Xem xét nâng mức tiền đặt trước theo giá trị tài sản đấu giá

Tiền đặt trước - một trong các điều kiện tham gia đấu giá

Về vấn đề tiền đặt trước, dự thảo luật quy định, người tham gia đấu giá phải nộp tiền đặt trước. Tiền đặt trước được gửi vào một tài khoản thanh toán riêng của tổ chức hành nghề đấu giá tài sản mở tại ngân hàng thương mại hoặc chi nhánh ngân hàng nước ngoài tại Việt Nam. Người tham gia đấu giá và tổ chức hành nghề đấu giá tài sản có thể thỏa thuận thay thế tiền đặt trước bằng bảo lãnh ngân hàng. Tổ chức hành nghề đấu giá tài sản không được sử dụng tiền đặt trước của người tham gia đấu giá vào bất kỳ mục đích nào khác. Tiền đặt trước do tổ chức hành nghề đấu giá tài sản và người có tài sản đấu giá thỏa thuận, nhưng tối thiểu là 5% phần trăm và tối đa là 20% giá khởi điểm của tài sản đấu giá.

Dự thảo luật quy định việc nộp tiền đặt trước và hồ sơ tham gia đấu giá đối với người tham gia đấu giá là một trong các điều kiện tham gia đấu giá, không phải là biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ theo quy định của Bộ luật Dân sự. Sau khi trúng đấu giá, khoản tiền đặt trước mới được chuyển thành tiền đặt cọc để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ thanh toán tiền trúng đấu giá theo quy định của Bộ luật Dân sự, người không trúng đấu giá thì được hoàn lại khoản tiền đặt trước này.

Quang cảnh buổi đấu giá đất tại phường Phan Đình Phùng, thành phố Thái Nguyên. Nguồn: nhandan.vn

Theo đó, tại điểm đ, Khoản 22, Điều 1 của dự thảo Luật (sửa đổi, bổ sung Khoản 5, Điều 39 của Luật Đấu giá tài sản) đã quy định rõ trường hợp trúng đấu giá thì khoản tiền đặt trước và tiền lãi (nếu có) được chuyển thành tiền đặt cọc để bảo đảm thực hiện giao kết hoặc thực hiện hợp đồng mua bán tài sản đấu giá hoặc thực hiện nghĩa vụ mua tài sản đấu giá sau khi được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt; việc xử lý tiền đặt cọc thực hiện theo quy định của pháp luật về dân sự và quy định khác của pháp luật có liên quan. Tổ chức hành nghề đấu giá tài sản có trách nhiệm chuyển tiền đặt cọc cho người có tài sản đấu giá trong thời hạn 3 ngày làm việc kể từ ngày kết thúc cuộc đấu giá, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.

Nâng mức tiền đặt trước có hạn chế được tình trạng “bỏ cọc”?

Trước thực trạng người trúng đấu giá với giá “khủng” nhưng sau đó lại chấp nhận việc “bỏ cọc”, có ý kiến đề nghị cần nghiên cứu tăng mức tiền đặt trước khi người tham gia đấu giá tài sản trả giá cao bất thường trong quá trình diễn ra cuộc đấu giá nhằm ngăn chặn tình trạng “bỏ cọc” sau khi trúng đấu giá tài sản. Tuy nhiên, theo Báo cáo của Bộ Tư pháp - Cơ quan chủ trì soạn thảo dự thảo luật này, quá trình triển khai quy định về mức tiền đặt trước từ 5% - 20% của luật hiện hành cơ bản phù hợp với thực tiễn, tạo điều kiện thu hút được nhiều người tham gia đấu giá.

Thực tế cũng cho thấy, dù đã xảy ra tình trạng “bỏ cọc” nhưng tỷ lệ này cũng khá “khiêm tốn” trong tổng số vụ việc bán đấu giá thành. Chỉ tính riêng trong năm 2023, trong tổng số hơn 20.000 vụ việc đấu giá thành thì chưa đến 100 vụ “bỏ cọc”. Vì vậy, việc nâng mức tiền đặt trước chưa thể xử lý triệt để được tình trạng bỏ cọc sau khi trúng đấu giá tài sản mà còn hạn chế số lượng người đủ điều kiện tham gia đấu giá tài sản, nhất là những nhà đầu tư quy mô nhỏ nhưng có tiềm năng. Do đó, việc xử lý tình trạng người trúng đấu giá “bỏ cọc” phải được xử lý bằng các hình thức khác chứ không chỉ bằng cách quy định nâng mức tiền đặt trước. Tuy nhiên, để bảo đảm phù hợp với thực tiễn, dự thảo luật lần này đã quy định rõ về tiền đặt trước đối với một số tài sản đặc thù. Cụ thể:

Trường hợp đấu giá quyền khai thác khoáng sản mà giá khởi điểm chưa xác định được bằng tiền thì tiền đặt trước được xác định theo quy định của pháp luật về khoáng sản; đối với đấu giá quyền khai thác khoáng sản mà giá khởi điểm xác định được bằng tiền thì tiền đặt trước tối thiểu là 10% và tối đa là 20% giá khởi điểm.

Trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất đối với trường hợp giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư thì tiền đặt trước tối thiểu là 10% và tối đa là 20% giá khởi điểm.

Trường hợp đấu giá quyền sử dụng tần số vô tuyến điện thì tiền đặt trước được tính căn cứ vào băng tần, số lượng khối băng tần đăng ký mua và giá khởi điểm cao nhất của khối băng tần trong mỗi băng tần đăng ký mua theo tỷ lệ tối thiểu là 5% và tối đa là 20% giá khởi điểm. Quy định này nhằm bảo đảm thống nhất với quy định của pháp luật hiện hành về khoáng sản, đất đai, tần số vô tuyến điện và thực tiễn áp dụng việc đấu giá đối với một số loại tài sản đặc thù này.

Để bảo đảm quyền của người tham gia đấu giá, dự thảo luật lần này bổ sung các trường hợp người tham gia đấu giá có quyền từ chối tham gia cuộc đấu giá và được nhận lại tiền đặt trước khi có sự thay đổi về thời gian, địa điểm tổ chức cuộc đấu giá, hình thức đấu giá, phương thức đấu giá. Theo đó, người tham gia đấu giá có quyền từ chối tham gia cuộc đấu giá và được nhận lại tiền đặt trước trong trường hợp có thay đổi về giá khởi điểm, số lượng, chất lượng tài sản, thời gian, địa điểm tổ chức cuộc đấu giá, hình thức đấu giá, phương thức đấu giá đã niêm yết, thông báo công khai; trường hợp khoản tiền đặt trước phát sinh lãi thì người tham gia đấu giá được nhận tiền lãi đó.

Liên quan đến vấn đề tiền đặt trước và xử lý tiền đặt trước, Chủ tịch Quốc hội Vương Đình Huệ cho rằng, “việc này chúng ta cũng đã bàn nhiều, nhất là vụ đấu giá đất mấy tỷ đồng 1m2, nên chăng phân hóa một số tài sản có giá trị lớn thì tiếp tục rà soát theo hướng tăng số tiền đặt trước để bảo đảm tính khả thi trong quá trình tổ chức đấu giá. Trong luật hiện nay quy định tối thiểu là 5%, tối đa là 20%. Nên chăng một số tài sản có giá trị lớn, đặc biệt thì nên tăng thêm vì "anh" nào cũng muốn đấu giá nhưng cuối cùng đấu giá xong rồi thì bỏ đấy”.

Trong Thông báo kết luận về dự án Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đấu giá tài sản tại phiên họp thứ 31 (tháng 3.2024) của Ủy ban Thường vụ Quốc hội đã nêu rõ, rà soát, nghiên cứu và hoàn thiện quy định về tiền đặt trước, xử lý tiền đặt trước, nâng mức tiền đặt trước theo giá trị tài sản và quy định rõ lãi suất tiền đặt trước bảo đảm phù hợp, khả thi, ngăn ngừa tình trạng bỏ cọc khi trúng đấu giá, nhất là đối với tài sản có giá trị lớn.

Trên cơ sở kết luận của Ủy ban Thường vụ Quốc hội, ý kiến của đại biểu Quốc hội, các chuyên gia, cơ quan chủ trì thẩm tra, cơ quan soạn thảo tiếp tục tiếp thu, hoàn thiện các quy định của dự thảo luật, trong đó có quy định về hành vi bị cấm, các chế tài, tiền đặt trước, xử lý tiền đặt trước nhằm khắc phục việc thao túng các cuộc đấu giá để trục lợi, trả giá cao để trúng đấu giá sau đó bỏ tiền đặt cọc, không nộp tiền.

Song Hà