Trong 9 tháng đầu năm, thị trường bất động sản tiếp tục có sự gia tăng rất lớn nhà đầu tư kinh doanh bất động sản thứ cấp mua để cho thuê, nhưng phần lớn mua để bán lại kiếm lời, nhất là trong phân khúc thị trường bất động sản cao cấp và phân khúc trung bình khá, chiếm khoảng trên dưới 50% tùy theo dự án.

Nha dau tu thu cap dong loat quay lai thi truong bat dong san - Anh 1

Nhà đầu tư thứ cấp mua 50% bất động sản cao cấp (Ảnh: TL)

Đây là nội dung được Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho biết tại báo cáo về thị trường bất động sản TP.HCM 9 tháng đầu năm mới được công bố gần đây.

Thị trường bất động sản 9 tháng đầu năm 2016 vẫn còn nằm trong chu kỳ tăng trưởng sau khi phục hồi kể từ cuối năm 2013 nhưng đã có dấu hiệu chững lại và tiềm ẩn những nhân tố bất ổn. Theo HoREA, nếu không xử lý kịp thời, thỏa đáng những bất ổn này thì có thể gây tác động xấu đối với sự ổn định của thị trường bất động sản, người mua nhà, nhà đầu tư, doanh nghiệp phát triển bất động sản, nhà thầu, nhà cung cấp vật tư thiết bị, các ngân hàng thương mại, công nhân lao động do ngành bất động sản tiêu thụ hàng ngàn sản phẩm của các ngành kinh tế khác... và có thể tác động tiêu cực đến mục tiêu giữ vững ổn định kinh tế vĩ mô.

Chưa kể, phân khúc thị trường bất động sản cao cấp đang có sự tăng trưởng rất lớn, rất nhiều các dự án bất động sản cao cấp - hạng sang, các dự án bất động sản du lịch nghỉ dưỡng đã có dấu hiệu cung vượt cầu. Trong khi đó, phân khúc bất động sản nhà ở thương mại vừa túi tiền có giá bán trên dưới 15 triệu đồng/m 2 , tổng giá bán căn hộ trên dưới 1 tỉ đồng và dự án nhà ở thương mại cho thuê giá rẻ từ 1,5 - 3 triệu đồng/tháng và các dự án nhà ở xã hội lại rất thiếu.

Đơn cử, toàn thành phố chỉ có 8 dự án nhà ở xã hội, 3 dự án nhà ở xã hội thực hiện bằng vốn của doanh nghiệp như dự án của Công ty Lê Thành, Công ty Nam Long, Công ty Thiên Phát và 39 dự án nhà ở xã hội dự kiến triển khai trong 4 năm tới.

Theo số liệu của Sở Xây dựng, nguồn cung nhà ở trong 9 tháng đầu năm 2016 đã công nhận 47 dự án bán nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện huy động vốn với quy mô 24.461 căn, bao gồm 23.462 căn hộ chung cư (tỷ lệ 96,6%) và 999 nhà thấp tầng, trong đó sản phẩm bất động sản trung cao cấp và cao cấp vẫn chiếm tỷ lệ lớn.

Tại TP.HCM, ngoài khu trung tâm thành phố và khu đô thị Nam Sài Gòn thì cũng đang hình thành thêm một khu vực mới, tập trung phát triển các dự án bất động sản cao cấp ở khu phía Đông thành phố và một số dự án cao cấp tại các quận 6, Tân Phú, Tân Bình, Phú Nhuận.

Đáng chú ý, trong 9 tháng đầu năm, thị trường bất động sản tiếp tục có sự gia tăng rất lớn nhà đầu tư kinh doanh bất động sản thứ cấp mua để cho thuê, nhưng phần lớn mua để bán lại kiếm lời, nhất là trong phân khúc thị trường bất động sản cao cấp và phân khúc trung bình khá, chiếm khoảng trên dưới 50% tùy theo dự án. Ngay cả đối với đối tượng là người nước ngoài đã mua nhà tại TP.HCM, qua khảo sát của CBRE, thì chủ yếu nhằm để đầu tư, kinh doanh (38% mua để cho thuê; 21% mua để bán lại; chỉ có 29% mua để ở).

So sánh với thời điểm bong bóng bất động sản 2007, tỷ lệ nhà đầu tư kinh doanh thứ cấp đã chiếm đến khoảng 70% thì tỷ lệ hiện nay là trên dưới 50% cũng rất đáng quan ngại. Riêng trong phân khúc nhà ở bình dân, căn hộ 1-2 phòng ngủ, giá bán hợp túi tiền thì ít hấp dẫn nhà đầu tư kinh doanh thứ cấp chỉ chiếm khoảng trên dưới 5% vì tỷ suất sinh lợi thấp.

Ngoài ra, thị trường bất động sản TP.HCM cũng có sự tăng trưởng tín dụng cao và tăng nợ xấu trong quý 3/2016.

Đến hết 9 tháng, tăng trưởng tín dụng đã đạt 10,64%, trong đó tăng trưởng tín dụng tiền đồng là 11,65%. HoREA cho rằng mặc dù tỷ lệ này vẫn còn thấp so với chỉ tiêu tăng trưởng tín dụng năm 2016 là khoảng 18-20%, và vẫn còn thấp so với tỷ lệ tăng trưởng tín dụng trên 37% vào thời điểm bong bóng bất động sản năm 2007, nhưng vấn đề cấp bách là Ngân hàng Nhà nước cần điều chỉnh dòng vốn tín dụng vào thị trường bất động sản trên cơ sở đánh giá tính khả thi của từng dự án và rất cần quan tâm đến chất lượng tín dụng cũng như kiểm soát việc sử dụng vốn vay đúng mục đích.

Riêng tại TP.HCM, tăng trưởng tín dụng đạt 13,26% so với cuối năm 2015, tăng gấp 1,5 lần so với cùng kỳ năm trước. Lãi suất huy động tiết kiệm giảm 0,3 - 0,4%, lãi suất cho vay trong lĩnh vực bất động sản ở mức khoảng 8,7 - 9,9%. Nhìn chung, các doanh nghiệp bất động sản quy mô trung bình nhất là các doanh nghiệp mới thành lập vẫn khó tiếp cận nguồn vốn tín dụng của ngân hàng. Tỷ lệ nợ xấu trên địa bàn thành phố chiếm khoảng 3,8% tổng dư nợ, cao hơn chỉ tiêu nợ xấu dưới 3%.

“Hiệp hội nhất trí với cảnh báo của Bộ Xây dựng về sự phát triển lệch pha của phân khúc thị trường bất động sản cao cấp. Hiệp hội cũng nhất trí với chỉ đạo của Ngân hàng Nhà nước yêu cầu các tổ chức tín dụng thẩm định chặt chẽ các dự án BOT, BT trước khi cho vay, kiểm soát rủi ro trong hoạt động cấp tín dụng vượt giới hạn, cấp tín dụng đối với khách hàng có dư nợ lớn, trong đó có doanh nghiệp bất động sản”, HoREA cho biết.

Phan Diệu