Dự thảo mới của Sở Tài Nguyên Môi trường (TNMT) vừa hoàn thiện để thay thế quyết định 33/2014 hứa hẹn nhiều phương án “giải cứu” người dân khỏi các dự án treo.

Tuy nhiên, một số chuyên gia kinh tế đánh giá, vẫn còn nhiều bất cập, tạo điều kiện cho các doanh nghiệp tiếp tục “xẻ thịt” dự án để bán trái phép

Dự án hết “treo”

Mới đây, Sở TMNT TP.HCM chuyển đến tất cả các quận, huyện, ban ngành liên quan trên địa bàn lấy ý kiền về dự thảo quy định tác thửa thay quyết định 33/2104. Sau đó, những ý kiến phản hồi sẽ được sở trình lên UB TP.HCM chờ phê duyệt.

Dự thảo đưa ra hai phương án tối ưu để tách thửa. Một là, cơ quan chức năng sẽ chia địa bàn hành chính thành ba khu vực và giữ diện tích tối thiểu như QĐ 33. Phương án hai sẽ giảm diện tích tối thiểu tách thửa thông qua việc bỏ quy định phân biệt đối với việc có nhà ở và chưa có nhà ở trên đất.

Cụ thể, trong phương án 1, khu vực 1 gồm các quận: 1, 3, 4, 5, 6, 8, 10, 11, Gò Vấp, Bình Thạnh, Phú Nhuận, Tân Bình, Tân Phú là 45m2 và có chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 3m tại đường phố với lộ giới ≥ 20m; 36m2và có chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 3m tại đường phố với lộ giới <20m.< p>

Chia thua o TP.HCM : Co con 'xe thit' dat trai phep? - Anh 1

Dự án Berjaya treo suốt hơn 10 năm qua làm khổ người dân

Ở khu vực 2 (gồm các quận: 2, 7, 9, 12, Bình Tân, Thủ Đức và thị trấn, huyện hoặc khu vực được quy hoạch đô thị hóa thuộc huyện) là 50m2 và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 4 mét. Khu vực 3 (gồm các huyện Bình Chánh, Củ Chi, Hóc Môn, Nhà Bè, Cần Giờ, ngoại trừ thị trấn hoặc khu vực được quy hoạch đô thị hóa thuộc huyện) là 80m2 và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 5m.

Ở phương án 2, Sở TNMT đưa đề xuất ở khu vực 1, đất hình thành sau khi tách thửa chưa có nhà diện tích là 50m2 (có nhà ở hiện hữu là 45m2), khu vực 2 đối với thửa đất chưa có nhà diện tích là 80m2 và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 5m (có nhà ở hiện hữu là 50m2 và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 4m).

Khu vực 3 với thửa đất chưa có nhà diện tích là 120m2 và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 7m (có nhà ở hiện hữu là 80m2 và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 5m).

Nếu quy định này được thông qua, diện tích tối thiểu được phép tách thửa so với quy định hiện nay là 5m2 - 40m2. Cũng tại dự thảo này, Sở TNMT đã bổ sung thêm quy định, thì người dân có đất vẫn được quyền tách thửa kể từ sau ba năm trở đi ở các dự án quy hoạch treo. Mặc dù chưa có quyết định thu hồi hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất mà không điều chỉnh, hủy bỏ.

Rủi ro khi mua đất tách thửa

Dự thảo này này là tin vui đối với nhiều hộ dân đang nằm trong diện quy hoạch treo muốn tách thửa. Đặc biệt, “cởi trói” cho những nút thắt, giúp nhiều hộ dân không phải sống trong những căn nhà ọt ẹp, nửa vời, vì không được tách thửa, xây mới.

Theo chuyên gia kinh tế, Tiến sĩ Lê Bá Chí Nhân, nội dung dự thảo giúp quy định tách thửa và chuyển đổi mục đích sử dụng đất theo như quy hoạch 1/2000, tạo điều kiện cho ngươi dân ổn định cuộc sống và quy hoạch sẽ đồng bộ, chỉnh chu hơn.

Bên cạnh đó, dự thảo này bổ sung những khiếm khuyết của quyết định 33/2014 như quy định trước khi tách thửa diện tích tối thiểu, chiều rộng mặt đường, thửa đất ở hình thành sau khi tách thửa tùy thuộc vào từng quận huyện. Các thông số quy định rõ ràng hơn giúp người dân nắm rõ tùy theo điện tích để được tách thửa mà không vi phạm nghị định sắp ban hành.

Mặt khác, dự thảo lần này đưa ra nhiều phương án cho người dân lựa chọn, quy định trường hợp nào được tách thửa và trường hợp nào không được tách thửa.

Trong chỉnh sửa lần này là có nhiều điểm tiến bộ. Tuy nhiên để có sự thông thoáng nên căn cứ vào bản quy hoạch 1/2000. Chia thửa xác lập phân khu mà UBND đã xét duyệt dựa trên tiêu chí đánh giá của toàn vùng để doanh nghiệp và người dân dễ dàng nhận biết được. Việc này, sẽ tránh trường hợp phân lô bán nền hoặc người dân tự ý tách thửa xây dựng trái phép”, Tiến sĩ Nhân khẳng định.

Bên cạnh những mặt tích cực, Tiến sĩ Nhân cũng cho rằng, dự thảo mới vẫn chưa thể giải quyết triệt để tình trạng phân lô, bán nền trái phép mà có thể tạo điều kiện cho doanh nghiệp “lách luật” rầm rộ hơn. Và việc loại bỏ tổ chức cũng không mang nhiều ý nghĩa với các doanh nghiêp.

Cần phải bổ sung các quy định liên quan đến việc tự ý chia thửa, bởi trước giờ nhiều doanh nghiệp vẫn sử dụng tên cá nhân để đăng ký rồi “xẻ thịt” dự án ra để bán. Một sổ đất nhưng xẻ ra làm nhiều căn hộ. Việc này làm cho người mua đối diện với nhiều nguy cơ không được huy động vay vốn bằng hình thức thế chấp tài sản khi cần. Dự thảo mới lại thu hẹp diện tích, nên doanh nghiệp có thể lợi dụng điểm này để chia nhỏ hơn nữa diện tích”, Tiến sĩ Nhân nói.

Trần Phương