Mua dự án chưa có phép, nguy cơ không được cấp sổ đỏ

Đến bao giờ mới được nhận nhà?

Sau khi bị xử phạt 500 triệu đồng vì xây dựng không phép, chủ dự án là Cty CP Hùng Tiến Kim Sơn đã phải dừng thi công theo quyết định đình chỉ. Điều này khiến khách hàng đã mua căn hộ tại dự án này bỗng rơi vào tình cảnh “khóc dở mếu dở” vì không biết đến bao giờ dự án mới được cấp phép, được tiếp tục thi công và liệu rằng căn hộ của họ sau này có được cấp sổ đỏ?!

Theo bản hợp đồng mua bán căn hộ mà anh H.V.L đã ký trực tiếp với chủ đầu tư từ năm 2010 tại dự án trên, tại điều khoản giao nhận căn hộ có ghi rõ thời gian bên bán có trách nhiệm bàn giao căn hộ cho bên mua vào ngày 31.8.2011.

Hợp đồng mua bán căn hộ tại dự án Sakura đã được thực hiện từ đầu năm 2010 khi dự án chưa hề được cấp phép xây dựng. Ảnh: Quách Văn

Số tiền thanh toán căn hộ được chia làm 4 đợt: đợt 1 đóng 10% giá trị căn hộ, 3 đợt còn lại, mỗi đợt đóng 30% giá trị căn hộ. Cho đến nay, khách hàng mua căn hộ đã đóng được 70% giá trị căn hộ, chỉ còn 30% phải nộp ngay sau khi bàn giao nhà.

Với mức giá gốc khá hấp dẫn: 15 triệu đồng/m2 tại thời điểm năm 2010, có lẽ không chỉ riêng anh H.V.L mà còn rất nhiều khách hàng khác cũng đã “rót” tiền tỷ vào dự án mà ít quan tâm đến vấn đề pháp lý bởi theo quan sát của PV, những căn cứ để ký kết trong hợp đồng không hề có căn cứ nào nói lên việc dự án đã được cấp phép xây dựng.

Đặc biệt, số tầng của dự án này cũng là một sự mập mờ, không rõ ràng khi chỉ nói chung chung: căn hộ số..., tầng...., diện tích..., căn hộ trên thuộc tòa nhà chung cư Nhà ở cao tầng kết hợp dịch vụ công cộng Sakura Tower.

Đến nay, rất nhiều căn hộ đang rao bán, nhưng mức giá thì chênh lên từ 10 - 14 triệu đồng/m2. Được nhân viên kinh doanh một sàn giao dịch BĐS nằm ở phố Trung Kính tận tình giới thiệu khi hay tin chúng tôi đang có nhu cầu mua căn hộ để ở, anh này giới thiệu ngay căn hộ ở tầng 10 của dự án Sakura, diện tích trên 80m2 với mức giá 29 triệu đồng/m2.

Anh này quảng cáo: Dự án này có 25 tầng, nay đã xây thô đến tầng 21, từ nay đến cuối năm sẽ hoàn thiện và bàn giao căn hộ, nếu mua ngay bây giờ thì chỉ đến cuối năm anh chị có nhà ở ngay, hiếm có dự án nào nhanh thế.

Sau khi cho chúng tôi xem thiết kế căn hộ cũng như hợp đồng đã ký trực tiếp với chủ đầu tư; vị nhân viên này còn trấn an khách ngay khi chưa cần phải hỏi: “Về giấy tờ pháp lý anh chị cứ yên tâm, vừa rồi vì chưa kịp cái giấy phép nên chủ đầu tư đã bị phạt 500 triệu đồng và đã giải quyết xong hết rồi. Nếu mua ngay, sàn em sẽ miễn phí sang tên hợp đồng, chuyển nhượng cho anh chị”.

Nguy cơ không được cấp sổ đỏ

Trao đổi với PV Laodong.com.vn về việc dự án đã được mua bán khi chưa được cấp phép xây dựng, luật sư Bùi Quang Hưng, văn phòng luật sư BQH và cộng sự khẳng định: việc chủ đầu tư bán căn hộ khi dự án chưa được cấp phép xây dựng là hoàn toàn sai. Còn những khách hàng đã chót ký hợp đồng mua bán dự án này từ trước lúc dự án chưa được cấp phép thì khả năng sẽ không được cấp sổ đỏ.Về nguyên tắc, phải ký lại hợp đồng theo Nghị định 71 thì mới được cấp sổ đỏ.

Dự án Sakura đã bị đình chỉ thi công khi đã xây dựng 21 tầng mà chưa có giấy phép xây dựng. Ảnh: Quách Văn

Luật sư Hưng phân tích, theo Điều 9, Nghị định 71/2010/NĐ-CP ngày 23.6.2010 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở và các văn bản hướng dẫn, thì đối với việc bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở thương mại của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản (trừ nhà ở xã hội), chủ đầu tư được phép phân chia tối đa không quá 20% sản phẩm nhà ở không phải qua sàn giao dịch BĐS khi có đủ điều kiện bán theo quy định. Đối với số lượng 20% này, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo về số lượng, địa chỉ nhà ở và loại nhà ở được phân chia kèm theo danh sách tên, địa chỉ các đối tượng được phân chia nhà ở để Sở Xây dựng nơi có dự án nhà ở xác nhận thay cho giấy xác nhận đã bán qua sàn giao dịch BĐS.

Số lượng 80% nhà ở còn lại trong mỗi dự án, chủ đầu tư phải thực hiện bán, cho thuê thông qua sàn giao dịch BĐS. Thủ tục giao dịch trên là cơ sở hợp pháp để được Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở đó.

Tuy nhiên, trong trường hợp dự án chưa được cấp phép, luật sư Hưng cho rằng, nguy cơ tòa nhà sẽ bị cưỡng chế, phá dỡ có thể xảy ra, người mua đứng trước rủi ro vừa nộp tiền, vừa mất tiền và không bao giờ được nhận nhà.

Còn trong trường hợp, chủ đầu tư xin được giấy phép trong thời hạn cho phép thì các hợp đồng mua bán đã ký trước đây đều phải ký lại thì mới cấp được sổ đỏ. Theo đúng quy trình cấp sổ đỏ, dự án phải có giấy phép xây dựng, bán qua sàn giao dịch BĐS, khi xây dựng xong phải làm thủ tục hoàn công theo đúng diện tích trong hợp đồng.

Liệu dự án có được cấp phép xây dựng hay sẽ bị cưỡng chế?! Khách hàng đã chót mua căn hộ tại dự án cũng như dư luận quan tâm vẫn đang “ngóng” câu trả lời từ các cơ quan chức năng!

Quách Văn