Để xây biệt thự cần bao nhiêu tiền?

Thực tế, mỗi công trình sẽ có một bộ hồ sơ thiết kế chi tiết, trong đó bao gồm cả phần dự toán công trình. Dự toán công trình này sẽ bao gồm các hạng mục chi tiết cần thi công xây dựng và bảng tính chi phí xây dựng.

Phổ biến nhất là cách bóc tách khối lượng công việc dành cho từng hạng mục một gồm: khối lượng công việc, kinh phí nhân công, chi phí mua vật tư công trình… Tất cả đều sẽ được quy đổi thành tiền.

Đối với một bộ hồ sơ thiết kế nhà cơ bản sẽ không kèm phần dự toán chi tiết, nếu chủ đầu tư muốn biết rõ ràng từng chi tiết, hạng mục hay bóc tách giá thành, khối lượng chính xác nhất thì cần phải thêm gói hồ sơ dự toán.

Đối với công trình nhà dân, giá của một bộ hồ sơ dự toán sẽ nằm trong khoảng 2 triệu – 5 triệu đồng. Vì thế, các gia đình cần phải lựa chọn và cân nhắc gói thiết kế để biết kinh phí xây biệt thự cần bao nhiêu tiền.

Nhiều người thắc mắc, xây một căn biệt thự cần bao nhiêu tiền? (Ảnh minh họa: Poppy)

Những yếu tố hình thành chi phí xây biệt thự

Chi phí thiết kế

Để có thể xây dựng hoàn thiện một biệt thự đẹp, đảm bảo an toàn với công năng sử dụng hợp lý, hài hòa với tổng thể không gian thì chắc chắn không thể không có bản vẽ thiết kế riêng cho công trình. Bên cạnh đó bản vẽ thiết kế cũng là loại một loại hồ sơ để xin giấy phép xây dựng và làm thủ tục hoàn công.

Vì vậy, để có thể tiết kiệm chi phí thi công thì việc đầu tư chi phí thuê tư vấn thiết kế tạo nên bản vẽ biệt thự ấn tượng, phù hợp, đáp ứng ý tưởng nhu cầu của gia chủ là điều cần thiết.

Hiện nay đơn giá thiết kế biệt thự trung bình giao động trong khoảng 200.000 - 250.000 đồng/m2 tổng sàn xây dựng tùy vào đơn vị thiết kế, ở thành phố hay nông thôn.

Kiến trúc và phong cách thiết kế

Việc lựa chọn xây dựng kiến trúc của biệt thự sẽ ảnh hưởng đến chi phí xây dựng biệt thự hết bao nhiêu tiền? Bởi mỗi phong cách khác nhau, sẽ yêu cầu vật liệu, độ khó thi công khác nhau nên dẫn đến chi phí sẽ khác nhau ở từng loại công trình biệt thự đơn lập, song lập hay biệt thự liền kề. Chi phí xây biệt thự 3 tầng, chi phí xây biệt thự mini, chi phí xây biệt thự kiểu Pháp,.. cũng có sự khác nhau.

Thường đối với phong cách biệt thự cổ điển sẽ đòi hỏi trang trí cầu kỳ hơn bởi thêm hệ thống các đường nét tỉ mỉ tốn nhiều công sức và thời gian. Do đó, giá của các biệt thự phong cách cổ điển luôn cao hơn so với các loại biệt thự hiện đại hay đơn giản khác.

Địa điểm xây dựng

Thường khu vực thành phố sẽ có giá xây dựng cao hơn bởi chi phí nhân công, vật liệu sẽ cao hơn so với khu vực nông thôn.

Ngoài ra, cũng trong khu vực tỉnh thì những quận/huyện có tốc độ phát triển kinh tế tốt thì chi phí xây dựng cũng sẽ cao hơn so với các khu vực kinh tế khó khăn.

Hiện nay, chi phí xây dựng biệt thự theo phong cách tân cổ điển và hiện đại ở các khu đô thị lớn như thành phố Hà Nội, TP.HCM thường 6 – 7 triệu đồng/m2 sàn và ở các tỉnh, thành phố nhỏ thường từ 5 đến 6 triệu/m2 sàn.

Đối với biệt thự thiết kế theo phong cách cổ điển, lâu đài thì kinh phí xây dựng trung bình là dao động từ 8 – 10 triệu đồng/m2 khu vực thành phố và 7 – 8 triệu đồng ở khu vực tỉnh lẻ tùy theo yêu cầu thiết kế.

Thời điểm thi công

Đây là yếu tố quan trọng không thể bỏ qua trong việc tính toán, dự trù kinh phí thi công biệt thự nói riêng và các công trình khác nói chung.

Tùy vào từng thời điểm thi công công trình mà giá vật tư, vật liệu sẽ khác nhau. Vì vậy, khi tính dự trù chi phí ta cần đọc kỹ phần diễn giải đi kèm các bảng báo giá trước khi làm hợp đồng thi công xây dựng biệt thự để tránh tính toán chi phí thiếu chính xác.

Chi phí xây dựng biệt thự

Kinh phí xây dựng biệt thự hết bao nhiêu tiền chịu sự tác động của giá xây dựng phần thô bao gồm các hạng mục như vật liệu thi công thô cơ bản bao gồm: Xi măng, sắt thép, gạch, cát đá, đất để san lấp mặt bằng, cốt pha, mái ngói, chất chống thấm…

Kinh phí xây dựng phần thô dành cho các hạng mục gồm:

Chi phí xây dựng phần móng

Móng là nền tảng của căn biệt thự để đảm bảo độ an toàn trong quá trình xây dựng và tốn khá nhiều kinh phí. Vì vậy, phụ thuộc vào địa chất móng yếu hay không để có phương án thi công thích hợp: Định vị, đào móng, vận chuyển đất thừa, gia công cốt pha, sắt theo móng, đổ bê tông, lắp dựng cốt thép… Từ đó mà kinh phí đầu tư phần móng sẽ có khác nhau.

Chi phí xây dựng phần khung

Lắp ghép cốt pha, đổ bê tông dầm sàn, cột, đổ sàn tầng mái, lợp mái, trang trí, xây tường, đi đường ống…. Hoàn thiện công trình tốn khá nhiều chi phí đầu tư cho vật liệu hoàn thiện. Phụ thuộc vào vật liệu trong thiết kế, gia chủ yêu cầu là giá rẻ, trung bình hay cao cấp mà ta có mức đầu tư tiền bạc cho phần hoàn thiện biệt thự sẽ có sự khác biệt.

Chi phí xây dựng biệt thự phần hoàn thiện bao gồm có:

Chi phí xây dựng phần mái

Có nhiều loại mái trong xây dựng biệt thự và chi phí sẽ khác nhau do cách thức thi công sẽ tốn vật liệu, công xây dựng.

Ví dụ như là mái thái sẽ có giá thi công đắt hơn giá xây dựng của công trình mái bằng có dùng diện tích. Phần sơn nội thất, ngoại thất, gạch,đá, gỗ ốp là vật liệu cao cấp hay tầm trung, giá rẻ.

Chi phí nhân công hoàn thiện

Phần hoàn thiện sẽ gồm các chi phí cho việc sơn, ốp đá, ốp gạch vào những vị trí nào, diện tích bao nhiêu,… Thông thường vật liệu càng cao cấp thì dẫn tới chi phí đầu tư vật liệu và giá nhân công thi công đều tăng cao vì đòi hỏi độ chính xác, tỉ mỉ cao hơn. Đồng thời các biệt thự cổ điển, sang trọng sẽ có chi phí cao hơn so với những loại biệt thự hiện đại, tân cổ điển yêu cầu trang trí đơn giản.

Ngoài ra, trong quá trình thi công, có thể do thiếu tính toán kỹ lưỡng, không đảm bảo quy trình, cách xây nhà biệt thự mà dẫn đến có những thay đổi lớn nhỏ nên phải phá bỏ một phần nào đó của công trình để làm lại. Điều này vừa làm tăng thêm chi phí phá dỡ, chi phí thi công mà còn gây mất không tiền vật liệu và làm cho dự trù kinh phí bị thay đổi.

Trong khi đó gần như toàn bộ các phát sinh chi phí thì nhà thầu thi công và chủ đầu tư đã thỏa thuận trước khi ký hợp đồng xây dựng biệt thự nên việc gia chủ yêu cầu thay đổi, sửa chữa khác thiết kế sẽ làm phát sinh chi phí chứ không thuộc trách nhiệm của bên nhà thầu thi công.

Công thức tính giá xây dựng biệt thự

Chúng ta có thể tự tính kinh phí xây dựng biệt thự cơ bản theo công thức cơ bản có thể áp dụng cho các loại biệt thự và cả nhà ở với các quy mô lớn nhỏ cho ra dự trù chi phí xây biệt thự: Ta có tổng mức chi phí xây đầu tư là sẽ là: Tổng chi phí xây thô + tổng chi phí hoàn thiện. Theo đó, có công thức tính dự trù kinh phí xây biệt thự là: Tổng m2 sàn xây dựng = móng + mái, các tầng giữa x 100%.

Chi phí xây dựng cần có tạm tính sẽ bằng: Tổng m2 sàn xây dựng x đơn giá thi công trung bình ở khu vực sinh sống (ví dụ ở trên 3,5 + 2, 5 triệu = 6 triệu/m2).

Cách tính chi phí này chỉ là cố định chưa tính đến các chi phí ngoài khác đề cập ở trên như: chi phí thiết kế, vật tư hoàn thiện (đồ trang trí nội thất, ngoại thất), xin giấy phép xây dựng, hồ sơ hoàn công, cấp đổi sổ hồng do đăng ký biến động đất đai sau xây dựng, loại móng, thời điểm thi công, phong cách thiết kế… mà chỉ là chi phí trung bình.

Đức Thiện (tổng hợp)