Sau cởi trói tách thửa, 'tay to' rục rịch trở lại Lâm Đồng

Kể từ đầu tháng 6, sau khi Lâm Đồng bỏ lệnh cấm tách thửa sau gần 2 năm siết chặt, không ít nhà đầu tư sẵn tiền mặt đang rục rịch trở lại Bảo Lộc để tìm cơ hội “bắt đáy” đất đẹp, giá tốt. Như anh Hoàng Hiệp (Hà Nội) vừa quyết định xuống tiền mua vào 1 lô 300m2 ở xã Đam B'ri.

Nhiều lựa chọn với 3 tỷ đồng

Theo anh Hiệp, lô đất này nằm trong "dự án" phân lô có hàng trăm nền đất khác. Chủ đất mua vào đúng vào lúc đỉnh sốt với giá 1,2 tỷ đồng. Nay mất thanh khoản, áp lực lãi vay nên buộc phải bán lại với giá 700 triệu đồng.

“Nhà đất thì chắc chắn không có chuyện mất giá, chuyện tăng chỉ là sớm muộn. Tất nhiên mua vào thời điểm này thì tôi cũng cân nhắc hạ mức kỳ vọng, xác định “chôn” vốn từ 3 - 5 năm ”, anh Hiệp chia sẻ.

Theo anh Hiệp, hiện giá đất nền ven trung tâm thành phố dao động từ 7-15 triệu đồng/m2. Các khu vực xa trung tâm rẻ hơn, dao động ở mức vài trăm nghìn đến vài triệu đồng/m2, tùy vị trí. Chỉ cần chi khoảng 3 tỷ đồng, nhà đầu tư có thể sở hữu lô đất đẹp, đường ô tô chạy.

Thị trường đất nền Lâm Đồng đang có dấu hiệu ấm trở lại sau khi cởi trói tách thửa.

Không chỉ tại Bảo Lộc, sự trở lại của các nhà đầu tư từ Hà Nội, TP.HCM nhằm tìm cơ hội bắt đáy đang giúp thị trường nhà đất ở Lâm Đồng khởi sắc hơn đáng kể. Thống kê của VARS cho thấy, trong quý III/2023, Lâm Đồng ghi nhận hơn 2.500 giao dịch đất nền.

Đặc biệt, đất nông nghiệp, đất vườn được rao bán rầm rộ với mức giá giảm từ 20 - 50% tùy loại hình và vị trí. Dù chỉ đạt 30% so với cùng kỳ năm 2022, nhưng thị trường nhà đất tỉnh Lâm Đồng đã khởi sắc hơn đáng kể, điều này cho thấy thời kỳ đen tối nhất dường như đã qua.

Trước đó, theo thống kê của Sở Tư pháp tỉnh Lâm Đồng, với số liệu tổng hợp từ 34/34 tổ chức hành nghề công chứng trên địa bàn, trong quý II/2023, toàn tỉnh có 5.499 giao dịch (bán) nhà ở riêng lẻ, chung cư, đất nền và nhà ở xã hội.

So với quý đầu năm, số lượng giao dịch bất động sản trong quý II trên địa bàn tỉnh tăng mạnh hơn 1.957 giao dịch (quý I có 3.542 giao dịch), trong đó số lượng giao dịch đất nền tăng cao nhất. Trong đó, huyện Bảo Lâm là quán quân với 1.523 giao dịch, tiếp theo là các huyện Lâm Hà có 775 giao dịch, huyện Di Linh: 647, huyện Đức Trọng: 614, TP.Bảo Lộc: 611, TP.Đà Lạt: 360…

Vẫn dễ mua nhưng khó bán

Thực tế cũng cho thấy, trong thời gian qua nhiều dự án tại Lâm Đông được khởi công khiến nhà đầu tư kì vọng về bức tranh bất động sản sáng hơn trong thời gian tới. Đáng chú ý, việc UBND tỉnh Lâm Đồng vừa có văn bản bãi bỏ việc cấm tách thửa sau gần 20 tháng ngăn chặn càng khiến kỳ vọng lên cao hơn.

Chia sẻ với VnBusiness, anh Lê Thuận, môi giới thổ địa tại Lâm Đồng, cho hay sau sốt giá, hiện giá đất nền vùng ven TP.Đà Lạt hay các khu vực “hot” như Bảo Lộc, Bảo Lâm… đang dao động từ 6-18 triệu đồng/m2. Xa trung tâm thì giá mềm hơn.

“Mức giá hiện tại đã giảm 20 - 30% so với giai đoạn đỉnh sốt. Nhiều sản phẩm cắt lỗ sâu, theo đó nhà đầu tư có nền tảng tài chính mạnh có thể cân nhắc xuống tiền với tầm nhìn trung và dài hạn (tối thiểu 3-5 năm)”, anh Thuận phân tích.

Chỉ ra nhiều cơ hội, tuy nhiên, theo anh Thuận, thị trường nhà đất Lâm Đồng hiện vẫn còn nhiều thách thức cho các nhà đầu tư, bởi khu vực này gần như đã bão hòa về giá sau thời gian dài sốt đất. Không ít lô đất sau khi giảm giá 25 - 30% nhưng vẫn cao hơn gấp 2 - 3 lần so với trước dịch.

Chính vì vậy, dù số lượng nhà đầu tư quan tâm đang gia tăng đáng kể trong khoảng 2 tháng qua, nhưng giao dịch phát sinh thực tế vẫn chưa thực sự được cải thiện. Để thoát hàng, nhà đầu tư có áp lực tài chính có thể phải chấp nhận giảm thêm 10 – 20% nữa, nếu không có thể phải đợi thêm 2-3 quý nữa.

Có thể thấy, sau thời gian dài đóng băng, thị trường đất nền được dự báo đã lộ đáy và là thời điểm thích hợp để khách hàng có dòng tiền dài hạn mua vào. Tuy nhiên, trong bối cảnh “vàng thau lẫn lộn”, các nhà đầu tư cần tuyệt đối thận trọng khi rót tiền gom đất tại Lâm Đồng.

Vụ ồn ào liên quan đến “dự án ma” mang tên Đà Lạt Pearl vào thượng tuần tháng 10 vừa qua là một minh chứng. Theo thông tin từ Sở Kế hoạch và Đầu tư tỉnh Lâm Đồng, “dự án” này không có trong danh mục đã cấp chứng nhận đầu tư.

Qua thông tin xác minh, lô đất liên quan đến “dự án ma” này hiện đang thuộc quyền sử dụng của một hộ gia đình. Với diện tích ban đầu chỉ khoảng 5ha, chia thành 4 thửa, đến nay được tách thành 75 thửa nhỏ hơn với cái tên rất kêu là “Khu biệt thự nghỉ dưỡng Đà Lạt Pearl” rao bán rầm rộ trên các website, mạng xã hội.

Rõ ràng, trong nguy luôn có cơ, nhưng cơ hội thì luôn đi cùng rủi ro. Theo chuyên gia bất động sản Trần Khánh Quang, trong năm 2023, thị trường có cơ hội nhưng khá mờ, thời cơ có thể chỉ thực sự chín muồi trong năm 2024.

Đất nền vẫn sẽ là phân khúc có khả năng sinh lời cao nhưng hiện không dành cho số đông và cần chọn lọc kỹ. Các nhà đầu tư đang “ôm” đất cần nghiêm túc cân nhắc việc giảm lãi, thậm chí bán lỗ để thoát hàng, thay vì cố vay lãi để cầm cự vì có thể sa lầy sâu hơn, khó cứu vãn.

Với nhà đầu tư mới, đất nền đang là cơ hội rất tốt cho người có sẵn tiền mặt. Các nhà đầu tư "tay ngang" không nên nhảy vào hoặc nếu muốn thì cần dòng tiền dài hạn, tầm nhìn 3-5 năm.

Hưng Nguyên