Định giá đất: Giữ phương pháp thặng dư, lồng phương pháp chiết trừ vào phương pháp so sánh
Dự thảo nghị định sửa đổi, bổ sung Nghị định 44/2014 quy định cụ thể điều kiện áp dụng từng phương pháp định giá đất để thống nhất trong việc lựa chọn và áp dụng các phương pháp định giá.
Chiều 7-8, Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà đã chủ trì cuộc họp trực tiếp kết hợp trực tuyến về dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung Nghị định 44/2014 quy định về giá đất.
Tham dự cuộc họp có lãnh đạo, đại diện các Bộ: TN&MT, Tài chính, KH&ĐT, Công an, Xây dựng, Thanh tra Chính phủ, Kiểm toán Nhà nước, Ủy ban Kinh tế của Quốc hội, Ủy ban Quản lý vốn Nhà nước tại doanh nghiệp, đại diện 22 tỉnh, thành phố, các chuyên gia, hiệp hội bất động sản, thẩm định giá…
Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà đã chủ trì cuộc họp liên quan đến việc sửa Nghị định 44/2014 về định giá đất. Ảnh: VGP
Theo báo cáo của Bộ TN&MT, có năm phương pháp định giá đất tại Nghị định 44, bao gồm các phương pháp: So sánh trực tiếp; chiết trừ; thu nhập; thặng dư; hệ số điều chỉnh giá đất.
Tuy nhiên, sau hơn 9 năm thi hành, một số quy định về phương pháp định giá đất đã bộc lộ hạn chế, tồn tại. Một số phương pháp xác định giá đất chưa phù hợp với điều kiện thực tế về thông tin thị trường; quy định về nội dung, điều kiện áp dụng các phương pháp định giá đất có điểm chưa phù hợp, chưa cụ thể dẫn đến có trường hợp một thửa đất áp dụng các phương pháp khác nhau cho các kết quả khác nhau…
Do đó, dự thảo nghị định sửa đổi, bổ sung Nghị định 44/2014 sẽ rà soát, hoàn thiện các phương pháp định giá đất, trong đó lồng ghép phương pháp chiết trừ vào phương pháp so sánh; sửa đổi, bổ sung một số nội dung của phương pháp thặng dư để giảm yếu tố giả định, ý chí chủ quan của người định giá, thuận lợi hơn trong tổ chức thực hiện.
Quy định cụ thể điều kiện áp dụng từng phương pháp định giá đất để thống nhất trong việc lựa chọn và áp dụng các phương pháp định giá đất; nguồn thông tin được thu thập để áp dụng phương pháp định giá đất; mở rộng các trường hợp áp dụng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất…
Dự thảo Nghị định cũng bổ sung quy định khi áp dụng phương pháp so sánh, thu nhập, thặng dư thì đồng thời phải đối chiếu với kết quả xác định giá đất cụ thể theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất; trình tự, thủ tục thực hiện xác định giá đất cụ thể đối với trường hợp UBND cấp tỉnh ủy quyền cho UBND cấp huyện quyết định giá đất cụ thể; trường hợp không lựa chọn được tổ chức có chức năng tư vấn các định giá đất; xử lý chuyển tiếp đối với một số trường hợp…
Góp ý về việc định giá đất, Thứ trưởng Bộ Tài chính Nguyễn Văn Chi đề nghị dự thảo Nghị định cần thiết kế điều kiện áp dụng một thửa đất chỉ áp dụng được 1 phương pháp, hoặc từ 2 phương pháp định giá trở lên; quy định phương pháp thu thập nguồn thông tin giá đất khoa học, chặt chẽ. Còn Phó Tổng Thanh tra Chính phủ Lê Sỹ Bảy cho rằng quan trọng nhất là phải công khai nội dung phương pháp định giá, thông tin dữ liệu đầu vào và kết quả định giá.
"Việc thu thập thông tin đầu vào rất quan trọng, nếu thông tin không chuẩn thì áp dụng phương pháp nào cũng không có kết quả chính xác được", Thứ trưởng Bộ Công an Lê Văn Tuyến trao đổi và cho biết thêm, sai phạm chủ yếu trong định giá đất đai là do thông đồng giữa cán bộ định giá, cơ quan quản lý và doanh nghiệp để định giá đất thấp hơn giá quy định, chứ không phải do phương pháp.
Kết luận cuộc họp, Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà nêu rõ: Định giá đất là vấn đề then chốt trong giải quyết những khó khăn, vướng mắc, vi phạm về đất đai hiện nay. Việc sửa đổi Nghị định 44 cần có phương pháp luận đúng đắn, cơ sở khoa học, thực tiễn.
Phó Thủ tướng yêu cầu Bộ TN&MT cần phối hợp chặt chẽ với Bộ Tài chính, Bộ Xây dựng, các bộ, ngành, hiệp hội, để làm rõ hơn tiêu chí, điều kiện về thu thập thông tin, dữ liệu đầu vào đối với từng thửa đất, dự án cụ thể làm cơ sở áp dụng phương pháp định giá phù hợp nhất, tránh tùy tiện, chủ quan.
"Tiêu chí thông tin đầu vào phải thống nhất, minh bạch, công khai, đơn giản và khả thi, làm cơ sở áp dụng phương pháp định giá phù hợp", Phó Thủ tướng nói và yêu cầu cơ quan soạn thảo làm rõ thẩm quyền, trách nhiệm của các cơ quan quản lý, tổ chức tư vấn định giá, hội đồng thẩm định giá… trong trình tự thủ tục tiến hành định giá đất.
Phó Thủ tướng cũng lưu ý, ngay cả khi dự thảo Luật Đất đai sửa đổi được thông qua cho phép áp dụng phương pháp định giá đất theo vùng giá trị, thì những phương pháp định giá khác vẫn cần được áp dụng đối với những khu vực chưa thu thập đầy đủ dữ liệu đất đai theo vùng giá trị. Với những địa phương theo dõi sát được giá biến động của thị trường đất đai trên địa bàn, thì có thể tiến tới áp dụng xác định phương pháp định giá theo vùng giá trị.
