Bỗng chốc trắng tay do ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất làm tin cho khoản vay

Trên đây là phản ánh của anh Đ.N.T ở huyện Thường Tín, Hà Nội. Anh T cho biết, thời gian qua xuất hiện tình trạng, một số cá nhân thông qua người môi giới để cho nhiều người vay tiền với lãi suất cao 3-5%/tháng. Song khi thực hiện thủ tục vay, bên cho vay yêu cầu bên vay phải làm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ) để giả cách cho hợp đồng vay tài sản.

Bên cho vay cam kết sẽ cho bên vay chuộc lại tài sản khi hoàn thành nghĩa vụ trả nợ. Do đó, nhiều người đã tin tưởng và ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Song, khi người vay tìm đến để trả nợ gốc, trả lãi và muốn chuộc lại tài sản, lấy lý do người vay vi phạm hợp đồng, bên cho vay đã thực hiện việc chiếm đoạt tài sản là QSDĐ của bên vay với ‘lý do chính đáng’ được đưa ra là hai bên đã có thỏa thuận mua, bán, chuyển nhượng QSDĐ từ đầu.

Điều này cho thấy, nguy cơ bên vay bị mất QSDĐ khi ký hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ để thỏa thuận cho khoản vay là rất cao bởi với các trường hợp không thể chứng minh có giao nhận tiền bên cho vay có thể lật lọng.

‘Đặc biệt, khi hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ đã được công chứng và thực hiện việc đăng ký đất đai đúng quy định của pháp luật thì người bị hại sẽ mất trắng’ – anh T nhận định.

Về hiện tượng trên, luật sư Lê Hồng Vân – Đoàn Luật sư Hà Nội cho rằng, khi đi vay tiền, nếu bên cho vay làm hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ cho bên cho vay để đảm bảo khoản vay thì hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ sẽ bị coi là hợp đồng giả tạo.

Điều 124 Bộ Luật Dân sự 2015 nêu rõ, khi các bên xác lập giao dịch dân sự một cách giả tạo nhằm che giấu một giao dịch dân sự khác thì giao dịch dân sự giả tạo vô hiệu, còn giao dịch dân sự bị che giấu vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp giao dịch đó cũng vô hiệu theo quy định của Bộ luật này hoặc luật khác có liên quan.

Trường hợp xác lập giao dịch dân sự giả tạo nhằm trốn tránh nghĩa vụ với người thứ ba thì giao dịch dân sự đó vô hiệu.

Do đó, hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ là hợp đồng giả tạo che giấu hợp đồng thế chấp, lúc này, hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ sẽ vô hiệu.

Khi giao dịch dân sự bị tuyên bố vô hiệu, hai bên sẽ hoàn trả lại cho nhau những gì đã nhận, bên vay có nghĩa vụ đưa lại tiền đã nhận trong hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ và được nhận lại QSDĐ từ bên cho vay.

Tuy vậy, để tòa án có căn cứ tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu, bên vay phải chứng minh được hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ là hợp đồng giả tạo cho hợp đồng vay tài sản hoặc đã có giao kết thêm một hợp đồng thế chấp tài sản khi giao kết hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ.

Song trên thực tế, điều này không đơn giản, đặc biệt là nếu hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ đã được công chứng và hoàn tất các thủ tục đăng ký đất đai theo quy định thì người đi vay sẽ mất trắng QSDĐ vì không có căn cứ để bảo vệ họ.

‘Để bảo vệ tài sản, lợi ích của mình, bên vay cần làm hợp đồng vay tài sản, nếu thế chấp tài sản để bảo đảm khoản vay thì làm hợp đồng thế chấp tài sản. Trường hợp không muốn bán, chuyển nhượng QSDĐ thì tuyệt đối không giao kết hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ để làm tin cho khoản vay, vì điều này vừa vi phạm hợp đồng giả tạo, vừa tiềm ẩn nhiều rủi ro’ - luật sư Hồng Vân khuyến cáo.