Kỳ vọng nhà ở xã hội bật tăng, giá căn hộ sẽ giảm

Khu nhà ở xã hội Đặng Xá, huyện Gia Lâm, Hà Nội. Ảnh: ND

Trả nợ mua nhà trở thành gánh nặng với nhiều gia đình

Áp lực đáo hạn trái phiếu vẫn là thách thức đối với DN trong năm 2024, nhất là các DN địa ốc, với gần 115,7 nghìn tỷ đồng TPDN bất động sản (BĐS) đáo hạn, chiếm 41,4% tổng giá trị TPDN đến hạn năm nay, theo số liệu mới nhất của Hiệp hội Thị trường trái phiếu Việt Nam (VBMA).

Hoạt động phát hành vào những tháng đầu năm 2024 cũng đã bắt đầu gặp rào cản bởi các điều kiện phát hành và giao dịch trái phiếu khó khăn hơn như quy định nhà đầu tư chứng khoán chuyên nghiệp, quy định xếp hạng tín nhiệm bắt buộc khi trở lại thực hiện Nghị định 65/2022/NĐ-CP từ đầu năm 2024 sau một thời gian giãn, hoãn theo Nghị định 08/2023/NĐ-CP. Tuy nhiên, đây chỉ là khó khăn trong ngắn hạn, về lâu dài, việc thực hiện Nghị định 65 sẽ giúp thị trường TP DN phát triển lành mạnh hơn.

Về nguồn vốn tín dụng, dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh BĐS vẫn ghi nhận liên tục tăng nhờ các giải pháp của ngành ngân hàng, của Chính phủ và các cơ quan liên quan trong việc tháo gỡ khó khăn cho các dự án.

Sau một thời gian dài sụt giảm, nguồn cung căn hộ ở cả hai đô thị đặc biệt cũng được dự kiến sẽ tăng trở lại nhờ sự phục hồi của thị trường và các nỗ lực gỡ vướng pháp lý cho các dự án của cơ quan quản lý Nhà nước. Đặc biệt là nguồn cung nhà ở xã hội, nhà ở công nhân. Tuy nhiên, nguồn cung này cần thời gian hoàn thành các thủ tục pháp lý trước khi chính thức đưa ra thị trường và chủ yếu đến từ khu vực xa trung tâm.

Do đó, Hội Môi giới BĐS (VARS) dự báo, trong ngắn hạn, giá căn hộ tại trung tâm các TP lớn sẽ tiếp tục duy trì đà tăng, nhất là tại phân khúc bình dân, trung cấp.

VARS kỳ vọng, cùng với nền tảng của hàng loạt các yếu tố tích cực của thị trường hiện tại, đến giữa năm 2025, khi các bộ Luật liên quan đến lĩnh vực BĐS mới được thông qua với các quy định mới theo hướng gỡ khó cho chủ đầu tư và người mua nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân chính thức có hiệu lực. Nguồn cung nhà ở xã hội sẽ bật tăng, mặt bằng giá căn hộ sẽ xuống mức phù hợp hơn với người dân có nhu cầu ở thực.

Giải bài toán mua căn hộ trước áp lực tăng giá

Nguồn cung khan hiếm trong khi nhu cầu luôn ở mức cao khiến các dự án chung cư liên tục thiết lập mặt bằng giá mới, nhất là tại hai đô thị đặc biệt. Giá căn hộ tại Hà Nội vẫn liên tục tăng, trong khi các dự án chung cư mới tại TP Hồ Chí Minh cũng đã bắt đầu bước vào chu kỳ tăng giá trở lại cùng với đà giảm giá chậm dần trên thị trường thứ cấp.

Nền kinh tế phát triển, đô thị hóa diễn ra nhanh chóng kéo theo nhu cầu về nhà ở tăng vọt trong khi quỹ đất dần cạn kiệt, nguồn cung nhà ở liên tục sụt giảm do tình trạng dự án chậm triển khai bởi các chính sách liên quan đến nguồn vốn cùng các quyết định của cơ quan, ban ngành trong việc kiểm soát thị trường BĐS. Cộng hưởng với giá trị đất đô thị tăng thêm khi hạ tầng và dịch vụ công cộng được nâng cấp thúc đẩy giá căn hộ liên tục thiết lập mặt bằng mới trong suốt nhiều năm trở lại đây.

Dữ liệu nghiên cứu của VARS cho thấy, chỉ số giá căn hộ tại Hà Nội năm 2023 đã tăng khoảng 38 điểm phần trăm so với năm 2019. Còn tại TP Hồ Chí Minh là 16 điểm phần trăm. Trong đó, chỉ số giá căn hộ chung cư là một trong những chỉ số thuộc Đề án Bộ chỉ số giá BĐS mà VARS đang nghiên cứu để phản ánh sự biến động của giá BĐS dưới ảnh hưởng của các chuyển động trên thị trường qua các thời kỳ.

Lực cầu mua nhà tăng mạnh không chỉ từ nhu cầu ở từ sự chuyển dịch của các hộ gia đình TP, sự gia tăng không ngừng của lực lượng lao động, sinh viên đổ về các TP để làm việc và học tập, đặc biệt là tại Hà Nội.

Thống kê từ Batdongsan.com.vn cho thấy, mức độ quan tâm chung cư bán toàn quốc trong tháng 1/2024 tăng 66% so với cùng kỳ 2023, lượng tin đăng bán BĐS cũng tăng 46%. Cụ thể, lượng tìm kiếm chung cư trong tháng 1/2024 tại Hà Nội tăng 71% so với cùng kỳ. Tương tự, tại TP Hồ Chí Minh, nhu cầu tìm kiếm chung cư cũng tăng 59%. Xu hướng này diễn ra tương tự tại hầu hết các tỉnh, thành khác. Bất chấp sự tăng lên mạnh mẽ từ nhu cầu của người mua nhà, nguồn cung căn hộ vẫn phát triển không tương xứng. Nguồn cung căn hộ trong năm 2023 đều ghi nhận sự giảm sút tại hai thị trường Hà Nội và TP Hồ Chí Minh.

Ngô Sơn