VẪN CÒN NHIỀU Ý KIẾN KHÁC NHAU LIÊN QUAN ĐẾN ĐỊNH GIÁ ĐẤT

Doanh nghiệp lo bỏ phương pháp thặng dư làm ách tắc định giá đất

Định giá đất hiện là "nút thắt" lớn đối với tiến độ triển khai các dự án đầu tư, trong đó có các dự án bất động sản và doanh nghiệp bày tỏ lo lắng việc bỏ phương pháp thặng dư sẽ làm ách tắc định giá đất. Khi chưa có phương pháp định giá đất tối ưu, nhiều ý kiến cho rằng, cần phải giữ lại phương pháp thặng dư thay vì loại bỏ phương pháp này như đề xuất.

Bà Nguyễn Thị Diệu Hồng, Ban Pháp chế Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI)

Theo khảo sát của Bộ Xây dựng, hiện có hơn 50% dự án bất động sản đang gặp khó khăn, vướng mắc, triển khai chậm do khó xác định phương pháp định giá đất theo giá thị trường. Cũng vì nguyên nhân này, nguồn cung bất động sản năm 2022 sụt giảm mạnh so với năm 2021. Bà Nguyễn Thị Diệu Hồng - Ban Pháp chế Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) cho biết, doanh nghiệp rất quan tâm đến quy định liên quan đến định giá đất vì tác động rất lớn đến triển khai dự án đầu tư. Trong khi, Dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung Nghị định 44/2014/NĐ-CP quy định về giá đất thể hiện các phương pháp định giá đất nhưng không có phương pháp thặng dư và điều này khiến các doanh nghiệp băn khoăn. Bởi, các phương pháp so sánh trực tiếp, chiết trừ, thu nhập khó thay thế hoàn toàn phương pháp thặng dư, nhất là với các dự án bất động sản.

Bà Hồng cũng nêu lo ngại rằng, bỏ phương pháp thặng dư gây khó khăn về định giá dẫn đến chậm triển khai dự án. Bên cạnh đó, việc thay đổi phương pháp cũng cho thấy sự thiếu ổn định của chính sách, tác động đến đầu tư dự án đang được định giá bằng phương pháp thặng dư, qua đó ảnh hưởng đến kết quả kinh doanh của doanh nghiệp, Đề nghị cân nhắc, đánh giá thận trọng việc bỏ phương pháp thặng dư với các dự án đầu tư của doanh nghiệp.

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM

Theo ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM chia sẻ, hiện TP.HCM áp dụng phương pháp thặng dư là chủ yếu trong hơn 8 năm qua để tính tiền sử dụng đất, thuê đất các dự án. 280/320 dự án nhà ở thương mại, khu đô thị ở địa phương áp dụng phương pháp này, chiếm đến 87,5%.

Tuy vậy, việc áp dụng phương pháp thặng dư cũng phát sinh rủi ro pháp lý với cán bộ công chức và những người liên quan. Theo ông Châu, rủi ro là sai số lớn bởi phương pháp thặng dư là ước đoán với tổng chi phí đầu tư và tổng doanh thu của dự án đều giả định, trong khi căn cứ quan trọng nhất là cơ sở dữ liệu đầu vào lại không chính xác, chưa cập nhật theo thời gian thực... nên chưa tìm ra được chỉ số giá trung bình. Ông Châu đề nghị tiếp tục giữ lại phương pháp thặng dư, kết hợp với sửa Thông tư 36/2014/TT-BTNMT quy định chi tiết phương pháp định giá đất để hướng dẫn tính ước đoán tổng chi phí, tổng doanh thu giả định của dự án ngày càng xác thực hơn.

Quan điểm của ông Huỳnh Văn Ngoãn - Công ty TNHH Thẩm định giá NOVA cho rằng cần có những giải pháp tháo gỡ để nâng cao tính chính xác trong khâu thu thập thông tin khi sử dụng phương pháp thặng dư hơn là “khai tử” phương pháp này. Đây là phương pháp được thế giới áp dụng, nhưng do Việt Nam có những thiếu khuyết về thông tin trên thị trường bất động sản dẫn tới kết quả định giá đất bằng phương pháp thặng dư thời gian qua bộc lộ những hạn chế mà thôi.

Ông Đào Trung Chính, Cục trưởng Cục Quy hoạch và Phát triển tài nguyên đất, Bộ Tài nguyên và Môi trường

Ông Đào Trung Chính, Cục trưởng Cục Quy hoạch và Phát triển tài nguyên đất, Bộ Tài nguyên và Môi trường, Tổ trưởng Tổ biên tập Luật Đất đai (sửa đổi) cho biết, dự thảo Luật không nói bỏ mà trước mắt sẽ không áp dụng phương pháp thặng dư. Bởi theo ông Chính, Nghị quyết 18-NQ/TW của Trung ương về quản lý sử dụng đất yêu cầu khi đưa ra phương pháp xác định giá đất phải đảm bảo bám sát theo thị trường. Trong khi phương pháp thặng dư quy định xác định giá theo chi phí và doanh thu giả định, trong khi, thời gian qua, việc ghi nhận thị trường chưa đầy đủ. Ngoài ra, trong phương pháp thặng dư, khi triển khai thực tế có rất nhiều yếu tố giả định, như doanh thu liên quan đến giả định thời gian xây dựng bao nhiêu năm, thời gian bán hàng là bao nhiêu năm; các chi phí lợi nhuận, lãi vay, quản lý doanh nghiệp… Tất cả những điều này nếu chỉ cần thay đổi một chỉ tiêu, giá đất xác định theo phương pháp thặng dư đã "chạy" đi một đoạn và sai khác rất nhiều. Theo ông Chính, khi đề xuất bỏ phương pháp thặng dư, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã giao các cơ quan chuyên môn tính toán với các phương pháp còn lại có định được giá đất không? Bộ Tài nguyên Môi trường sẽ lắng nghe các địa phương, nhà khoa học để tổng hợp trình Chính phủ.

Có ý kiến đề nghị nên loại bỏ phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất

Theo Chủ tịch Hội Thẩm định giá Việt Nam Nguyễn Tiến Thỏa, nên bỏ phương pháp hệ số điều chỉnh, hay hệ số K. Đây là phương pháp thế giới không áp dụng mà là "sáng tạo" riêng của Việt Nam. Lý giải cho quan điểm nên loại bỏ phương pháp hệ số K, ông Nguyễn Tiến Thỏa cho rằng theo các quy định hiện hành của pháp luật thì phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất ở nước ta có thể được hiểu về bản chất của nó đó là một phương pháp thể hiện cách thức xử lý mối quan hệ giữa giá đất thị trường và giá đất do Ủy ban Nhân dân cấp tỉnh quy định - thể hiện bằng một hệ số - để điều chỉnh giá đất tăng thêm (hoặc giảm đi) cho các trường hợp cụ thể phục vụ mục đích thực hiện chính sách tài chính đất đai giữa Nhà nước và các tổ chức cá nhân sử dụng đất khi Bảng giá đất do ủy ban Nhân dân cấp tỉnh công bố hàng năm không theo kịp sự biến động tăng (hoặc giảm) của giá đất phố biến trên thị trường tại các thời| điếm cần phải xác định giá đất cụ thế đế thực hiện chính sách tài chính về đất đai. Cụ thể, hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K) là kết quả của phép chia giữa giá đất thị trường cho giá đất trong Bảng Giá đất do UBND cấp tỉnh quy định. Ngược lại, khi muốn tính giá đất cụ thể thì cơ quan chức năng lại lấy giá đất trong Bảng Giá đất do UBND cấp tỉnh quy định nhân với hệ số K .

Từ phân tích cụ thể trên, ông Nguyễn Tiến Thỏa, cho rằng nếu tiếp tục duy trì các thức tính giá đất theo phương pháp hệ số K như trên có thể khiến thị trường lại quay về tình trạng hai giá đất. Từ đó, cần tìm ra phương pháp định giá hợp lý, khoa học, sát với thị trường và đơn giản hơn thay phương pháp hệ số K khi định giá đất.

Hội thảo lấy ý kiến về Luật đất đai (sửa đổi) do Ủy ban Kinh tế Quốc hội phối hợp với Bộ Tài nguyên và Môi trường tổ chức ngày 28/7

Ủy ban Kinh tế Quốc hội tiếp tục lắng nghe ý kiến của đại biểu QH và chuyên gia hoàn thiện dự án Luật đất đai (sửa đổi)

Tại hội thảo lấy ý kiến về Luật đất đai (sửa đổi) do Ủy ban Kinh tế Quốc hội phối hợp với Bộ Tài nguyên và Môi trường tổ chức ngày 28/7, Bộ Tài nguyên và Môi trường cho biết, đề xuất bỏ phương pháp thặng mới chỉ là phương án đưa ra trong Dự thảo sửa đổi Nghị định 44/2014/NĐ-CP để phù hợp với thực tế. Tuy nhiên, trong Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), Bộ này vẫn đưa hai phương án để đại biểu Quốc hội góp ý thảo luận. Trong đó, một phương án là tiếp thu ý kiến ĐBQH về phương pháp thặng dư là phương pháp có tính khoa học, được áp dụng rộng rãi tại các quốc gia trên thế giới, việc quy định tiếp tục cho phép áp dụng phương pháp thặng dư sẽ tạo cơ sở để có nhiều phương pháp định giá áp dụng phù hợp nhất với thực tế, giúp tăng tính giải trình, phản biện về giá đất được đưa ra, bổ sung phương pháp thặng dư là một trong những phương pháp xác định giá đất nhưng ràng buộc điều kiện phải sử dụng cùng với ít nhất 01 phương pháp khác để có sự so sánh và sẽ chọn phương pháp nào mà kết quả xác định tiền sử dụng đất cao hơn tại thời điểm so sánh.

Phương án 2 là giữ quy định như tại dự thảo Luật trình Quốc hội tại kỳ họp thứ 5. Phương pháp thặng dư có nhiều yếu tố phải giả định để tính toán như doanh thu phát triển (thời gian bán hàng, tiến độ bán hàng, tốc độ tăng giá, tỷ lệ lấp đầy…) và chi phí phát triển (thời gian đầu tư xây dựng, tiến độ xây dựng, lợi nhuận của nhà đầu tư có tính đến yếu tố rủi ro và chi phí vốn…) trong khi thiếu cơ sở dữ liệu và căn cứ để giả định, tính toán.

Đại biểu Hoàng Văn Cường, Phó hiệu trưởng Trường Đại học Kinh tế Quốc dân, Đại biểu Quốc hội thành phố Hà Nội

Góp ý tại về 2 quan điểm ban soạn thảo đưa ra, đại biểu Hoàng Văn Cường, Phó hiệu trưởng Trường Đại học Kinh tế Quốc dân, Đại biểu Quốc hội thành phố Hà Nội không đồng tình với việc bỏ phương pháp thặng dư vì đây là phương pháp đang được sử dụng nhiều nhất, trong bối cảnh Việt Nam đang phát triển, quá trình đang tiến hành đô thị hóa, công nghiệp hóa nhanh, thì phần lớn quỹ đất phải đưa vào đầu tư phát triển. Do vậy, bỏ phương pháp thặng dư thay bằng phương pháp so sánh hay hệ số điều chỉnh là không phù hợp. Nếu chỉ bỏ đi vì để khâu thực hiện cho đỡ dẫn đến sai phạm khi có điều tra, thanh tra, sẽ làm mất đi tính khoa học và thực tiễn của việc định giá đất đối với sự phát triển của kinh tế xã hội. Đại biểu Hoàng Văn Cường đồng tình với quan điểm trong Luật phải đưa các nguyên tắc được các yêu cầu về định giá. Nhưng không nên quy định cụ thể tưng phương pháp định giá, bởi nếu quy định cứng, sẽ khó thực hiện trong thực. Tốt nhất nên để Chính phủ hướng dẫn chi tiết bằng Nghị định.

Đại biểu Nguyễn Trúc Anh, Giám đốc Sở Quy hoạch-Kiến trúc, Đại biểu Quốc hội thành phố Hà Nội

Đề xuất nghiên cứu tính toán chỉ áp dụng một phương pháp định giá đất

Quan điểm của đại biểu Nguyễn Trúc Anh, Giám đốc Sở Quy hoạch-Kiến trúc, đại biểu Quốc hội thành phố Hà Nội, cho rằng cho rằng, để tránh phức tap nhiều phương pháp định giá đất, thì nên quy định một phương pháp định giá đất theo như kinh nghiệm của Trung Quốc. Nghiên cứu một phương pháp trên cơ sở có tính dự báo dài hạn, tạo thuận lợi cho doanh nghiệp khi tính toán đầu tư. Ông Nguyễn Trúc Anh nhấn mạnh quan điểm, vai trò của nhà nước trong định giá đất rất quan trọng, làm sao cân bằng giữa đầu vào và đầu ra cho tất cả các hợp phần của dự án, thì mới có thể đáp ứng được yêu cầu không làm thất thoát ngân sách nhà nước, nhưng đảm bảo được các hoạt động bình thường của phát triển kinh tế, tránh phát sinh khiếu kiện.

Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế của Quốc hội Vũ Hồng Thanh

Định giá đất là vấn đề quan trọng trong sửa đổi Luật đất đai lần này. Vì vậy Ủy ban Kinh tế của Quốc hội sẽ tiếp tục lắng nghe ý kiến qua các hội thảo chuyên sâu khắp các vùng, miền để đưa ra được phương án tối ưu nhất cho vấn đề này.

Hải Yến