Nghiên cứu tính hợp hiến, hợp pháp quy định về nghĩa vụ đóng phí bảo trì

Đáp ứng chức năng quản lý, vận hành nhà chung cư

Bày tỏ đồng tình cao với báo cáo thẩm tra của Ủy ban Pháp luật về Dự án Luật Nhà ở (sửa đổi), tuy nhiên, liên quan đến điều kiện của đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư, đại biểu Trần Nhật Minh cho rằng: Dự thảo quy định chi tiết các điều kiện tại điểm b, khoản 1 và khoản 2, Điều 148 là không cần thiết và chưa phù hợp.

ĐBQH Trần Nhật Minh (Nghệ An) phát biểu. Anh: Hồ Long

Theo đại biểu, việc quy định quá chi tiết như dự thảo Luật có thể dẫn đến vừa thiếu hoặc vừa thừa, gây khó khăn cho đơn vị quản lý vận hành trong quá trình thực hiện… “Theo dự thảo Luật thì các đơn vị này hoạt động theo Luật Doanh nghiệp hoặc Luật Hợp tác xã nên về cơ cấu tổ chức bên trong gồm các phòng, ban chuyên môn và việc sử dụng lao động gồm tiêu chuẩn, trình độ của cán bộ, nhân viên.… nên giao cho đơn vị tự chủ sắp xếp, bố trí theo yêu cầu chức năng, nhiệm vụ. Thực tiễn hiện nay, công ty dịch vụ quản lý vận hành chung cư khó có thể đáp ứng được yêu cầu vừa quản lý vận hành, vừa cung cấp dịch vụ bảo vệ, vệ sinh, môi trường được. Các dịch vụ này hầu hết các đơn vị quản lý vận hành phải thuê lại từ các đơn vị cung cấp khác, đặc biệt là các lĩnh vực đặc thù cần có đơn vị chuyên môn vận hành”, đại biểu lý giải.

Trên cơ sở đó, đại biểu Trần Nhật Minh đề nghị cơ quan soạn thảo nghiên cứu chỉ quy định các nguyên tắc chung về điều kiện của đơn vị quản lý, vận hành chung cư nhằm đáp ứng được chức năng quản lý, vận hành nhà chung cư… Còn các điều kiện cụ thể khác nên giao quyền tự chủ cho các đơn vị có chức năng này hoặc giao cho Bộ Xây dựng quy định chi tiết (đối với loại hình đơn vị sự nghiệp công lập).

Về đội ngũ nhân viên trực tiếp tham gia công tác quản lý, vận hành của đơn vị, dự thảo luật cần quy định: Phải hoàn thành và có Giấy chứng nhận khóa đào tạo, bồi dưỡng kiến thức chuyên môn nghiệp vụ về quản lý vận hành nhà chung cư do các cơ sở đào tạo có đủ điều kiện theo quy định của Bộ trưởng Bộ Xây dựng.

Các ĐBQH dự Kỳ họp thứ Năm, Quốc hội Khóa XV

Về giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư, đại biểu cho rằng: việc quy định: Trường hợp không thỏa thuận được giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư thì áp dụng mức giá trong khung giá dịch vụ do UBND cấp tỉnh ban hành là cứng nhắc. Lý giải việc này, đại biểu cho rằng: khung giá dịch vụ do UBND cấp tỉnh ban hành trước hết nhằm mục đích chủ yếu để quản lý vận hành nhà chung cư thuộc sở hữu Nhà nước trên địa bàn (điểm a, khoản 6 Điều 149), do đó khung giá khó có thể phù hợp cho các loại hình chung cư không thuộc sở hữu Nhà nước vận hành trong điều kiện bình thường (nhất là đối với loại chung cư cao cấp).

Bên cạnh đó, việc quy định như dự thảo luật sẽ gây khó khăn cho các đơn vị quản lý vận hành, chung cư trong quá trình thỏa thuận giá dịch vụ vận hành nhà chung cư. Mặt khác, việc quy định nêu trên vô hình trung đã có sự áp đặt của Nhà nước về giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư không thuộc sở hữu Nhà nước, trong khi theo dự thảo Luật Giá (sửa đổi) sẽ được Quốc hội thông qua tại kỳ họp này, thì Nhà nước chỉ định giá đối với: “Dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư đối với nhà chung cư thuộc sở hữu Nhà nước”.

Do vậy, đại biểu Trần Nhật Minh đề nghị cơ quan soạn thảo nghiên cứu, sửa đổi quy định tại điểm b khoản 6 Điều 149 theo hướng UBND cấp tỉnh ban hành khung giá dịch vụ để làm cơ sở cho các bên tham khảo khi thỏa thuận giá dịch vụ quản lý vận hành đối với nhà chung cư không thuộc sở hữu Nhà nước; còn việc thỏa thuận giữa các bên do các quy định của pháp luật dân sự điều chỉnh.

Cần có giải pháp khắc phục phù hợp

Liên quan đến nghĩa vụ đóng phí bảo trì, tại khoản 2, Điều 108 Luật Nhà ở hiện hành quy định: "các chủ sở hữu nhà chung cư có trách nhiệm đóng góp thêm kinh phí bảo trì trong trường hợp kinh phí không đủ để thực hiện bảo trì phần sở hữu chung". Theo đại biểu Trần Nhật Minh, thực tế hiện nay, đã xảy ra trường hợp nhiều chủ sở hữu chung cư vì lý do nào đó không chịu đóng góp thêm phần kinh phí này, dẫn đến khó khăn cho công tác bảo trì, sửa chữa chung cư, nhưng Ban Quản trị không có biện pháp nào để buộc các chủ sở hữu phải thực hiện…

Để khắc phục vấn đề này, dự thảo luật lần này đã đưa ra phương án tháo gỡ là: Trường hợp chủ sở hữu không đóng kinh phí bảo trì này thì Ban quản trị nhà chung cư phối hợp với đon vị quản lý vận hành đề nghị đơn vị cung cấp dịch vụ điện, nước tạm ngừng cung cấp đến khi đóng kinh phí bảo trì (quy định tại khoản 3, Điều 153).

Đoàn ĐBQH tỉnh Nghệ An dự phiên thảo luận tại Hội trường

Về phương án này, ĐBQH Trần Nhật Minh bày tỏ băn khoăn: Phương án này có bảo đảm đúng quy định của Hiến pháp và pháp luật về quyền con người hay không khi điện, nước là các nhu cầu thiết yếu của con người? Khoản 2 Điều 16 Hiến pháp 13 quy định: “Không ai bị phân biệt đối xử trong đời sống chính trị, dân sự, kinh tế, văn hóa, xã hội”; Luật Thi hành án Dân sự và Nghị định 166/2013 của Chính phủ quy định về cưỡng chế thi hành quyết định xử phạt vi phạm hành chính đều quy định không được kê biên tài sản là lương thực, thực phẩm và công cụ lao động, đồ dùng sinh hoạt thông thường cần thiết cho cá nhân… “Mặt khác, việc đơn vị cung cấp dịch vụ điện nước tạm ngừng cung cấp có khả thi hay không khi đây là 2 giao dịch dân sự độc lập với nghĩa vụ đóng kinh phí bảo trì như Báo cáo thẩm tra của Ủy ban Pháp luật đã nêu”, đại biểu nhấn mạnh.

Với các lý do trên, đại biểu Trần Nhật Minh đề nghị cơ quan soạn thảo tiếp tục nghiên cứu tính hợp hiến, hợp pháp của quy định này và có giải pháp khác phù hợp hơn.

Diệp Anh