Nợ bủa vây, các dự án địa ốc âm thầm đổi chủ

Được ví như tuyến huyết mạch ở khu Nam TP.HCM, đường Nguyễn Hữu Thọ những năm qua thu hút hàng loạt dự án bất động sản lớn nhỏ, phát triển bởi các chủ đầu tư đình đám như Hoàng Anh Gia Lai, Novaland, Phú Hoàng Anh, Phú Long,...

Sóng đổi chủ dự án lan rộng

Tuy nhiên, các dự án ở khu vực này hiện đang có nhiều xáo trộn bởi sự xuất hiện của hàng loạt doanh nghiệp nước ngoài giàu tiềm lực như Keppel Land (Singapore), Phú Mỹ Hưng (Đài Loan), GS (Hàn Quốc)... Với dòng tiền không đáy, khối ngoại đang đẩy mạnh mua bán và sáp nhập (M&A), thậm chí thâu tóm hoàn toàn các dự án.

Đơn cử, Keppel Land từng thông qua công ty thành viên Monestine Pte. Ltd. rót hơn 1.300 tỷ đồng để mua 60% cổ phần 3 lô đất rộng 6,2ha trên đường Nguyễn Hữu Thọ (đoạn qua huyện Nhà Bè).

Hiện, Keppel cùng với đối tác đang triển khai dự án Celesta, tổng vốn dự kiến khoảng 7.400 tỷ đồng, chia thành 3 giai đoạn với 3 phân khu gồm Celesta Rise, Celesta Heights và Celesta Gold. Cuối năm 2022, phân khu Celesta Rise chính thức động thổ, giá mở bán căn hộ dao động 45-60 triệu đồng/m2.

Kapel cũng là nhân vật chính trong thương vụ chi khoảng 3.180 tỷ đồng để mua cổ phần tại 2 dự án Emeria (6 ha) và Clarita (5,8 ha) ở TP. Thủ Đức của Khang Điền. Với khoản đầu tư này, nhóm Keppel sẽ sở hữu 49% cổ phần trong hai dự án, Khang Điền nắm 51% còn lại.

Nhiều doanh nghiệp địa ốc đang buộc phải bán lại dự án hoặc cơ cấu lại cổ đông để có dòng tiền hoạt động.

Nằm kế huyện Nhà Bè là quận 7 thời gian qua cũng có nhiều biến động trên thị trường bất động sản, với hàng loạt dự án đổi chủ. Đình đám nhất những ngày qua là việc 2 khách sạn Ibis Saigon South (3 sao) và khách sạn Capri by Frasers (4 sao), trị giá hàng chục triệu USD về tay chủ mới.

Qua tìm hiểu, 2 khách sạn trên đã được chủ đầu tư cũ là SHREIT rao bán từ cuối năm 2020, khi đại dịch hoành hành, doanh nghiệp kinh doanh thua lỗ, nợ chồng chất. Khi đó, khách sạn Ibis Saigon South được định giá 14,7 triệu USD, còn Capri by Frasers có giá 23,7 triệu USD.

Thực tế, làn sóng đổi chủ dự án đã âm thầm lan rộng từ hơn 1 năm qua. Điển hình như trường hợp của ông Đỗ Quý Hải, Chủ tịch HĐQT của Hải Phát, liên tục giảm tỷ lệ sở hữu từ trên 40% xuống còn hơn 14% ở thời điểm hiện tại và gần như đánh mất quyền kiểm soát công ty.

Trước đó, Phát Đạt cũng buộc phải chuyển nhượng 89% cổ phần tại CTCP địa ốc Hòa Bình - Công ty con sở hữu dự án 197 Điện Biên Phủ, quận Bình Thạnh, TP.HCM, chỉ sau 5 tháng “thâu tóm” nhằm tái cơ cấu danh mục đầu tư, đảm bảo dòng tiền, tất toán trái phiếu trước hạn.

Chọn đối đầu hay hợp tác?

Ngay cả với Novaland, doanh nghiệp nắm vị thế là nhà bất động sản thuộc tốp đầu Việt Nam, cũng đang cân nhắc khả năng bán bớt dự án để tìm kiếm dòng tiền. Chủ tịch tập đoàn là ông Bùi Thành Nhơn tuột khỏi danh sách tỷ phú của Forbes, còn vốn hóa công ty thì “bốc hơi” hàng nghìn tỷ đồng.

Novaland đang triển khai kế hoạch tăng vốn lên gần 50.000 tỷ đồng, trong đó huy động từ nhà đầu tư chiến lược khoảng 10.000 tỷ đồng. Đồng thời phát hành cho cổ đông hiện hữu huy động khoảng 19.500 tỷ đồng. Sau đợt tăng vốn này, tỷ lệ sở hữu của gia đình ông Nhơn sẽ tiếp tục giảm sâu.

Không chỉ ở TP.HCM, ở Hà Nội cũng có hàng loạt dự án âm thầm đổi chủ. Gần nhất là dự án Tổ hợp không gian sáng tạo CMC thuộc Khu trung tâm khu đô thị Tây Hồ Tây (quận Bắc Từ Liêm), quy mô 1,13 ha, vốn đầu tư dự kiến khoảng 1.789 tỷ đồng, được công ty THT chuyển nhượng cho Tập đoàn CMC.

Trước đó, THT cũng đã chuyển nhượng gần 20 dự án thành phần tại dự án Starlake Tây Hồ Tây cho các nhà đầu tư thứ cấp. Tuy nhiên, THT vẫn là đơn vị thực hiện dự án với diện tích còn lại khoảng 161 ha.

Có thể thấy, cơn sóng ngầm đổi chủ dự án hoặc tái cơ cấu cổ đông đang lan rộng trên thị trường bất động sản. Hoạt động M&A thậm chí còn được dự báo tiếp tục tăng mạnh vào cuối năm 2023 khi áp lực trả nợ, đặc biệt là “bom nợ” trái phiếu đáo hạn, của doanh nghiệp địa ốc tăng.

Trong bối cảnh khó khăn bủa vây, thời gian qua, bên cạnh việc chờ đợi chính sách gỡ khó, doanh nghiệp đã phải thực hiện hàng loạt giải pháp cấp bách nhằm "tự cứu mình", chờ cơ hội bật lên. Một trong các giải pháp khả quan nhất lúc này là đẩy mạnh hợp tác quốc tế.

Tuy nhiên, việc dòng tiền ngoại rót mạnh vào thị trường lại dấy lên những lo ngại về việc dự án của doanh nghiệp trong nước bị thâu tóm giá rẻ. Song, theo giới phân tích, thời “cá lớn nuốt cá bé” đã qua, các doanh nghiệp nội với tiềm lực mạnh mới đang là bên nắm lợi thế.

Bà Nguyễn Thị Vân Khanh, chuyên gia của JLL Việt Nam, đánh giá thâu tóm hay hợp tác là hai mảng của M&A. M&A hiện tại không chỉ là một “game" thu gom tài sản đơn thuần, vì vậy, các doanh nghiệp nội có thể coi đây như giải pháp để nâng cao nội lực, tăng sức cạnh tranh.

Chưa kể, các doanh nghiệp nội ngày càng nắm lợi thế lớn hơn về quỹ đất, tiềm lực tài chính, sự thấu hiểu thị trường… khiến các doanh nghiệp quốc tế thay đổi chiến lược trong các thương vụ M&A, từ “mua đứt, bán đoạn” sang hợp tác cùng phát triển, từ đó tạo ra sức mạnh cộng hưởng.

Hưng Nguyên