Thị trường đất nông nghiệp ra sao?

Đất nông nghiệp tại H.Cẩm Mỹ. Ảnh: L.An

Thế nhưng năm nay, thị trường đất nông nghiệp gần như “đóng băng”. Nhiều nơi, nhà đầu tư bán “cắt lỗ” nhưng không có người mua.

* Cơn sốt “săn” đất sào, đất mẫu

Cách đây 3, 4 năm về trước, tại các huyện: Cẩm Mỹ, Xuân Lộc, Vĩnh Cửu, Định Quán… giao dịch đất nông nghiệp diễn ra sôi động. Nguyên nhân là giá bất động sản tăng cao, thêm vào đó là trào lưu “bỏ phố về quê” khởi nghiệp bằng nông nghiệp, du lịch sinh thái. Có thời điểm, địa phương, HTX phải lên tiếng việc mua bán đất nông nghiệp khiến tổ chức sản xuất theo hình thức chuỗi liên kết, cánh đồng mẫu lớn gặp khó khăn. Tuy nhiên, từ giữa năm 2022 trở lại đây, thị trường này trầm lắng hẳn.

Ông Lê Khương Minh (xã Xuân Quế, H.Cẩm Mỹ) cho biết, lúc trước, ông tiếp rất nhiều mối trong xã lẫn người thành phố hỏi mua đất. Có mối còn đặt vấn đề mua đất nhưng vẫn để ông canh tác trong vài năm tới. Bẵng đi một thời gian không thấy người hỏi mua đất nữa. Cũng theo ông Minh, thời điểm đó, không ít nhà vườn đã chia sào, chia mẫu bán đất lấy tiền xây nhà hoặc đi mua đất nơi khác kiếm lời. Riêng ông vẫn giữ đất.

Ông Lê Văn Tưởng, Phó chủ tịch UBND H.Cẩm Mỹ thừa nhận, trước đây giao dịch đất nông nghiệp trên địa bàn khá sôi động. Có những khu vực rất khó tổ chức sản xuất nông nghiệp theo hình thức chuỗi liên kết, cánh đồng lớn được do nông dân bán đất hoặc không mặn mà canh tác. Hiện tại, giao dịch đất nông nghiệp gần như đứng im, các thủ tục hành chính liên quan đến chuyển nhượng, chuyển đổi mục đích sử dụng nông nghiệp ở bộ phận một cửa rất ít.

Đại diện Văn phòng Đăng ký đất đai Đồng Nai chi nhánh H.Xuân Lộc cũng chia sẻ, các năm trước người dân có nhu cầu tách thửa đất nông nghiệp thành lô, sào, mẫu để bán khá nhiều. Lý do là nhu cầu tìm mua đất nông nghiệp nhiều, giá đất tăng cao, điều kiện tách thửa còn dễ. Vài năm trở lại đây, người dân lại “dửng dưng” với việc này vì giá đất đã giảm, kinh tế khó khăn, quy định về tách thửa cũng chặt chẽ hơn để tránh tình trạng “băm” nhỏ đất nông nghiệp.

Ông Mai Xuân Thưởng, Trưởng Văn phòng Nhà đất Võ Gia Phát (H.Trảng Bom) cho hay, trước đây, nhiều người không ngại “xuống tay” mua đất nông nghiệp giá trị từ vài tỷ lên đến hơn chục tỷ đồng. Tuy nhiên 2 năm trở lại đây, hơn 90% giao dịch bất động sản là sản phẩm có giá trị trên dưới 1 tỷ đồng, chủ yếu là mua đất lô, đất nền để ở. Đất nông nghiệp có giá trị lớn dù giá giảm 20-30% so với đầu năm 2020 cũng không có người mua.

* “Siết” mua bán đất nông nghiệp

Mua bán đất nông nghiệp tăng mạnh ở các năm trước là do nhu cầu của thị trường bất động sản tăng đã đẩy giá đất lên cao, quy định của pháp luật về tách thửa đối với đất nông nghiệp thời điểm đó còn thoáng.

Để hạn chế tình trạng này, tháng 9-2022 UBND tỉnh đã ban hành Quyết định số 35/2022/QĐ-UBND quy định về điều kiện tách thửa đất, hợp thửa đất. Theo quyết định, tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu tách thửa đất nông nghiệp phải đảm bảo diện tích tối thiểu của thửa đất sau khi tách là 500m2 với khu vực đô thị và 2 ngàn m2 khu vực nông thôn. Thửa đất nông nghiệp khi tách thửa phải tiếp giáp với đường giao thông hoặc phải đảm bảo lối đi cần thiết cho người phía trong.

Giám đốc Sở TN-MT Đặng Minh Đức cho rằng, trước đây, quy định của pháp luật về tách thửa, chuyển mục đích sử dụng đất chưa chặt chẽ, thêm vào đó việc áp dụng quy định có lúc, có nơi chưa đúng dẫn đến nhiều trường hợp tách thửa để đầu tư kiếm lời. Nhận thấy điều này, Sở TN-MT đã tham mưu UBND tỉnh ban hành quy định mới về tách thửa, yêu cầu UBND các huyện, thành phố tăng cường kiểm tra, kiểm soát các hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất, tách thửa đất để tránh phát sinh chuyển mục đích sử dụng đất và xây dựng trái phép trên đất nông nghiệp.

Khoảng 2 năm trở lại đây, thị trường bất động sản chững lại do khó khăn chung của nền kinh tế, tín dụng bất động sản bị “siết” lại, các quy định về tách thửa và chuyển mục đích cũng chặt chẽ hơn. Theo đó, những người mua đất nông nghiệp để “lướt sóng” chưa kịp bán ra phải chịu hệ lụy. Đó là không ít nhà đầu tư rơi vào tình cảnh vỡ nợ; nhiều diện tích đất trồng cây hàng năm, cây lâu năm, trồng lúa không được khai thác do nhà đầu tư mua rồi để đó.

Giới chuyên gia cho rằng, năm 2024, nếu ngân hàng tiếp tục hạ lãi suất, người dân có thể sẽ tìm kiếm cơ hội đầu tư ở lĩnh vực đất đai. Tuy nhiên, xu hướng chung là mua nhà có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc đất nền từ các dự án, còn giao dịch đất nông nghiệp chưa khả quan.

Đầu tư vào bất động sản nông nghiệp chỉ thực sự thành công khi người mua tổ chức sản xuất nông nghiệp một cách bài bản; đã nắm rõ thông tin quy hoạch phát triển chung của khu vực, khả năng chuyển đổi mục đích sử dụng, quy trình và thủ tục lên đất thổ cư.

Lê An