Theo thống kê chưa đầy đủ, hiện cả nước hiện có đến hơn 4.000 dự án phát triển nhà ở, trong đó có khoảng gần 800 khu đô thị mới. Thế nhưng, để tìm một mẫu hình phù hợp cho những khu đô thị mới thì chẳng dễ chút nào…

Mau hinh nao cho cac khu do thi moi? - Anh 1

Trao đổi về vấn đề này, PGS.TS.KTS Trần Trọng Hanh cho rằng: Mục tiêu phát triển bền vững là tiền đề để hình thành mô hình các đô thị mới như: Đô thị sinh thái, Đô thị sinh thái kiêm kinh tế, Đô thị xanh; Đô thị môi trường; Đô thị thông minh; Đô thị lành mạnh và hạnh phúc… Tên gọi các kiểu đô thị tuy khác nhau, nhưng tên gọi chung cho tất cả các đô thị trên đều là “Đô thị bền vững” thay cho mô hình “Đô thị công năng” của thế kỷ XX.

Như chúng ta đã biết, cụm từ “khu đô thị mới” (KĐTM) xuất hiện ở Hà Nội vào năm 1995, khi mà xã hội đã bắt đầu nhận ra những mặt trái của việc phát triển ồ ạt nhà chia lô, manh mún không theo quy hoạch. Tuy nhiên, khái niệm KĐTM chỉ thật sự ra đời khi Chính phủ ban hành Nghị định 52/1999/NĐ-CP ngày 08/7/1999.

Đến năm 2006, Chính phủ chính thức ra Nghị định số 02/2006/NĐ-CP ngày 05/01/2006, quy định về Quy chế KĐTM. Theo đó “Dự án KĐTM” là dự án đầu tư xây dựng một KĐT đồng bộ có hệ thống các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, khu dân cư và các công trình dịch vụ khác, được phát triển nối tiếp đô thị hiện có hoặc hình thành KĐT tách biệt, có ranh giới và chức năng được xác định phù hợp với quy hoạch xây dựng đô thị đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Và theo Quy chế này, nếu bị hạn chế bởi các dự án khác đang tồn tại, quy mô có thể giảm xuống dưới 50ha nhưng không được nhỏ hơn 20ha.

Sau gần 2 thập niên phát triển, với khoảng hơn gần 800 dự án KĐTM trên toàn quốc đã được hình thành, đây là loại hình BĐS thường được nhắc nhiều đến hiện nay. Với những tính năng ưu việt như có không gian rộng, thuận tiện cho công tác quy hoạch - kiến trúc, phát triển đồng bộ hạ tầng kỹ thuật và không gian sống; các KĐTM được đánh giá là xu hướng phát triển bền vững và là loại hình BĐS được khách hàng ưu tiên lựa chọn.

Tuy nhiên, trong thời gian qua, cùng với sự phát triển nóng của đô thị và thị trường BĐS, bên cạnh một số dự án lớn đạt được các tiêu chuẩn phát triển ĐTM của Việt Nam và quốc tế thì cón nhiều dự án đã bộc lộ những tồn tại bất cập về mô hình phát triển và quản lý ảnh hưởng trực tiếp đến sự tồn tại và phát triển bền vững của hệ thống các KĐTM; đặc biệt ở các nhóm vấn đề như: Kiến trúc quy hoạch, hệ thống kỹ thuật hạ tầng, cung ứng dịch vụ tiện ích, quản lý hệ thống hành chính, văn hóa - xã hội, môi trường sống, kiến trúc cảnh quan…

Bên cạnh đó, trên thị trường BĐS hiện nay cũng xuất hiện tình trạng lạm dụng khái niệm KĐT, KĐTM. Nhiều dự án nhà ở quy mô chỉ một vài héc-ta, hạ tầng thiếu đồng bộ, thiếu hầu hết các tiêu chí nhưng vẫn sử dụng những khái niệm này để đặt cho dự gây ra những hiểu lầm trong xã hội.

Về mặt quản lý nhà nước, việc quản lý, kiểm soát các KĐTM cũng đang có tình trạng bị buông lỏng. Việc xét công nhận các dự án đạt chuẩn là KĐTM cũng chưa được tiến hành một cách minh bạch, kịp thời. Các tiêu chí, tiêu chuẩn về KĐTM theo Quy chế năm 2006 đã có nhiều điểm đã lạc hậu, không còn phù hợp với thực tế phát triển.

Trong một hội thảo về ĐTM kiểu mẫu, nguyên Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Hồng Quân chia sẻ: Tiêu chí KĐTM kiểu mẫu ra đời xuất phát từ thực tế các nhà đầu tư dự án KĐT chỉ nhắm tới việc bán đất kiếm lợi nhuận mà quên đi việc xây dựng một môi trường sống thật sự chất lượng cho khách hàng. Do đó, KĐT kiểu mẫu phải thực sự là một công trình của nhà đầu tư. Nhà đầu tư còn phải bỏ tâm huyết để giữ gìn, quản lý và đưa mục đích phục vụ khách hàng lên hàng đầu. KĐT kiểu mẫu phải là một không gian sống thật sự. Cũng theo nguyên Bộ trưởng Quân, những mô hình ĐTM đáng để nghiên cứu là Phú Mỹ Hưng ở phía Nam và Ecopark ở phía Bắc.

Nếu KĐTM Ecopark là thành công của sự cộng sinh giữa thiên nhiên, kiến trúc và cộng đồng cư dân để tạo cảnh quan riêng, thì KĐTM Phú Mỹ Hưng là bài học về sự khéo léo trong xử lý không gian... Và điều quan trọng là ở cả 2 dự án này, tư tưởng hiện đại - bản địa vốn là gốc của phát triển bền vững không được đưa vào quy hoạch với ưu điểm nổi trội là thiết kế hiện đại trong không gian nhiệt đới Việt Nam.

Về tổng thể, 2 KĐTM này đều có cấu trúc tốt do tạo được sự chuyển tiếp hài hòa giữa các tuyến trung tâm, quảng trường với các khu ở. Sự lựa chọn chung cư cao tầng xen kẽ khu nhà thấp tầng cũng làm nên đặc tính riêng về hình thái. Nó gợi lại nhà vườn truyền thống, nhà phố cũ của người Việt trong ĐTM. Bên cạnh đó cũng phải kể đến sự đầu tư bài bản cho không gian cây xanh mặt nước và sự liên kết khéo léo yếu tố này với các công trình xây dựng để tạo cảm giác con người được bao bọc trong màu xanh.

Tuy nhiên, khi bàn về các yếu tố để tạo nên mô hình ĐTM kiểu mẫu, các chuyên gia cũng cho rằng nếu lấy tiêu chí về đô thị kiểu mẫu của Bộ Xây dựng hiện nay hay lấy Phú Mỹ Hưng hoặc Ecopark ra làm mô hình thì sẽ “rất khó theo” bởi để đạt được hình hài như hiện nay những dự án này đã mất cả hàng chục năm phát triển; phải có diện tích đất rộng hơn nữa mức đầu tư là rất cao. Đơn cử từ mô hình nhỏ hơn là Ecopark thì khu đô thị này đã có diện tích phát triển lên tới 500ha (quy mô lớn nhất miền Bắc), có đầy đủ các loại hình nhà ở đa dạng như nhà trên đảo, biệt thự sân golf, nhà ven kênh, nhà trong khu phố cổ, nhà trên sông, chung cư trung và cao tầng... thêm vào đó là hạ tầng tiện ích và an sinh xã hội (bệnh viện, trường học, các tổ hợp hành chính, thương mại, du lịch…) lại dành diện tích hơn 110ha cây xanh, hồ nước (chưa bao gồm diện tích mặt nước tự nhiên). Dự án lại phải chia đến 9 giai đoạn và có tổng vốn đầu tư ước tính lên đến hơn 8,2 tỷ USD… Và do đó, đây là những hình mẫu “quá tầm tay” các chủ đầu tư không phải là “đại gia”.

Thực tế thì đúng như vậy, tại Việt Nam hiện có gần 800 dự án phát triển KĐTM nhưng số dự án thỏa mãn được những tiêu chuẩn của một “đô thị bền vững” thì không thật nhiều, thậm chí chỉ tính được trên đầu ngón tay. Vậy nhưng, khó không có nghĩa là chúng ta tự bỏ và “tặc lưỡi” để tư duy “ăn xổi ở thì” bùng phát. Bên cạnh việc rà soát và nâng cao tiêu chuẩn về chất lượng sống cho cư dân tại các dự án nhà ở, ĐTM đã và đang triển khai; chúng ta rất cần có những chính sách ưu tiên để phát triển các KĐTM kiểu mẫu. Phát triển đô thị xanh, đô thị bền vững là xu hướng của thế giới và đó là cái mốc để khẳng định chất lượng sống cư dân đô thị được nâng cao.

Nói như KTS Phan Thị Mỹ Linh - Thứ trưởng Bộ Xây dựng thì, Việt Nam trong xu thế phát triển cũng phải đối mặt với các vấn đề toàn cầu như khủng hoảng kinh tế, biến đổi khí hậu, nước biển dâng… Vì vậy, chúng ta cần xem xét và có thêm cách nhìn mới về quy hoạch và phát triển đô thị với ưu tiên cho phát triển mô hình đô thị xanh, đô thị thông minh và xem đây là mục tiêu xây dựng và phát triển hiện nay và trong tương lai.

Còn nói như để khái quát hơn và “hòa giải hơn” giữa các tranh luận về mẫu hình nào cho ĐTM, KTS Trần Trọng Hanh bảo: “Mọi mô hình lý thuyết về đô thị hạnh phúc, đô thị bền vững cho tương lai vẫn đang là mong ước. Chỉ có người dân đến sống thử và muốn sống mãi mới là tiêu chí tổng hợp của sự bằng lòng dành cho đô thị đáng sống của nước ta”.

Việt Hà