Nhòm ngó 'miếng bánh' khu công nghiệp

Tỷ lệ lấp đầy tại các khu công nghiệp phía Nam đều ở mức cao. Ảnh: Lê Toàn

Đứng ngoài khủng hoảng

Tại Tổng công ty Đầu tư và Phát triển công nghiệp – Công ty cổ phần (Becamex IDC, mã BCM), mảng kinh doanh bất động sản khu công nghiệp, bất động sản đầu tư đem về 2.051 tỷ đồng lãi ròng trong quý IV/2023, gấp 36,4 lần cùng kỳ năm trước, cũng là quý lãi ròng cao nhất từ khi niêm yết trên Sở Giao dịch chứng khoán TP.HCM (HOSE) vào năm 2020.

Tương tự, Công ty cổ phần Phát triển Đô thị và Khu công nghiệp Cao su Việt Nam (mã VRG) cũng có quý kinh doanh lãi kỷ lục từ khi lên sàn năm 2014, khi thu về 198 tỷ đồng, gấp 4,3 lần cùng kỳ. Động lực tăng trưởng đến từ việc Công ty ghi nhận 90% giá trị của 2 hợp đồng cho thuê đất gắn liền với cơ sở hạ tầng tại Khu công nghiệp Cộng Hòa (Chí Linh, Hải Dương) theo phương pháp hạch toán doanh thu một lần.

Ngoài ra, còn nhiều doanh nghiệp khác ghi nhận lãi ròng tăng bằng lần trong quý quý IV/2023 như Công ty cổ phần Đầu tư xây dựng và Phát triển đô thị Sông Đà (mã SDU) đạt hơn 300 tỷ đồng, tăng 18,4 lần cùng kỳ; Công ty cổ phần Khu công nghiệp Hiệp Phước (mã HPI) đạt hơn 37 tỷ đồng, tăng 7 lần; Tổng công ty cổ phần Phát triển khu công nghiệp (Sonadezi, mã SNZ) đạt 250 tỷ đồng, tăng 3,5 lần; Tổng công ty IDICO - Công ty cổ phần (mã IDC) đạt gần 551 tỷ đồng, tăng 2,67 lần…

Trong báo cáo mới đây, Bộ phận Phân tích của Công ty Chứng khoán SSI (SSI Research) đánh giá cao triển vọng năm 2024 của ngành bất động sản khu công nghiệp. Trong đó, nhiều chủ đầu tư khu công nghiệp niêm yết đã ký biên bản ghi nhớ (MOU) về việc cho thuê đất công nghiệp với các khách thuê mới trong nửa cuối năm 2023. Do đó, nhiều khả năng các hợp đồng này sẽ được chuyển thành hợp đồng chính thức và ghi nhận doanh thu trong năm 2024.

Tại báo cáo “Triển vọng thị trường vốn nợ năm 2024 - Thích nghi với thay đổi”, FiinRatings nhận định, trong bối cảnh nhiều biến động như giai đoạn 2021-2023, các nhà phát triển bất động sản khu công nghiệp vẫn cho thấy khả năng kinh doanh ổn định khi tiếp tục thu hút được đầu tư nước ngoài, thể hiện qua tỷ lệ lấp đầy luôn duy trì ở mức cao.

Đặc biệt, mô hình kinh doanh linh hoạt giúp các nhà phát triển khu công nghiệp nhận được khoản đặt cọc lớn từ khách hàng ngay từ giai đoạn đầu của dự án và nhận thanh toán toàn bộ tiền thuê hạ tầng cho một chu kỳ thuê (có thể lên tới 50 năm). Đây cũng là yếu tố giúp các doanh nghiệp này hoạt động ổn định.

Nhận thấy triển vọng của bất động sản công nghiệp, ngày càng có nhiều doanh nghiệp ngoài ngành lấn sân vào mảng này. Chẳng hạn, từ năm 2023, Tập đoàn Hà Đô đã mở rộng phát triển mảng bất động sản công nghiệp thông qua việc khảo sát các khu công nghiệp tiềm năng với tổng diện tích 450 ha tại một số địa phương phía Bắc như Hưng Yên, Thái Bình, Nam Định và Quảng Ninh.

Đầu năm 2024, Hà Đô đã được chấp thuận khảo sát và quy hoạch 2 dự án cụm công nghiệp với tổng diện tích 100 ha tại Ninh Thuận là Phước Nam 1 và Phước Nam 2, gần cụm cảng biển Cà Ná.

Là trong những tên tuổi trong ngành xây dựng, Tổng công ty cổ phần Xuất nhập khẩu và Xây dựng Việt Nam (Vinaconex) cũng có động thái tiến sâu hơn vào mảng phát triển khu công nghiệp. Doanh nghiệp này vừa được chấp thuận đầu tư hạ tầng Khu công nghiệp Đông Anh, Hà Nội, quy mô sử dụng đất hơn 299 ha, tổng vốn đầu tư hơn 6.338 tỷ đồng, trong đó vốn góp của chủ đầu tư là gần 1.268 tỷ đồng.

Sẵn sàng nguồn cung lớn

Nhiều nhà phát triển khu công nghiệp đã ký biên bản ghi nhớ (MOU) cho thuê đất trong nửa cuối năm 2023, nên nhiều khả năng các hợp đồng này sẽ được chuyển thành hợp đồng chính thức và ghi nhận doanh thu trong năm 2024.

Theo đánh giá của FiinRatings, làn sóng dịch chuyển đầu tư, đa dạng hóa dây chuyền sản xuất từ Trung Quốc được kỳ vọng tiếp tục thúc đẩy nhu cầu đầu tư từ bên ngoài vào Việt Nam, qua đó nâng cao hơn nữa hiệu quả hoạt động của cả ngành. Việc chậm phê duyệt chính sách cho bất động sản công nghiệp tại Việt Nam là vấn đề mang tính thời điểm khi nhiều địa phương đã có chủ trương mở rộng quỹ đất mới cho các khu công nghiệp.

Tổng công ty Phát triển đô thị Kinh Bắc (mã KBC) cho biết, trong năm qua, việc hoàn thiện thủ tục pháp lý các dự án của Công ty còn gặp nhiều khó khăn. Do đó, Kinh Bắc chỉ mới hoàn thành được 65% chỉ tiêu doanh thu và 55% chỉ tiêu lợi nhuận. Năm nay, Kinh Bắc tiếp tục đặt mục tiêu tổng doanh thu 9.000 tỷ đồng, lợi nhuận sau thuế 4.000 tỷ - tương đương với kế hoạch 2023.

Cơ sở để Kinh Bắc tiếp tục theo đuổi mục tiêu này là kỳ vọng vào quyết tâm của Chính phủ, sự hỗ trợ của các địa phương trong việc gỡ vướng cho các doanh nghiệp, dự án sẽ thúc đẩy sự phát triển của các doanh nghiệp trong năm 2024. Theo đó, dự kiến các dự án còn thiếu thủ tục pháp lý của Kinh Bắc sẽ được hoàn thiện và thông qua từ quý II/2024 như Khu công nghiệp Tràng Duệ 3, Khu công nghiệp Lộc Giang, Khu đô thị Phúc Ninh, Khu đô thị Tràng Cát…

Kinh Bắc cũng ước tính diện tích cho thuê đất khu công nghiệp trong năm 2024 vào khoảng 150 ha đến từ các khu công nghiệp Nam Sơn Hạp Lĩnh, Quang Châu, Tân Phú Trung… và đặc biệt Khu công nghiệp Tràng Duệ 3, bên cạnh các cụm - khu công nghiệp khác ở Hưng Yên, Long An…

Ngoài những dự án hiện hữu, Kinh Bắc đang thực hiện các thủ tục pháp lý cần thiết để phát triển các dự án mới tại nhiều địa phương như Bắc Ninh, Thái Nguyên, Hậu Giang, Cần Thơ, Vũng Tàu... với tổng diện tích dự kiến khoảng 3.500 ha đất khu công nghiệp và 650 ha đất khu đô thị.

Tương tự, trong công bố mới đây, IDICO cho biết, đang có kế hoạch mở rộng quỹ đất khu công nghiệp thêm 2.480-2.820 ha. So với kế hoạch công bố vào cuối năm 2023, mục tiêu quỹ đất mới tăng thêm 537 ha, số dự án khu công nghiệp mới cũng tăng từ 5 dự án lên 9 dự án. Trong 4 dự án tăng thêm, có 1 dự án ở phía Bắc và 3 dự án ở phía Nam.

Các dự án khu công nghiệp mới của IDICO bao gồm Mỹ Xuân B1 mở rộng (110 - 500 ha), Tân Phước 1 - Tiền Giang (470 ha), Vinh Quang - Hải Phòng (350 ha). Trong đó, dự án Mỹ Xuân B1 mở rộng và Tân Phước 1 đang chờ các quyết định phê chủ trương đầu tư (dự kiến trong năm 2025), dự án Vinh Quang đã được phê duyệt quy hoạch 1/2000. Còn lại 6 dự án với tổng diện tích khoảng 1.500 ha đang được lập hồ sơ quy hoạch 1/2000 và xin chủ trương đầu tư.

Thực tế, để giải quyết bài toán nguồn cung, nhiều doanh nghiệp đang trong quá trình chuyển đổi đất trồng cao su sang đất phát triển khu công nghiệp với kỳ vọng gia tăng nguồn cung mới cho thị trường, đặc biệt tại phía Nam.

Trong báo cáo mới đây, SSI Research cho biết, theo quy hoạch các khu công nghiệp Đồng Nai, diện tích sử dụng đất cao su chuyển đổi đạt 6.760 ha đến năm 2025 và 2.000 ha giai đoạn 202-2030. Còn diện tích đất cao su chuyển sang đất công nghiệp đến năm 2025 của Bình Dương, Bình Phước, Bà Rịa - Vũng Tàu ước đạt lần lượt 3.084 ha, 2.994 ha và 3.933 ha.

Một số khu công nghiệp quy mô lớn đã được phê duyệt chuyển đổi từ đất cao su sang đất công nghiệp như Xuân Quế - Sông Nhạn (gần 3.600 ha), Bàu Cạn - Tân Hiệp (hơn 2.600 ha) tại Đồng Nai; VSIP3 (1.000 ha) tại Bình Dương; Đông Nam Đồng Phú (hơn 1.600 ha) tại Bình Phước; Xuyên Mộc (1.143 ha) và Xà Bang (2.290 ha) tại Bà Rịa - Vũng Tàu.

SSI Research cho rằng, việc chuyển đất trồng cao su sang đất công nghiệp có các lợi thế như diện tích đất liền thửa lớn, đền bù giải phóng mặt bằng nhanh khi hành lang pháp lý về định giá đất được hướng dẫn rõ ràng và chi phí san lấp mặt bằng thấp do vùng đất có độ cứng cao. Đồng thời, động thái này cũng sẽ giúp cung cấp nguồn cung mới trong bối cảnh tỷ lệ lấp đầy tại các khu công nghiệp phía Nam như Đồng Nai, Bình Dương… đều ở mức cao trên 93%.

Trọng Tín