Sai lầm của Trung Quốc khi siết tín dụng ngành địa ốc

Theo nguồn tin của Caixin, các chủ đầu tư bất động sản tại Trung Quốc sẽ được cho vay 200 tỷ nhân dân tệ (tương đương 29 tỷ USD) để hoàn thành những dự án bất động sản dang dở.

Tháng trước, Ngân hàng Nhân dân Trung Quốc (PBoC) cũng bất ngờ giảm lãi suất để hỗ trợ ngành công nghiệp bất động sản đang trượt dài trong khủng hoảng.

Các động thái nới lỏng diễn ra khi chỉ cách đây 2 năm, Bắc Kinh bắt đầu chiến dịch giảm đòn bẩy và hạ nhiệt trong lĩnh vực bất động sản đã tăng trưởng quá nóng.

Việc siết tín dụng đẩy ngành công nghiệp bất động sản vào khủng hoảng, hàng loạt dự án nhà ở bị dừng thi công, giá nhà trượt dốc, người mua nhà ngừng thanh toán khoản vay, buộc giới chức phải gấp rút sửa sai.

Cuộc khủng hoảng tiền mặt khiến hàng loạt dự án bị dừng thi công. Ảnh: Reuters.

Cái giá lớn của siết tín dụng

Bất động sản từng chiếm tới 60% tài sản của người dân Trung Quốc. Giá nhà đã tăng liên tục kể từ đầu những năm 2000, thúc đẩy đầu cơ.

Bắc Kinh đã bắt đầu để mắt tới ngành công nghiệp này vào năm 2016. Khi đó, Chủ tịch Tập Cận Bình tuyên bố: "Nhà để ở, không phải đầu cơ". Nhưng phải đến năm 2020, cơn bão quy định mới càn quét lĩnh vực này.

Theo quy định về 3 lằn ranh đỏ của Bắc Kinh đối với các tập đoàn địa ốc, tỷ lệ nợ phải trả trên tổng tài sản (nợ phải trả không bao gồm các khoản ứng trước của người mua và doanh thu chưa thực hiện) cần nhỏ hơn 70%, tỷ lệ nợ ròng trên vốn chủ sở hữu nhỏ hơn 100%, tỷ lệ tiền mặt (tiền mặt và các khoản tương đương tiền) trên nợ ngắn hạn lớn hơn 1.

"Điều này có nghĩa là các công ty bất động sản không thể vay thêm từ ngân hàng và tổ chức tài chính khác nếu chưa thanh toán khoản nợ hiện tại hoặc cải thiện tỷ lệ nợ tổng thể", bà Esther Liu - Giám đốc S&P Global Ratings - giải thích.

Những quy định mới giáng đòn vào ngành công nghiệp địa ốc, đẩy China Evergrande - nhà phát triển bất động sản lớn thứ 2 Trung Quốc - và hàng loạt công ty bất động sản khác vào cảnh vỡ nợ.

Country Garden Holdings - tập đoàn địa ốc lớn nhất Trung Quốc - cũng vừa ghi nhận lợi nhuận sụt giảm 96% trong nửa đầu năm. Đây là mức giảm lớn nhất kể từ khi tập đoàn niêm yết trên sàn Hong Kong vào năm 2007.

Các khách hàng dừng trả nợ để tạo sức ép lên tập đoàn bất động sản và chính quyền địa phương. Ảnh: Reuters.

Tình trạng thiếu thanh khoản cũng khiến các tập đoàn địa ốc không thể trả tiền cho nhà thầu xây dựng, nhà cung cấp và người lao động, dẫn tới hàng loạt dự án bị dừng thi công.

Anh Li, nhân viên của một công ty công nghệ, phải dành 1/3 lương để trả khoản vay thế chấp 4.000 nhân dân tệ mỗi tháng. Trong khi đó, dự án nhà ở của anh tại Vũ Hán - do China Evergrande đầu tư - đang bị tạm dừng thi công. Năm nay, công ty cũng cắt giảm 25% lương của anh.

Tháng này, cùng với khoảng 5.000 người khác, anh đã tham gia vào làn sóng dừng trả nợ để tạo sức ép lên tập đoàn bất động sản và chính quyền địa phương.

Anh Guo, một khách hàng của China Evergrande, vừa kiện ngân hàng của mình sau khi dự án nhà ở bị dừng thi công vào năm ngoái. Theo đơn kiện, ngân hàng đã không chuyển số tiền được dùng cho quá trình xây dựng vào tài khoản ủy thác giữ.

"Ngân hàng và chủ đầu tư vi phạm pháp luật, vì sao người mua nhà phải chịu hậu quả", anh đặt câu hỏi.

Làn sóng dừng thanh toán khoản vay thế chấp đang lan rộng. Giới quan sát cảnh báo điều này có thể khiến rủi ro nợ xấu của hệ thống ngân hàng gia tăng, tạo ra vòng xoáy nợ nần, làm cuộc khủng hoảng tiền mặt của ngành địa ốc trở nên nghiêm trọng hơn nữa.

Theo chuyên gia Griffin Chan của Citigroup, khi các khách hàng không trả nợ, khoản nợ xấu có thể lên tới 561 tỷ nhân dân tệ (83 tỷ USD), chiếm khoảng 1,4% tổng dư nợ thế chấp.

Nhà phân tích Kristy Hung của Bloomberg Intelligence ước tính giá trị của các dự án nhà ở đang bị tạm dừng thi công lên tới 4.700 tỷ nhân dân tệ. Để hoàn thành những dự án này, có thể cần tới 1.400 tỷ nhân dân tệ, tương đương 1,3% GDP Trung Quốc.

Theo giới quan sát, Bắc Kinh đã trấn áp ngành địa ốc quá muộn và quá mạnh tay. "Đáng nhẽ, Bắc Kinh phải làm việc này từ 10 năm trước. Họ chỉ bắt đầu cố gắng cải cách lĩnh vực bất động sản vì giá tăng quá nóng", giáo sư tài chính Michael Pettis tại Đại học Bắc Kinh nhận định.

"Họ càng để lâu, cái giá phải trả để sửa chữa càng đắt hơn", ông bình luận.

Gấp rút sửa sai

Kế hoạch giảm đòn bẩy của Bắc Kinh cũng gặp trở ngại khi nền kinh tế thứ hai thế giới giảm tốc tăng trưởng do dịch bệnh và hạn hán nghiêm trọng. Điều này buộc PBoC phải thay đổi quan điểm.

Cuối tháng trước, lãi suất cơ bản (LPR) cho khoản vay kỳ hạn một năm đã giảm từ 3,7% còn 3,65%, mức giảm đầu tiên kể từ tháng 1, nhưng vẫn thấp hơn dự báo của giới quan sát.

Trong khi đó, LPR 5 năm giảm tới 15 điểm cơ bản còn 4,3%, mức giảm tương đương hồi tháng 5. LPR là lãi suất cho vay tham chiếu được thiết lập hàng tháng bởi 18 ngân hàng Trung Quốc.

Trước đó, PBoC cũng gây bất ngờ khi cắt giảm lãi suất cho cơ chế vay trung hạn và ngắn hạn.

"Động thái cắt giảm lãi suất cho thấy sự cấp thiết của việc xử lý cuộc khủng hoảng trong ngành bất động sản đang ngày càng lan rộng", Bloomberg dẫn lời ông Tommy Xie - Trưởng bộ phận Nghiên cứu Trung Quốc tại Oversea-Chinese Banking Group - nhận định.

"Việc hạ lãi suất cũng giúp ổn định doanh thu bất động sản, nhất là khi niềm tin của người mua nhà đã suy yếu nghiêm trọng", vị chuyên gia nói thêm.

Còn theo chuyên gia kinh tế Trung Quốc Eric Zhu tại Bloomberg Economics, Trung Quốc đang tăng cường hỗ trợ tiền tệ. Trong đó, hỗ trợ thị trường bất động sản là việc cấp bách nhất.

"Việc cắt giảm lãi suất cơ bản của khoản vay 5 năm (ảnh hưởng trực tiếp tới lãi vay thế chấp) mạnh tay hơn lãi suất khoản vay một năm là minh chứng rõ nhất", ông giải thích.

Bộ Nhà ở và Kiến thiết đô thị, nông thôn Trung Quốc, Bộ Tài chính và PBoC cũng sẽ hỗ trợ các doanh nghiệp bất động sản những khoản vay đặc biệt từ các ngân hàng chính sách.

Theo nguồn tin của Caixin, PBoC sẽ hỗ trợ lãi suất 1% với những khoản vay của các ngân hàng chính sách trong thời hạn không quá 2 năm. Giới chức Trung Quốc khẳng định việc cấp tín dụng không nhằm kích thích hay giải cứu thị trường địa ốc.

Thay vào đó, số tiền này được dùng để hoàn thành các dự án đã được bán và bị đình trệ do khó khăn về thanh khoản của chủ đầu tư.

Mới đây, PBoC đã cắt giảm lãi suất trong một động thái bất ngờ, đi ngược với xu hướng chung của các ngân hàng trung ương lớn khác. Ảnh: Reuters.

Trước đó, PBoC và Ủy ban Quản lý Ngân hàng và Bảo hiểm Trung Quốc đã chỉ đạo các ngân hàng "đảm bảo duy trì nguồn vốn cho lĩnh vực bất động sản một cách ổn định".

Cùng với đó là "tránh dừng cho vay, buộc trả nợ trước hạn hay hoãn phát hành khoản vay" mà không có sự cân nhắc hợp lý.

Nhưng theo nguồn tin của Caixin, sau cuộc trấn áp kéo dài, ngay cả khi Bắc Kinh đã nới lỏng kiểm soát, các tổ chức tài chính có thể vẫn không muốn hỗ trợ ngành công nghiệp này vì lo ngại rủi ro.

Một nguồn tin giấu tên cho biết các ngân hàng tránh cấp tín dụng cho những tập đoàn bất động sản đang gặp khó, bất kể các dự án của họ mang lại lợi nhuận ra sao.

Khi những dự án nhà ở bị đóng băng, giá nhà liên tục sụt giảm, ngày càng nhiều người mua nhà tuyệt vọng. Ông Liu, một khách hàng cao tuổi, không đủ điều kiện vay ngân hàng vì đã về hưu. Ông phải dùng số tiền 800.000 nhân dân tệ dành dụm cả đời để mua một căn hộ. Mỗi tháng, ông Liu sống dựa vào khoản lương hưu 3.500 nhân dân tệ.

2 lần tới thăm công trường, ông đều không thấy bất cứ hoạt động xây dựng nào.

"Tôi chỉ còn cách hy vọng rằng chính phủ sẽ xử lý vấn đề", ông Liu chia sẻ. "Nhưng thành thật mà nói, hy vọng đó giờ cũng ngày càng tàn lụi", ông tuyệt vọng.

Thảo Phương