Nốt trầm vẫn đeo đẳng thị trường bất động sản nghỉ dưỡng

“Thị trường bất động sản nghỉ dưỡng đang chìm trong khó khăn giống như ‘nàng công chúa đẹp ngủ trong rừng sâu’, nhưng để các nhà phát triển dự án đánh thức được, sẽ là thách thức rất lớn. Khó khăn mà bất động sản nghỉ dưỡng đang gặp phải ở mọi mặt, mọi khía cạnh của thị trường, không dễ dàng hóa giải”, ông Mauro Gasparotti, Giám đốc Savills Hotels nói như vậy khi đánh giá thực trạng của thị trường bất động sản nghỉ dưỡng hiện nay.

Trên thực tế, bất động sản nghỉ dưỡng đã và đang trải qua những năm khó khăn liên tiếp. Hai năm đại dịch Covid-19 hoành hành, phân khác này chịu những tổn thất nặng nề khi mọi hoạt động bị “đóng băng” do các quy định giãn cách xã hội. “Nốt trầm” ấy tiếp tục kéo dài khi toàn thị trường gặp khó cùng với những rào cả pháp lý kéo dài, khiến các hoạt động đầu tư, mua bán ở phân khúc này cũng bị ảnh hưởng.

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho biết, cả nước hiện có hơn 200 dự án bất động sản nghỉ dưỡng đã được triển khai, tạo ra gần 100.000 căn condotel, 3.000 căn villa biệt thự, 15.000 căn khách sạn mới. Tuy nhiên, có một thực tế đáng buồn là, hiện có hơn 100 dự án khu du lịch quy mô lớn nằm đắp chiếu chờ sự tháo gỡ của các quy định pháp luật.

“Nếu tiếp tục tình trạng này, sẽ không khuyến khích đầu tư du lịch, làm nản lòng nhà đầu tư, ngay cả chính quyền địa phương muốn thúc đẩy phát triển kinh tế khu vực thông qua kinh tế du lịch cũng sẽ gặp khó khăn”, ông Đính cho biết.

Trong khi những dự án đang triển khai gặp vướng pháp lý, thì tại những dự án có đủ điều kiện mở bán, tỷ lệ tiêu thụ cũng rất thấp. Báo cáo tháng 11/2023 của DKRA Group cho thấy, cả nước chỉ có 46 căn biệt thự nghỉ dưỡng và 71 căn condotel được mở bán, giảm lần lượt 73% và 88% so với cùng kỳ năm ngoái. Sức cầu thị trường tương đối khiêm tốn với tỷ lệ hấp thụ chỉ lần lượt là 33% và 12% so với cùng kỳ. Trong đó, miền Nam không ghi nhận dự án mới chào hàng.

Nếu hai phân khúc trên vẫn có nguồn cung và lượng tiêu thụ, thì phân khúc nhà phố, shophouse nghỉ dưỡng không ghi nhận nguồn cung mở bán mới. Nhiều dự án trong khu vực liên tục dời thời gian bán hàng do chưa đạt lượng booking như kỳ vọng.

Các chuyên gia của DKRA Group nhìn nhận, mặc dù nhiều chủ đầu tư tiếp tục áp dụng các chương trình hỗ trợ lãi suất, ưu đãi chiết khấu nhanh lên đến 40 - 50% nhằm kích cầu thị trường, nhưng chưa đủ sức thay đổi cục diện khó khăn này.

Trong khi đó, du lịch cũng chưa phục hồi như kỳ vọng, áp lực đáo hạn trái phiếu vẫn nan giải khiến chủ đầu tư của phân khúc nghỉ dưỡng chưa thể thoát khỏi khó khăn. Riêng với condotel, những vướng mắc pháp lý chưa được tháo gỡ, mặt bằng giá bán neo ở mức cao, sức cầu chưa cải thiện.

Ở góc nhìn khác, ông Mauro Gasparotti cho rằng, tình trạng hàng tồn kho hiện nay không chỉ bắt nguồn từ sự phát triển quá mức, mà từ việc tạo ra những sản phẩm chưa phù hợp với điều kiện thị trường. Sự tăng trưởng của ngành du lịch, đặc biệt là nguồn cầu quốc tế trước đại dịch đã thúc đẩy hoạt động phát triển bất động sản nghỉ dưỡng nói chung và khách sạn nói riêng. Tuy nhiên, một số chủ đầu tư vội vàng tham gia thị trường khi chưa nghiên cứu thấu đáo trong quá trình hoạch định, dẫn đến tình trạnh chênh lệch cung cầu.

Trong ngắn hạn, du lịch phục hồi là một trong những động lực đầu tiên giúp thị trường này lấy lại đà tăng trưởng. Song để thị trường tăng trưởng bền vững, cần chú trọng về chất hơn về lượng. “Chúng tôi quan sát thấy tình trạng chú trọng số lượng hơn chất lượng tại một vài dự án. Việc thiếu cân nhắc các yếu tố đặc điểm thị trường, xu hướng trong ngành tiềm ẩn nhiều rủi ro khi các dự án được phát triển, nhưng không đáp ứng nhu cầu trải nghiệm của du khách”, ông Mauro đánh giá.

Chuyên gia này cho rằng, ngành bất động sản nghỉ dưỡng cần thích ứng với những thay đổi trong hành vi tiêu dùng của khách du lịch sau đại dịch. “Trong chu kỳ bất động sản tiếp theo, tôi kỳ vọng, yếu tố bền vững tại các dự án bất động sản sẽ hiện diện rõ nét hơn, khi nhiều chủ đầu tư ngày càng chú trọng việc tích hợp các yếu tố xanh, thân thiện với môi trường ngay từ quá trình hoạch định và triển khai dự án”, ông Mauro Gasparotti nói.

Thiện Minh