Phân khúc nhà ở sẽ dẫn dắt thị trường bất động sản

Những dấu hiệu tích cực

Theo đại diện Hội Môi giới bất động sản, thị trường bất động sản Việt Nam đã qua giai đoạn khó khăn nhất. Cụ thể, tín hiệu tích cực là tỷ lệ hấp thụ đã tăng dần qua các quý. Nếu như trong quý 1-2023, tổng giao dịch trên thị trường chỉ khoảng 2.700 sản phẩm thì đến quý 4-2023, con số là 5.710 sản phẩm. Sự cải thiện này nhờ vào một số yếu tố chính là tâm lý khách hàng đã bớt bi quan; một số dự án đủ điều kiện mở bán trở lại, tăng thêm sự lựa chọn cho khách hàng.

Vấn đề bất ổn, nền giá bất động sản (BĐS) vẫn cao so với cả giá trị thực lẫn khả năng tài chính của người dân, nhất là tại Hà Nội và TPHCM. Hiện giá trung bình căn hộ tại Hà Nội là 51,7 triệu đồng/m2; tại TPHCM là 71 triệu đồng/m2.

Khu nhà ở xã hội Đặng Xá (quận Gia Lâm) là mô hình kiểu mẫu về nhà ở xã hội của TP Hà Nội

TS Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam, nhận định, năm 2024, tuy khó có sự “bùng nổ” nhưng thị trường sẽ đi vào ổn định. Trong nửa đầu năm, thị trường tiếp tục duy trì tín hiệu tốt từ thời điểm cuối năm 2023 và từ cuối quý 3-2024 trở đi, sự phục hồi mới được thể hiện rõ rệt. Phân khúc nhà ở sẽ dẫn dắt thị trường với tổng nguồn cung căn hộ chung cư ước đạt trên 30.000 căn.

Cụ thể, Hà Nội sẽ có 15.000 căn, TPHCM có 5.000 căn và Bình Dương khoảng 10.000 căn. Nguyên nhân là do nhiều yếu tố vĩ mô sẽ tác động tích cực đến thị trường như: lãi suất vay mua nhà tiếp tục được điều chỉnh giảm và nhà ở xã hội là trọng tâm trong chương trình phát triển nhà ở của Chính phủ. Cùng với đó, việc phê duyệt quy hoạch tại các địa phương trong giai đoạn đang xem xét sẽ được thúc đẩy hoàn thành sớm. Đồng thời, việc chú trọng đầu tư công, tạo động lực thúc đẩy kinh tế nhiều vùng trọng điểm trên cả nước... cũng sẽ là những yếu tố tác động tích cực cho thị trường. Đại diện Hiệp hội BĐS Việt Nam cũng đưa ra dự báo lạc quan về việc sắp tới, thị trường sẽ đón nhận sự quay trở lại của khoảng 30%-40% nhân lực môi giới BĐS.

Thêm nhiều “trợ lực”

Với cái nhìn lạc quan về thị trường BĐS năm 2024, các chuyên gia đã đưa ra nhận định tình hình phát triển nhà ở xã hội sẽ tiếp tục có thêm những kết quả tích cực hơn với “trợ lực” từ chính sách. Đồng tình với quan điểm này, ông Hoàng Hải, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS (Bộ Xây dựng), cho biết, với thực tế triển khai hiện nay, đến năm 2025, chúng ta có thể hoàn thành 420.000 căn.

Trong 5 năm tới, các địa phương cần xây dựng khoảng 600.000 căn nữa để hoàn thành Đề án “Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021-2030” mà Thủ tướng đã phê duyệt. Để đạt được mục tiêu này Chính phủ, các bộ ngành và địa phương phải rất quyết tâm, tích cực tháo gỡ khó khăn trong quá trình triển khai. Thực tế cho thấy, ngoài những khó khăn chung của thị trường BĐS, loại hình nhà ở xã hội còn có những khó khăn riêng, như những vướng mắc về thể chế liên quan đến quỹ đất, ưu đãi chủ đầu tư, đối tượng thụ hưởng, giá bán.

Hiện những vấn đề này đã được tháo gỡ trong Luật Nhà ở 2023 vừa được Quốc hội thông qua, tuy phải đến 1-1-2025, luật này mới có hiệu lực. Theo đó, ngoài quỹ đất nằm trong dự án nhà ở thương mại, các địa phương có thể bố trí quỹ đất riêng để xây dựng nhà ở xã hội. Về lựa chọn chủ đầu tư, nếu như trước đây có vướng mắc do sự “vênh nhau” giữa Luật Nhà ở, Luật Đấu thầu, Luật Đất đai… thì nay đã được đồng bộ lại.

Về đối tượng mua nhà ở xã hội, trước đây luật xác định 11 đối tượng được mua, chủ yếu là cá nhân, nay Luật Nhà ở mới cho phép doanh nghiệp, HTX được thuê nhà lưu trú cho công nhân thuê lại. Điều kiện mua nhà cũng đã được đơn giản hóa, chỉ cần 2 điều kiện là nhà ở và thu nhập, không cần quy định nơi cư trú. Về giá bán, các quy định mới cho phép các chủ đầu tư tính đúng, tính đủ, thời điểm thẩm định giá phù hợp, đảm bảo hài hòa lợi ích các bên. Đặc biệt, các hình thức đầu tư loại hình nhà ở xã hội cũng đã được mở rộng, Tổng Liên đoàn Lao động Việt Nam cũng được tham gia phát triển nhà ở xã hội để tăng nguồn cung. Bên cạnh đó, gói tín dụng 120.000 tỷ đồng đang được tháo gỡ vướng mắc.

Tại diễn đàn, các ý kiến đều chung nhận định, khi loại hình nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ phát triển, cung đáp ứng được cầu, thị trường sẽ từng bước ổn định, đưa mặt bằng giá cả trở về đúng giá trị.

BÍCH QUYÊN