Lợi suất cho thuê cực thấp, shophouse còn hút tiền?

Các khảo sát cho thấy, bên cạnh mặt bằng bán lẻ, làn sóng tháo chạy của khách thuê đang lan sang cả phân khúc shophouse (nhà phố thương mại) tại trung tâm TP.HCM và Hà Nội. Nguyên nhân được cho là giá thuê quá cao, trong khi sức mua sụt giảm do “sức khỏe” chung của nền kinh tế.

Giảm giá hoặc bỏ trống

Theo ghi nhận của Vnbusiness tại các tuyến phố ở TP.HCM như Nguyễn Hữu Thọ (quận 7), Đồng Văn Cống, Đặng Văn Bi, Mai Chí Thọ (TP.Thủ Đức), hàng loạt khối đế thương mại chung cư đang bỏ trống, không ít căn có mức giá tầm trung (50-100 USD/m2/tháng) vẫn mòn mỏi treo biển tìm khách thuê.

Anh Ngô Chí Tùng, chủ một shophouse khối đế trên đường Đặng Văn Bi (Thủ Đức), thừa nhận sau thời hoàng kim, tỷ lệ bỏ trống mặt bằng khối đế bán lẻ chung cư đang ở mức đỉnh điểm. Để giữ được khách hàng, nhiều chủ nhà phải chấp nhận giảm giá cho thuê 30-50%.

“Sau gần 3 tháng bỏ trống, đến đầu tháng 5 vừa qua, khi chấp nhận giảm giá thuê gần 30% xuống còn 18 triệu đồng/tháng, tôi mới tìm được khách thuê mở nhà hàng hải sản. Các loại hình kinh doanh như cà phê, nội thất, văn phòng môi giới… gần như không có cửa sống thời điểm này”, anh Tùng chia sẻ.

Một trong những Shophouse tiềm năng khi đạt được các yếu tố về khả năng lấp đầy nhanh, dịch vụ tiện ích tốt và có cộng đồng dân cư nội khu đủ lớn.

Tương tự, tại một chung cư cao cấp nằm trên trục đường Nguyễn Hữu Thọ (quận 7), các căn shophouse dưới sảnh tòa nhà thời gian qua cũng vô cùng ảm đạm, chỉ có vài gian hàng tiện lợi, thương hiệu cà phê, đồ uống thuê mặt bằng, còn lại để trống treo biển cho thuê “siêu sale, siêu ưu đãi”.

Việc khối đế thương mại tại chung cư - vốn được đánh giá có tỷ suất lợi nhuận cho thuê cao, đang gặp nhiều khó khăn phần nào phản ánh đúng bức tranh chung vô cùng ảm đạm, thậm chí đứng trước nguy cơ thoái trào của loại hình shophouse thời gian qua.

Không chỉ tại TP.HCM, tình cảnh ế ẩm cũng đang diễn ra với loại hình shophouse tại Hà Nội. Minh chứng là hàng loạt căn shophouse có giá trị từ vài tỷ đến vài chục tỷ, thậm chí trăm tỷ ở các quận như Hoàng Mai, Hà Đông, Nam Từ Liêm... cũng đang treo biển cho thuê “đại hạ giá”.

Đơn cử như dự án khu đô thị mới Đại Kim trên đường Nguyễn Cảnh Dị, quận Hoàng Mai, dù sở hữu vị trí đắc địa nhưng đến nay còn không ít căn shophouse vẫn để trống chưa có khách thuê. Theo thông tin rao bán, mỗi căn tại đây có giá dao động 16 – 35 tỷ đồng, giá thuê 30 – 45 triệu đồng/tháng.

Đang sở hữu một căn shophouse tại khu đô thị Gamuda Garden, quận Hoàng Mai, anh Lê Minh cho biết khu này trước đây khá sầm uất, song đại dịch đã làm thay đổi tất cả.

“Trước dịch, cả 3 tầng của shophouse, tôi chỉ mở quán cà phê. Nhưng sau, khách quá ít, tôi gom quán lại chỉ ở tầng 1, 2 tầng còn lại cải tạo cho thuê làm văn phòng. Để tăng lợi nhuận, hầu hết chủ shophouse mà tôi quen đều đang phải thích ứng như vậy”, anh Minh kể.

Còn đủ sức hút tiền?

Có thể thấy, sau thời kỳ “gà đẻ trứng vàng”, khó khăn đang bủa vây loại hình shophouse. Tuy nhiên, ở góc nhìn của nhà đầu tư, nhiều “tay chơi” giàu kinh nghiệm khẳng định đây vẫn là phân khúc được giới đại gia ưa chuộng, với tiêu chí “mua kỳ vọng, bán tương lai”.

Anh Phạm Quốc Thái, nhà đầu tư có hơn 10 năm buôn shophouse, từng chia sẻ với Vnbusiness rằng, nếu chỉ cho thuê, tỷ suất sinh lời của shophouse hiện chỉ trên dưới 1%/năm, thấp hơn gửi tiết kiệm 7 – 8 lần (lãi suất huy động tại các ngân hàng hiện tại ở mức bình quân 6 – 8%/năm).

Đơn cử, một căn shophouse Sala (Thủ Thiêm, TP.HCM) có diện tích 7x24m, 1 trệt 3 lầu, trị giá gần 150 tỷ đồng của anh Thái hiện đang được cho thuê với giá 150 triệu/tháng, tương đương hơn 1,5 tỷ đồng/năm, tức biên lợi nhuận chỉ ở mức hơn 1%/năm.

“Tỷ suất sinh lời từ cho thuê rất thấp nhưng giới nhà giàu vẫn đổ tiền đầu tư shophouse là bởi tiềm năng gia tăng giá trị của nó. Có người bạn của tôi đầu tư một căn shophouse tại Vinhomes diện tích 150m2 (2 lầu), lúc mua chỉ 13 tỷ đồng, cho thuê 200 triệu/tháng, hiện giá căn này đã tăng lên 28 tỷ đồng, tính ra thì hơn gửi ngân hàng rất nhiều”, anh Thái phân tích.

Thực tế cũng cho thấy, đa phần người đầu tư shophouse đều trường vốn, không để tâm đến dòng tiền cho thuê, mà quan tâm đến mức tăng giá trị tài sản. Vì vậy, theo chuyên gia, shophouse hiện tại chỉ là "cuộc chơi" cho những người đi đường dài, không có cửa cho nhà đầu tư dùng đòn bẩy tài chính.

Trong khi đó, ở góc nhìn chuyên gia, bà Trang Bùi, Giám đốc bộ phận thị trường JLL Việt Nam nhận xét, nhìn chung với loại hình shophouse nói chung và khối đế chung cư nói riêng phải đáp ứng các tiêu chí như dự án được đầu tư tốt, mật độ dân cư đông, tỷ lệ căn hộ và số lượng shophouse phù hợp thì mới có hy vọng đắt khách, tỷ suất sinh lời từ việc cho thuê cũng tốt hơn.

Các chuyên gia từ CBRE Việt Nam thì khuyến cáo, shophouse chỉ thực sự có tiềm năng khi đạt được các yếu tố như dự án có khả năng lấp đầy nhanh, dịch vụ tiện ích thật tốt, có cộng đồng dân cư nội khu đủ lớn và có sự kết nối thông suốt, thu hút cộng đồng cư dân bên ngoài dự án. Nhà đầu tư không nên đầu tư vào shophouse trong ngắn hạn, mà phải có kế hoạch trung và dài hạn.

Hưng Nguyên