Lãi ròng nhóm BĐS nhà ở có thể quay đầu giảm trong quý III?

Nhìn lại quý II với lợi nhuận bứt phá so với quý đầu năm, dẫn dắt bởi mức tăng từ VHM

Trong báo cáo lợi nhuận hàng quý về nhóm BĐS nhà ở gần đây, Chứng khoán KIS Việt Nam (KISVN) nhận định thông thường quý II không phải là mùa cao điểm. Theo đó, KISVN chỉ ra rằng đà tăng trưởng doanh thu trong quý I/2023 của 27 công ty BĐS nhà ở niêm yết là 104% so với cùng kỳ và 18% so với quý IV/2022. Trong khi đó, trong quý II, lãi ròng ghi nhận mức tăng trưởng 163,4% so với cùng kỳ dù giảm 11,2% so với quý I.

Cũng theo KISVN, tăng trưởng doanh thu và lãi ròng của nhóm BĐS nhà ở trong quý II/2023 chủ yếu được dẫn dắt bởi mức tăng từ Vinhomes (VHM). Xét trong top 10 doanh nghiệp có vốn hóa lớn nhất ngành, Vinhomes là 1 trong những doanh nghiệp ghi nhận lợi nhuận tăng trưởng trên 3 chữ số cả trong quý II và lũy kế nửa đầu năm.

Cụ thể, công ty đạt trên 32.800 tỷ đồng doanh thu và 9.650 tỷ đồng lãi ròng trong quý, lần lượt gấp 7,3 lần doanh thu và gấp 14,5 lần về lợi nhuận so với cùng kỳ. Doanh thu và lợi nhuận 6 tháng lần lượt đạt trên 62.000 tỷ đồng và 21.570 tỷ đồng, tăng 364% và 314% so với nửa đầu năm ngoái.

Kết quả kinh doanh trên được đóng góp chính từ dự án Vinhomes Ocean Park 2 (The Empire) - khu đô thị thứ hai thuộc siêu quần thể đô thị biển Vinhomes Ocean Park 1.200 ha của Vinhomes nằm ở phía Đông Hà Nội – với doanh thu 53.700 tỷ đồng trong nửa đầu năm.

Trong khi đó, ngoại trừ VHM, doanh thu toàn ngành đã ghi nhận sụt giảm và lỗ lan sang một số tên tuổi lớn như NVL, DRH, QCG và NRC. Không có gì bất ngờ về khoản lỗ vì quý II/2023 là mùa thấp nhất của các sự kiện bán hàng và đặt doanh thu. Ngoài ra, khủng hoảng tín dụng vào năm 2022 và nhu cầu của người mua nhà giảm từ cuối năm 2022 đã kéo dài sang quý này.

Kết quả kinh doanh 1 số doanh nghiệp BĐS nhà ở. Ảnh: Thùy Dương tổng hợp từ BCTC DN.

Triển vọng toàn ngành quý III/2023

Nhìn chung, KISVN dự báo lãi ròng lũy kế quý III của nhóm DN BĐS nhà ở có thể giảm bớt so với cùng kỳ năm ngoái và quý liền trước.

Theo đó, trong dự trù kết quả kinh doanh quý III/2023, KISVN không cho rằng CTCP Vinhomes (VHM) có thể giữ vững mức bùng nổ tăng trưởng lợi nhuận do không còn khoản doanh thu bán buôn nào đã đăng ký hoặc ký kết trong quý II, theo ban lãnh đạo. Trong quý II vừa qua, trong bối cảnh phần lớn công ty báo lỗ và ghi nhận tăng trưởng lợi nhuận âm trong nửa đầu năm nay, VHM là ngoại lệ với mức tăng trưởng doanh thu và lợi nhuận lần lượt đạt 624,8% so với cùng kỳ năm ngoái và 12,1% so với quý trước. Bước sang quý III, nhóm phân tích nhận định việc giảm kết quả tăng trưởng lợi nhuận theo từng năm và từng quý của VHM trong quý III là có thể nhìn trước.

Với tình hình kinh tế 2023 dự đoán không thuận lợi, nhóm phân tích nhận định kế hoạch cho năm 2023 vẫn ảm đạm. Tuy vậy, KIS dự đoán Nam Long (NLG) có thể ghi nhận tăng trưởng tích cực theo năm nhờ vào lợi nhuận từ hoạt động tài chính từ dự án Đại Phước.

Trước đó trong quý II, phía Nam Long ghi nhận doanh thu thuần trong quý đạt 953,3 tỷ đồng, bằng 76,8% so với cùng kỳ và lãi ròng 231,47 tỷ đồng, tăng 20,4% cùng kỳ năm ngoái. Biên lợi nhuận gộp cải thiện từ 45,2%, lên 58,8%. Công ty cho biết, lợi nhuận tăng trong quý II chủ yếu do tăng phần lãi nhận được từ công ty liên doanh Mizuki so với cùng kỳ năm trước.

Lũy kế trong 6 tháng đầu năm 2023, NLG ghi nhận doanh thu đạt 1.188,5 tỷ đồng, bằng 65% cùng kỳ và lãi ròng 247,7 tỷ đồng, tăng 10,1% so với năm trước.

Các doanh nghiệp lớn có thể ghi nhận mức tăng trưởng dương theo KISVN bao gồm Đất Xanh (DXG) và Novaland (NVL).

Về NVL, doanh nghiệp tiếp tục nhận lỗ ở quý II vừa qua với doanh thu thuần hợp nhất đạt hơn 1.040 tỷ đồng và lợi nhuận âm 201 tỷ đồng; trong khi quý trước đạt 604 tỷ đồng doanh thu và lỗ 410 tỷ đồng.

NVL cho biết, doanh thu hợp nhất bao gồm doanh thu từ bàn giao bất động sản và doanh thu cung cấp dịch vụ. Trong đó, doanh thu thuần từ bàn giao bất động sản bán hàng đạt hơn 927 tỷ đồng, tăng 104,8% so với quý I/2023, được ghi nhận từ việc bàn giao tại các dự án như NovaWorld Phan Thiết, NovaWorld Hồ Tràm, Aqua City, Palm City, Saigon Royal và Victoria Village. Doanh thu từ cung cấp dịch vụ đạt 113 tỷ đồng.

Theo giải trình của doanh nghiệp, khoản lỗ hơn 201 tỷ đồng là do tình hình khó khăn chung của thị trường bất động sàn dẫn đến doanh thu giảm so với cùng kỳ (doanh thu thuần giảm 61%). Đây cũng là khoản lỗ quý thứ hai liên tiếp mà công ty ghi nhận, sau khi báo lỗ hơn 410 tỷ đồng vào quý I đầu năm nay, và là hai khoản lỗ quý đầu tiên của Novaland kể từ khi niêm yết vào cuối năm 2016. Lũy kế 6 tháng, Novaland lỗ sau thuế 611 tỷ đồng, trong khi cùng kỳ lãi 1.818 tỷ đồng. Doanh thu thuần 6 tháng giảm 64% so với cùng kỳ, biên lợi nhuận gộp cũng giảm từ mức 40% cùng kỳ còn 38%.

Nhóm phân tích đánh giá xu hướng quý III có thể khác biệt so với quý II do các đợt mở bán mới từ Phát Đạt (PDR), VHM, NLG và Nhà Khang Điền (KDH) có thể làm phấn khởi thị trường; tỷ lệ hấp thụ có thể tăng do giảm 0,5 điểm phần trăm lãi vay mua nhà ở đầu quý III và dự đoán giảm thêm từ 0,5 - 1 điểm phần trăm ở cuối quý III, và thị trường trái phiếu có thể sôi nổi hơn do các đợt phát hành của VHM và VINGROUP (VIC) có giá trị lên tới 12 – 15 nghìn tỷ trong quý III.

Tuy nhiên, KISVN nhận định một xu hướng quý III sẽ tiếp diễn từ quý II là việc nghĩa vụ trả nợ trái phiếu vẫn cao ở mức 57 – 60 nghìn tỷ và việc gia hạn trái phiếu là điều bắt buộc đối với các trái chủ. Ngoài ra, các chuyên gia đánh giá việc không đủ khả năng để trả trái phiếu đã gia hạn là việc bình thường.

Tính đến hết quý II, dư nợ cho vay đã tăng 12,8% từ đầu năm, trong khi dư nợ trái phiếu giảm 17,8% so với đầu năm nhờ hoạt động mua lại và thanh toán đến hạn của Vinhomes, Sunshine Homes, Novaland, Phát Đạt, và Đất Xanh. Về khoản nợ đến hạn tính đến cuối quý II, các chủ đầu tư niêm yết phải trả khoảng 24,8 nghìn tỷ đồng, giảm 33,5% so với đầu năm. Trong đó, khoảng 17,7 tỷ (giảm 40,9% từ đầu năm đến nay) trái phiếu doanh nghiệp cần được thanh toán trong 12 tháng tới.