hợp với tính đa dạng của thị trường. Dự án cao cấp và bình dân, tại nội thành hay ngoại thành có mức độ lợi nhuận khác nhau nhiều.

Chúng ta phải xác định nguyên nhân lựa chọn áp dụng phương pháp nào tùy vào thông tin, nếu thông tin được chuẩn hóa thì dù áp dụng phương pháp nào cũng không chênh lệch quá nhiều.

Phương pháp nào cũng cần tấm khiên phòng ngừa rủi ro

PGS-TS. Vũ Sỹ Cường, Phó trưởng Bộ môn Phân tích chính sách tài chính - Học viện Tài chính

Từ góc nhìn thực tiễn, tôi đặt ra các vấn đề sau:

Phương pháp thặng dư đang áp dụng với 87,5% với các dự án, vậy khi thay đổi phương pháp, chi phí bỏ ra sẽ như thế nào, chúng ta sẽ phải thu thập thông tin lại, đào tạo lại cán bộ…

Theo Bộ Tài nguyên - Môi trường, nên bỏ phương pháp thặng dư vì thông tin đầu vào không chính xác, có quá nhiều giả định, thì liệu các phương pháp còn lại có chính xác hay không, khi đều phải dựa vào việc thu thập thông tin.

Chúng ta thảo luận nhiều về kỹ thuật định giá tài sản, nhưng luật pháp tại các quốc gia khác không đi theo hướng này, họ đi theo nguyên tắc trong quản lý để đảm bảo lợi ích của các bên: Nhà nước, doanh nghiệp, người dân. Chúng ta đi sâu quá vào kỹ thuật, việc của chuyên môn, dẫn tới nếu quy định khó thì không áp dụng được. Quy định quá chi tiết thì chi phí tuân thủ của việc đó rất lớn.

Chưa kể, chúng ta đẩy cả việc định giá xuống cấp huyện là rất đáng lo ngại, bởi trình độ của cán bộ cấp huyện với cấp trung ương rất chênh lệch. Đa phần cán bộ nếu không biết đúng hay sai thì không dám làm. Ngay tại TP.HCM, nơi tập hợp nhiều người giỏi như vậy mà còn phải gửi vài trăm công văn ra cấp bộ để hỏi, thì cấp huyện phải làm như thế nào?

Theo tôi, chúng ta nên có quy định tương đối chi tiết để có thể áp dụng, mà cán bộ không phải hỏi thêm, ví dụ quy định về quy mô dự án thì cấp nào sẽ quản lý, ít ra phải có một danh sách phân loại: quy mô, loại hình nào thì sử dụng phương pháp nào.

Bên cạnh đó, nên hạn chế hình sự hóa, nếu định giá sai có thể xử lý bằng biện pháp tài chính. Nếu không có tấm khiên để phòng ngừa rủi ro thì phương pháp nào cũng rất khó cho các bên thực hiện.

Đồng thời, tăng cường áp dụng các nguyên tắc liên quan tới kinh tế và sử dụng các công cụ tài chính như thuế… thay vì sử dụng công cụ hành chính.

Việc định giá đất phải bám theo giá thị trường

Ông Nguyễn Chí Thanh, Phó chủ tịch thường trực Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS)

Thực tế, khi triển khai dự án, chúng tôi thường áp dụng phương pháp thặng dư vì tính ra được hiệu quả. Nếu không có hiệu quả thì không nhà đầu tư nào làm. Đây cũng là phương pháp được nhiều nước trên thế giới thực hiện, bởi các phương pháp còn lại không giải quyết được những vấn đề thực tế.

Chúng ta đang sửa Luật Đất đai hướng giá đất theo định giá thị trường, có giá lên và xuống, nhưng 3 phương pháp hiện tại đều xác định giá chỉ có lên, không có xuống, bởi dự án mới luôn phải có giá bằng hoặc cao hơn dự án được so sánh. Điều này đẩy giá đất luôn cao lên, ảnh hưởng tới việc người dân có thể sở hữu nhà ở.

Chẳng hạn tại Hưng Yên, có dự án Ecopark đã đầu tư hơn 10 năm, nếu 1 nhà đầu tư mới muốn đầu tư tại Hưng Yên, thì giá ít nhất phải bằng với dự án Ecopark theo phương pháp so sánh. Khi đó, nhà đầu tư nhỏ khó lòng thực hiện dự án, hoặc muốn bán giá thấp cũng khó. Rõ ràng, việc định giá đất theo hướng này khiến giá luôn cao lên, không bám theo nguyên tắc thị trường.

Chúng tôi đề nghị định việc định giá đất phải bám theo giá thị trường, có lên phải có xuống, để người dân mới là người quyết định giá của sản phẩm bất động sản.

Nhóm PV