VCCI: Doanh nghiệp thiệt bởi Dự thảo Nghị định về tiền sử dụng đất và tiền thuê đất

VCCI đề nghị quy định giới hạn mức tăng tiền thuê đất cho mỗi chu kỳ 5 năm không vượt quá mức tăng của CPI và không lớn hơn một giá trị xác định (15% hoặc 20%).

Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) vừa góp ý đối với Dự thảo Nghị định quy định về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất sau khi tham vấn các doanh nghiệp và chuyên gia.

KHẤU TRỪ TIỀN THUÊ ĐẤT KHI NHÀ NƯỚC CHẬM GIAO MẶT BẰNG

Theo VCCI, cùng với chính sách tài chính đất đai nói chung, chính sách thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đã từng bước được thể chế hóa theo nguyên tắc thị trường, minh bạch, bình đẳng giữa các thành phần kinh tế. Đồng thời, góp phần khuyến khích sử dụng đất đai tiết kiệm, có hiệu quả, từng bước hạn chế đầu cơ, giảm thiểu sử dụng đất đai lãng phí, góp phần định hướng và khuyến khích thị trường bất động sản phát triển.

Tuy nhiên, bên cạnh kết quả đạt được, các quy định về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất hướng dẫn Luật Đất đai bộc lộ một số tồn tại, hạn chế cần khắc phục. Trong Luật Đất đai năm 2024 được thông qua đầu năm 2024, có nhiều nội dung thay đổi lớn liên quan đến tài chính về đất đai và giao cho Chính phủ quy định chi tiết một số nội dung về tài chính đất đai; trong đó có nội dung về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.

Về thời điểm phát sinh nghĩa vụ tài chính tiền thuê đất, dự thảo quy định theo hướng tiền thuê đất phát sinh từ thời điểm có quyết định cho thuê đất. Luật Đất đai cũng quy định theo hướng doanh nghiệp phải nộp tiền trước thì mới được thuê đất.

Tuy nhiên, VCCI cho rằng nhiều trường hợp phát sinh việc doanh nghiệp đã nộp tiền sử dụng đất nhưng cơ quan nhà nước chậm triển khai công tác giải phóng mặt bằng, dẫn đến việc bàn giao đất trên thực địa chậm, thậm chí có trường hợp chậm nhiều năm.

Do đó, VCCI đề nghị cơ quan soạn thảo điều chỉnh quy định theo hướng: doanh nghiệp nộp tiền thuê đất tạm tính trước khi được thuê đất.

Nếu việc giải phóng mặt bằng, bàn giao đất trên thực tế diễn ra đúng dự kiến thì không cần điều chỉnh tiền thuê đất.

Trong trường hợp việc bàn giao đất trên thực địa diễn ra chậm hơn dự kiến thì doanh nghiệp có quyền yêu cầu cơ quan nhà nước thực hiện việc tính toán lại tiền thuê đất, nhằm giảm phần nghĩa vụ tương ứng với khoảng thời gian chậm bàn giao.

Phần giảm nghĩa vụ này sẽ được quyết toán, khấu trừ vào tiền thuê đất nộp những lần sau đó hoặc các nghĩa vụ tài chính khác đối với nhà nước.

CHÍNH SÁCH GIẢM TIỀN THUÊ ĐẤT THIẾU HẤP DẪN

Về chính sách miễn giảm tiền thuê đất, Điều 40 của dự thảo quy định về giảm tiền thuê đất. Theo đó, các dự án đầu tư sẽ được giảm 80% tiền thuê đất trong thời gian xây dựng cơ bản nhưng không quá 03 năm.

Sau thời gian này, các dự án sẽ được giảm tiền thuê đất ở các mức khác nhau và thời gian khác nhau tùy thuộc vào việc dự án đó thuộc lĩnh vực ưu đãi đầu tư hoặc địa bàn có điều kiện khó khăn…

So với chính sách hiện hành tại Nghị định 46/2014/NĐ-CP (sửa đổi bởi Nghị định 135/2016/NĐ-CP) ngày 15/05/2014 quy định về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước, VCCI cho rằng chính sách miễn giảm tại dự thảo kém hấp dẫn hơn.

VCCI phân tích theo quy định hiện hành, nhiều trường hợp nêu trên sẽ được miễn hoàn toàn, chứ không chỉ giảm tiền thuê đất trong một số năm nhất định.

Một số trường hợp được miễn 100% tiền thuê đất cho cả thời hạn thuê theo quy định hiện hành có thể kể đến như: dự án đầu tư thuộc lĩnh vực đặc biệt ưu đãi đầu tư được đầu tư tại địa bàn kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn; dự án sử dụng đất xây dựng ký túc xá sinh viên bằng tiền từ ngân sách nhà nước, đơn vị được giao quản lý sử dụng cho sinh viên ở không được tính chi phí về tiền thuê đất vào giá cho thuê nhà; đất sản xuất nông nghiệp đối với đồng bào dân tộc thiểu số; đất thực hiện dự án trồng rừng phòng hộ, trồng rừng lấn biển...

Do đó, VCCI đề nghị cơ quan soạn thảo cân nhắc quy định theo mở rộng các trường hợp được miễn tiền thuê đất, thay vì chỉ giảm tiền thuê.

Cơ quan này cho rằng việc sử dụng các công cụ thuế và tiền thuê đất để thu hút đầu tư vào những địa bàn khó khăn hoặc những lĩnh vực đặc biệt ưu đãi vẫn là biện pháp hiệu quả. Việc giảm biện pháp ưu đãi đầu tư này cần hết sức cân nhắc tác động đến sự phát triển kinh - tế xã hội của các địa phương và lĩnh vực cụ thể.

Hơn nữa, thời điểm xây dựng cơ bản thường là giai đoạn khó khăn nhất về dòng tiền đối với các dự án đầu tư, đặc biệt là các dự án lớn. Nếu chính sách miễn tiền thuê đất được tiếp tục áp dụng sẽ giúp tạo thuận lợi cho hoạt động sản xuất kinh doanh.

"Nếu thay biện pháp miễn bằng việc giảm tiền thuê đất sẽ gây phát sinh thủ tục hành chính và gây rủi ro sai sót cho cả doanh nghiệp và cán bộ thực thi. Biện pháp giảm tiền thuê đất sẽ dẫn đến việc phải xác định tiền thuê đất rồi mới tính toán giảm. Còn nếu miễn tiền thuê đất thì không cần thực hiện các bước này", VCCI phân tích.

Nếu trong trường hợp cơ quan soạn thảo thấy rằng mức miễn tiền thuê đất là quá cao, cần giảm đi để phù hợp với tình hình mới, VCCI gợi ý phương án có thể cân nhắc giảm số năm được miễn tiền thuê đất, thay vì giảm tiền thuê cho mỗi năm.

KHÔNG ĐẨY DOANH NGHIỆP VÀO RỦI RO, LƯU Ý ỔN ĐỊNH TIỀN THUÊ ĐẤT

Về việc ổn định tiền thuê đất qua các năm, Điều 153.2 của Luật Đất đai quy định tiền thuê đất hằng năm được áp dụng ổn định cho chu kỳ 05 năm tính từ thời điểm Nhà nước quyết định cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất gắn với việc chuyển sang hình thức Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm.

Tỷ lệ điều chỉnh do Chính phủ quy định cho từng giai đoạn không quá tổng chỉ số giá tiêu dùng (CPI) hằng năm cả nước của giai đoạn 05 năm trước đó.

Như vậy, luật cho phép Chính phủ quyết định mức tăng tiền thuê đất có thể bằng hoặc thấp hơn lạm phát.

Tuy nhiên, điều mâu thuẫn là Điều 32.2.a của dự thảo nghị định lại quy định theo hướng tỷ lệ điều chỉnh tăng tiền thuê đất bằng lạm phát.

Do đó, VCCI đề nghị cơ quan soạn thảo cân nhắc việc giới hạn mức tăng tiền thuê đất cho mỗi chu kỳ 5 năm không vượt quá mức tăng của CPI nhưng không lớn hơn 15% (hoặc 20%).

Quy định này sẽ giúp các doanh nghiệp giảm rủi ro tài chính, sẵn sàng đầu tư các dự án lớn, thu hồi vốn kéo dài.

Quy định như vậy cũng không trái Luật Đất đai, do Luật Đất đai cho phép Chính phủ quyết định mức tăng cụ thể không quá tăng CPI.

Nếu CPI tăng trên 15% thì việc Chính phủ quyết mức tăng tiền thuê đất 15% là phù hợp với luật.

Về ổn định tiền thuê đất khi có điều chỉnh quy hoạch, Điều 32.2.b của dự thảo quy định theo hướng trong trường hợp có điều chỉnh quy hoạch thì tiền thuê đất của chu kỳ sau có thể tăng đến hai lần so với tiền thuê đất đã tính ổn định cho chu kỳ trước.

"Đây là mức tăng rất lớn và không bảo đảm phù hợp với Điều 153.2 của Luật Đất đai", VCCI quan ngại.

Luật Đất đai 2024 giảm rất nhiều các trường hợp thuê đất trả tiền một lần mà chuyển sang thuê đất trả tiền hàng năm. Tuy nhiên, việc chuyển sang thuê đất trả tiền hàng năm khiến doanh nghiệp gặp rủi ro không dự đoán được tiền thuê đất của các năm tiếp theo.

Vì vậy, Luật Đất đai 2024 phải khống chế tiền thuê đất chỉ được tăng 5 năm một lần, mỗi lần không quá mức tăng CPI. Quy định này phải được hiểu là áp dụng cho mọi trường hợp, kể cả có hay không có điều chỉnh quy hoạch. Do đó, VCCI đề nghị cơ quan soạn thảo bỏ quy định tại Điều 32.2.b của dự thảo.

Trâm Anh