Khung giá đất CP bằng 30% giá thị trường: Lỗi do người định giá?

Nguyên nhân chính dẫn đến tình trạng này do công tác thẩm định, định giá chưa chuyên nghiệp.

Ông Bùi Ngọc Tuân

Đó là chia sẻ của ông Bùi Ngọc Tuân – Cục trưởng Cục Kinh tế và Phát triển Quỹ đất tại Hội thảo về giá đất nằm trong Chương trình hợp tác đối tác nâng cao năng lực quản lý đất đai giữa Tổng cục quản lý đất đai và cơ quan lập bản đồ, địa chính và quản lý đất đai Thụy Điển.

Tại hội thảo, ông Tuân cho biết, việc định giá đất hiện nay còn nhiều bất cập. Khung giá đất Chính phủ ban hành về nguyên tắc không theo kịp giá thị trường tại thời điểm ban hành. Tính từ thời điểm điều tra thị trường đến khi trình Chính phủ ban hành, giá đất cũng đã biến động rất nhiều.

Trong khi, cơ chế thẩm định giá cũng cần phải xem xét lại. Giá đất do tổ chức độc lập xây dựng nhưng cơ quan Nhà nước lại thẩm định. Hơn nữa, các tỉnh hình thành hội đồng thẩm định không có chuyên môn nên thẩm định mang tính hình thức là chủ yếu. Nhà nước cũng chưa có cơ quan định giá chuyên nghiệp, hệ thống theo dõi cập nhật giá đất thị trường chưa có.

Do đó, giải pháp đầu tiên để định giá chính xác là cần người định giá có chuyên môn cao, đồng thời phải thường xuyên thâm nhập thị trường. Thực tế, nguyên nhân chính khiến cho khung giá đất hiện nay chỉ bằng 1/3 giá thị trường do lỗi từ công tác thẩm định và người thẩm định. Do đó, để bảng giá đất Chính phủ "chuẩn" hơn, cần phải quản lý tốt hơn công tác thẩm định và người thẩm định.

Chưa điều chỉnh giá kịp thời

Hiện nay, việc điều chỉnh khung giá đất của Chính phủ dựa trên 2 cơ sở chính. Cụ thể, Chính phủ sẽ điều chỉnh giá đất khi 50% tỉnh thành phố có sự thay đổi về mức giá vùng đất đó; cơ sở thứ hai để Chính phủ điều chỉnh giá cho phù hợp là khi giá đất thị trường tăng 20% trở lên so với giá tối đa hoặc giảm 20% trở lên so với giá tối thiểu trong khung giá đất và thời gian tăng hoặc giảm từ 90 ngày trở lên với phạm vi trên 50% số tỉnh, thành phố 1 vùng kinh tế hoặc loại đô thị có điều chỉnh phù hợp.

Nếu bảng giá đất được điều chỉnh theo cơ sở trên và được làm tốt thì khung giá đất sẽ chỉ thấp hơn giá đất trên thị trường từ 15% đến 20%. Tuy nhiên, giá đất trong khung bảng giá của Chính phủ thực tế chỉ bằng 1/3 so với giá đất thị trường, đạt khoảng 30%.

Về vấn đề này, giảng viên Ngô Văn Hiền - Học viện tài chính Hà Nội cho rằng, nguyên nhân chính khiến chênh lệch giá đất khung và giá đất thị trường ở mức cao là do quy định về điều chỉnh giá đất chưa bao hàm nguyên tắc minh bạch thị trường, nguyên tắc công khai và công bằng.

Hơn nữa, việc điều chỉnh và định lại giá theo chu kỳ 5 năm/lần là quá dài. Ở các quốc gia khác như Thụy Điển, Chính phủ điều chỉnh giá hàng loạt 6 năm/lần, nhưng có điều chỉnh nhỏ khoảng 6 tháng/lần; Singapore có thời gian điều chỉnh 1 năm/1 lần.

Trong khi đó, giá đất lên xuống tính theo từng ngày và nếu không có giao dịch trên thị trường thì khó có thể xác định giá đất thị trường tại thời điểm đó. Do đó, việc điều chỉnh giá phù hợp với giá hiện hành, cơ quan thẩm định giá phải thẩm định thường xuyên, đồng thời tham khảo các cơ quan quản lý hành chính.

Vướng trong việc định giá giữa các vùng giáp ranh

Theo giảng viên Ngô Văn Hiền - Học viện tài chính Hà Nội, việc định giá đất nằm giữa các vùng đất giáp ranh rất phức tạp vì thiếu bản đồ quy hoạch về mặt địa chính, chưa phân vùng cụ thể giữa các loại đất. Do đó, việc xác định giá đất giữa các vùng được xây dựng trong khung giá đất của Chính phủ chỉ mang tính tương đối.

Cũng tại hội thảo, chuyên viên quản lý đất đai tài nguyên môi trường tại Hà Nội cho rằng, giá đất thực tế giao dịch trên thị trường Hà Nội hiện nay cao hơn đến 10 lần so với bảng giá đất của Chính phủ. Đặc biệt, giá đất tại các vùng giáp ranh như Từ Liêm, Hà Đông, Long Biên, mức chênh giá càng lớn và càng khó xác định.

Cũng về vấn đề này, ông Đinh Quang Vũ – Tổng Giám đốc Công ty thẩm định giá và mua bán nợ (Bộ Tài chính) cho rằng, để có khung giá đất chính xác hơn, Chính phủ nên có nhiều bảng giá đất áp dụng cho nhiều mục tiêu. Việc phân định giá đất giữa các vùng giáp ranh không nên đại trà trên phạm vi cả nước, vì giá đất chênh lệch giữa các vùng này tập trung tại các đô thị phát triển.

Định giá đất không chỉ phức tạp tại các vùng giáp ranh, ngay cả giá đất tại một khu vực cũng rất khó định giá chính xác. Do tính chất phức tạp của các thành phố lớn như Hà Nội và Tp.HCM, cùng một mảnh đất nhưng quy hoạch trên đất khác nhau thì giá đất cũng khác nhau.

Như vậy, bất cập của khung giá đất hiện nay có thể nhìn thấy rõ khi giá đất khung chỉ bằng 1/3 giá đất trên thị trường. Các giải pháp đưa ra để khắc phục tình trạng trên đang và sẽ được trình Chính phủ phê duyệt. Tuy nhiên, để giá đất khung sát với giá thị trường, Chính phủ cần có cơ chế pháp lý, thẩm định, quản lý và thi hành minh bạch và hợp lý, để không thâm hụt ngân sách nhà, vừa có lợi cho người dân.