Thị trường bất động sản: Gỡ điểm nghẽn tiếp cận nguồn vốn

Nhiều dự án dở dang vì khó tiếp cận nguồn vốn. Ảnh: M.Hoa.

Doanh nghiệp thiếu vốn

Theo khảo sát của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), có hơn 70% DN BĐS phản ánh các cơ chế, chính sách nhằm tháo gỡ khó khăn về nguồn vốn chưa thực sự phát huy tác dụng tới hoạt động của DN. 3 dòng tiền chính của DN BĐS chủ yếu là từ khách hàng, phát hành trái phiếu và vốn tín dụng ngân hàng đều đang vướng.

Báo cáo của Ban Nghiên cứu phát triển kinh tế tư nhân (Viện Kinh tế và Kinh doanh quốc tế) cho thấy, ngành BĐS có tỷ lệ chi phí lãi vay so với lợi nhuận sau thuế của DN ở mức đáng kể với 40,2%. Điều này có nghĩa là khi kinh doanh, DN chịu rủi ro chính nhưng thành quả được hưởng không nhiều; bị xói mòn do chi phí tài chính nên không có tích lũy để tái đầu tư.

Nhiều DN BĐS cho biết: Hiện nay, họ chưa tiếp cận được lãi suất thấp, nhất là với các khoản vay cũ. Ngân hàng thương mại đang hạn chế hạn mức tăng trưởng (room) tín dụng và có xu hướng ưu tiên lựa chọn khách hàng chấp nhận lãi suất cao.

Trong khi đó, BĐS có đặc thù là ngành cần nguồn vốn lớn trong trung và dài hạn để hoạt động. Đầu tư trong lĩnh vực này cũng chứa không ít rủi ro, khi chi phí vốn quá lớn. Nhất là với bối cảnh “đóng băng” thanh khoản như hiện nay khiến nhiều dự án phải tạm dừng do vướng mắc liên quan đến pháp lý. Điều này càng khiến lượng hàng tồn kho BĐS tăng cao.

Đại diện một DN BĐS lớn ở phía Nam đang triển khai dự án tại Hà Nội cho biết, dự án xây dựng chung cư của DN pháp lý đã hoàn thiện, tuy nhiên khó khăn nhất là thiếu vốn nên mặc dù đang triển khai dự án cũng tạm thời “đắp chiếu”.

Hồi quý IV/2023, DN này cũng ký kết với một ngân hàng tư nhân gói tín dụng hơn 3.000 tỷ đồng, điều này được kỳ vọng sẽ tiếp nguồn vốn cho dự án được khởi công trở lại. Tuy nhiên, hiện tiến độ giải ngân từ ngân hàng cũng đang chậm và dự kiến khoảng tháng 4/2024 mới tiếp tục triển khai.

Báo cáo của các đơn vị nghiên cứu thị trường BĐS cũng đưa ra những con số ảm đạm, khi số lượng dự án được thi công và số lượng dự án hoàn thiện mở bán đang rất khiêm tốn. Theo Bộ Xây dựng, năm 2023 cả nước hoàn thành có 140 dự án với quy mô khoảng 9.715 ô/nền. Được cấp phép mới có 103 dự án với quy mô khoảng 7.173 ô/nền.

Trước đó, tại cuộc họp báo quý IV/2023 của Bộ Xây dựng, lãnh đạo Bộ này cho biết, DN thuộc lĩnh vực BĐS vẫn đối diện nhiều khó khăn. Đơn cử như: khó khăn, vướng mắc về pháp lý dự án; Về cơ chế phối hợp giữa các Sở, ban, ngành, địa phương còn chưa kịp thời, đồng bộ; Khó khăn trong tiếp cận vốn vay tín dụng và hầu như không huy động được vốn trái phiếu DN và huy động vốn khác, dẫn đến thiếu vốn để thực hiện dự án (phải giãn tiến độ, dừng triển khai). Khó khăn về thanh khoản, dòng tiền, đặc biệt trong bối cảnh áp lực đáo hạn và trả nợ trái phiếu doanh nghiệp vào các tháng cuối năm 2023…

Hiến kế các giải pháp

Ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch VARS đánh giá, với đăc trưng là vốn chủ sở hữu mỏng, hoạt động kinh doanh của các DN BĐS phụ thuộc phần lớn vào vốn vay, do đó việc tiếp cận nguồn vốn thuận lợi sẽ quyết định tình trạng sức khỏe của DN. Bởi vậy, việc tìm ra các giải pháp nhằm khơi thông nguồn vốn để thúc đẩy sự phục hồi và phát triển thị trường BĐS là rất cần thiết.

Theo ông Đính, cơ quan quản lý nhà nước cần quyết liệt tập trung tháo gỡ nút thắt pháp lý. Sớm ban hành các văn bản quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Đất đai (sửa đổi) để tháo gỡ điểm nghẽn pháp lý cho các dự án ách tắc tái khởi động, tạo cơ sở để cơ quan quản lý địa phương phê duyệt dự án mới. Đặc biệt là phân khúc đang có nhu cầu rất lớn là nhà ở xã hội, nhà ở vừa túi tiền, từ đó thúc đẩy thanh khoản, giúp các doanh nghiệp có nguồn thu để trả nợ, cân đối tài chính và để dòng tiền luân chuyển dựa trên đáp ứng nhu cầu thực của thị trường.

Đồng thời, nghiên cứu gói tín dụng ưu đãi dành riêng cho phân khúc nhà ở bình dân, với mục tiêu chính là khuyến khích chủ đầu tư tham gia phát triển và tăng sức mua cho các hộ gia đình có thu nhập trung bình hoặc cận trung bình.

Cùng với đó, cần nghiên cứu cơ chế để cải thiện minh bạch thông tin và đẩy mạnh phát hành trái phiếu doanh nghiệp trở lại. Đặc biệt, ngoài các nguồn tài chính quen thuộc (tín dụng ngân hàng và trái phiếu doanh nghiệp), cần có các cơ chế, chính sách để hình thành, phát triển, đảm bảo vận hành hiệu quả các nguồn vốn từ các sản phẩm tài chính khác (quỹ đầu tư bất động sản - REIT, Quỹ tiết kiệm nhà ở, chứng khoán hóa BĐS...), hay kênh khác (đầu tư trực tiếp, gián tiếp nước ngoài).

Ngoài ra, với bối cảnh thị trường BĐS có dấu hiệu phục hồi và khởi sắc hiện nay là cơ hội tốt cho REIT phát triển. Đây là sẽ là nguồn vốn ổn định, đáp ứng được yêu cầu về quy mô vốn lớn cho phát triển dự án của DN bất động sản. Việc đầu tư thông qua REIT có thể giúp khoản đầu tư của các cá nhân trở nên an toàn hơn, nhờ hưởng lợi từ tầm nhìn của các nhà quản lý chuyên nghiệp. Đầu tư vào REIT giúp nhà đầu tư có thể “kê cao gối” trước những biến động của thị trường và không phải mất thời gian, công sức.

Nêu giải pháp gỡ nút thắt về vốn, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TPHCM (HoREA) Lê Hoàng Châu đề nghị: Ngân hàng Nhà nước xem xét hướng dẫn các ngân hàng thương mại về cách hiểu và vận dụng; “nới” điều kiện vay vốn để hỗ trợ và tạo điều kiện cho các chủ đầu tư dự án BĐS, nhà ở thương mại, người mua nhà, nhà đầu tư được tiếp cận tín dụng thuận lợi hơn trong tình hình thị trường BĐS vẫn còn đang rất khó khăn hiện nay.

HoREA cho rằng, cần thiết phải đổi mới cách hiểu, vận dụng thực hiện của ngân hàng thương mại theo hướng không hạ chuẩn nhưng “nới” hơn một chút về điều kiện vay vốn. Từ đó, hỗ trợ và tạo điều kiện cho chủ đầu tư dự án BĐS, nhà ở thương mại, người mua nhà, nhà đầu tư được tiếp cận tín dụng thuận lợi hơn.

T.Hằng