SỬA ĐỔI, HOÀN THIỆN QUY ĐỊNH CỦA LUẬT NHÀ Ở ĐẢM BẢO PHÙ HỢP VỚI THỰC TIỄN, THỐNG NHẤT TRONG HỆ THỐNG PHÁP LUẬT

VIỆN NGHIÊN CỨU LẬP PHÁP PHỐI HỢP TỔ CHỨC HỘI THẢO KHOA HỌC GÓP Ý DỰ THẢO LUẬT ĐẤT ĐAI (SỬA ĐỔI)

Toàn cảnh hội thảo

Tham dự hội thảo có: Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh, đại diện các bộ, ngành, cơ quan có liên quan và các chuyên gia, nhà khoa học.

Phát biểu khai mạc Hội thảo, TS. Nguyễn Văn Hiển, Viện trưởng Viện nghiên cứu lập pháp cho biết, sau gần 08 năm triển khai thực hiện Luật Nhà ở năm 2014, bên cạnh những kết quả đạt được thì pháp luật nhà ở cũng đã xuất hiện những bất cập, hạn chế, tồn tại và cần được xem xét để sửa đổi nhằm đáp ứng yêu cầu thực tiễn. Theo đó, dự án Luật Nhà ở (sửa đổi) sẽ được Chính phủ trình Quốc hội cho ý kiến lần đầu tại kỳ họp thứ 5 (5/2023) và dự kiến xem xét thông qua tại kỳ họp thứ 6, Quốc hội khóa XV.

Nhấn mạnh ý nghĩa của hội thảo nhằm huy động sự tham gia của các chuyên gia, nhà khoa học, góp phần cung cấp thông tin tham khảo phục vụ Ủy ban Thường vụ Quốc hội, các cơ quan của Quốc hội và đại biểu Quốc hội trong quá trình xem xét, cho ý kiến hoàn thiện dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), TS. Nguyễn Văn Hiển lưu ý, các chuyên gia nhà khoa học đóng góp quan điểm trực tiếp, toàn diện vào các nội dung trọng tâm cũng như các điều, khoản cụ thể tại Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi).

TS. Nguyễn Văn Hiển, Viện trưởng Viện Nghiên cứu lập pháp

Hiện nay dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) gồm 13 Chương, 196 Điều. So với Luật Nhà ở năm 2014 thì dự thảo Luật sửa đổi đã tăng hơn 13 Điều; trong đó, bãi bỏ 7 Điều trong Luật hiện hành (Điều 98, Điều 124, Điều 130, Điều 142, Điều 143, Điều 157, Điều 172); giữ nguyên 47 điều; sửa đổi, bổ sung 104 Điều; bố mới 34 Điều; Luật hóa từ Nghị định 11 Điều.

Tại hội thảo, các chuyên gia tập trung cho ý kiến về một số nôi dung trọng tâm như: Thời hạn sở hữu nhà chung cư; chính sách phát triển nhà ở xã hội; xây dựng và cải tạo nhà chung cư ;… Ngoài ra, các chuyên gia cũng đưa ra những phân tích/nhận định liên quan đến tính thống nhất trong các quy định của dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) với các luật có liên quan; phát triển nhà ở thương mại trong việc lựa chọn chủ đầu tư và xác định các loại đất làm dự án nhà ở thương mại;…

Qua thảo luận, đa số ý kiến đều ủng hộ và tán thành cao sự cần thiết phải sửa đổi Luật Nhà ở, đồng thời nhấn mạnh, việc sửa đổi Luật lần này cần tháo gỡ các tồn tại, hạn chế, bảo đảm hợp hiến, sự thống nhất, đồng bộ giữa quy định của Luật Nhà ở với các luật khác có liên quan.

Góp ý về thời hạn sở hữu nhà chung cư tại Dự thảo, Phó Tổng Thư ký, Trưởng Ban Pháp chế VCCI, Thành viên Hội đồng khoa học của UBTVQH Đậu Anh Tuấn cho rằng, đây là quy định mới và nhận được sự quan tâm rất lớn của doanh nghiệp.

Theo Trưởng Ban Pháp chế VCCI, Thành viên Hội đồng khoa học của UBTVQH Đậu Anh Tuấn, cần cân nhắc, xem xét một số vấn đề như: Đánh giá tác động quy định, về bảo đảm quyền sở hữu tài sản của người dân; về mối quan hệ với quyền sử dụng đất;…

Ngoài ra, Trưởng Ban Pháp chế VCCI, Thành viên Hội đồng khoa học của UBTVQH Đậu Anh Tuấn cũng lưu ý, thời hạn sở hữu nhà chung cư là quy định can thiệp đến quyền sở hữu, tác động rất lớn đến quyền lợi của người dân và hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp cũng như thị trường bất động sản vì vậy cần phải được đánh giá tác động một cách thận trọng và kỹ càng. Trong hai phương án Dự thảo đưa ra, đề nghị Ban soạn thảo cân nhắc lựa chọn phương án không quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư.

Phó Tổng Thư ký, Trưởng Ban Pháp chế VCCI, Thành viên Hội đồng khoa học của UBTVQH Đậu Anh Tuấn góp ý tại hội thảo

Cùng quan điểm, PGS.TS Đặng Minh Tuấn, Trường Đại học Luật, Đại học Quốc gia Hà Nội nhấn mạnh, cần tiến hành đánh giá tác động quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư một cách kỹ lưỡng, tránh ảnh hưởng đến tâm lý khách hàng,...

Chia sẻ về pháp luật ở các nước, PGS.TS Đặng Minh Tuấn cho biết, pháp luật về nhà ở có nhiều nội dung khác nhau, nhưng chủ yếu điều chỉnh các khía cạnh của luật công như các quy định về chuẩn mức tối thiểu của nhà ở; nhà ở xã hội và hỗ trợ người nghèo và các cá nhân, nhóm yếu thế về nhà ở; các chương trình, kế hoạch và quỹ công cộng về nhà ở; kiểm soát việc mua bán, chuyển nhượng, cho thuê.

PGS.TS Đặng Minh Tuấn nhấn mạnh, Luật sửa đổi cần nghiên cứu nhấn mạnh hơn cách tiếp cận về bảo đảm quyền có chỗ ở và sở hữu nhà ở của công dân. Đồng thời, Luật bổ sung các quy định bảo đảm quyền của các cá nhân, công dân và các nhóm yếu thế trong xã hội theo pháp luật quốc tế và pháp luật của các quốc gia trên thế giới.

Về hồ sơ nhà, nguyên Phó Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật Đặng Đình Luyến cho biết, quy định như Điều 117 dự thảo Luật là rất “mập mờ”, dễ dẫn đến tranh cãi khi thực hiện. Trong khi đó, việc quy định các giấy tờ của hồ sơ nhà ở rất quan trọng, liên quan đến việc quản lý, áp dụng trong thực tiễn khi chủ sở hữu nhà ở sử dụng hoặc giao dịch như chuyển nhượng, chuyển đổi, thừa kế… Chẳng hạn, việc quy định như điểm (b) liệt kê các loại giấy tờ và cuối điểm này có cụm từ “nếu có”. Như vậy, không rõ giấy tờ loại nào được coi là “nếu có”.

Vì vậy, nguyên Phó Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật Đặng Đình Luyến đề nghị xem xét lại các loại giấy tờ của hồ sơ nhà ở, quy định cụ thể và có tính khẳng định, rõ ràng hơn về những giấy tờ có thực trong mỗi giai đoạn để tránh gây phiền hà về sau cho người dân.

Đại diện Hiệp hội Bất động sản Việt Nam phát biểu

Cũng tại hội thảo, theo các chuyên gia, trình tự triển khai các dự án cải tạo khu chung cư khá dài và phức tạp, bắt đầu từ giai đoạn kiểm định, đánh giá chất lượng để báo cáo lên kế hoạch cải tạo, tiến hành xây dựng phương án đền bù tái định cư, lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án, tổ chức đền bù tái định cư, triển khai phá dỡ và xây dựng. Để có thể rút ngắn được thời gian, dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) cần quy định thêm các yêu cầu thời gian để không bị động về tiến độ triển khai.

Ngoài ra, dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) cũng chưa quy định về sở hữu các loại hình bất động sản mới xuất hiện trong thời gian gần đây bao gồm: bất động sản nghỉ dưỡng, loại hình văn phòng kết hợp với nhà ở, nhà phố thương mại (shophouse)… Trước thời điểm bùng nổ đại dịch Covid-19, ở một số địa phương, phân khúc bất động sản du lịch phát triển rất mạnh mẽ, xuất hiện các loại hình nhà ở mới như biệt thự kết hợp giữa mục đích để ở với nghỉ ngơi, kinh doanh du lịch; có không ít người mua biệt thự trong các khu nghỉ dưỡng cao cấp hoặc sở hữu nhà phố; trong trung tâm các đô thị lớn như Tp. Hà Nội, Tp.Hồ Chí Minh khi giá thuê văn phòng, nhà ở với mức rất đắt thì xuất hiện loại hình văn phòng kết hợp với nhà ở. Tuy nhiên, trong dự thảo Luật vẫn còn thiếu những quy định về sở hữu các loại bất động sản nhà ở mới này. Các chuyên gia kiến nghị, để bảo đảm tính bao quát, toàn diện của dự thảo Luật, cần xem xét điều chỉnh quan hệ sở hữu của các loại nhà ở, bổ sung các quy định về sở hữu những loại hình nhà ở mới này.

Kết luận hội thảo, Phó Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật Nguyễn Thị Mai Phương đánh giá cao những ý kiến góp ý trực diện, sâu sắc của các chuyên gia, nhà khoa học tại hội thảo. Nhấn mạnh dự án Luật cần thể chế hóa kịp thời chủ trương, đường lối của Đảng, chính sách của Nhà nước trong việc phát triển nhà ở cho nhân dân; khắc phục những tồn tại, hạn chế, bảo đảm sự thống nhất, đồng bộ trong hệ thống pháp luật, Phó Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật Nguyễn Thị Mai Phương nêu rõ, những nội dung góp ý được nêu tại hội thảo sẽ được tổng hợp, nghiên cứu đầy đủ, là nguồn thông tin khoa học tham khảo quý báu nhằm đảm bảo Dự thảo Luật đạt chất lượng cao nhất./.

Lan Anh