Lại chuyện 'đề xuất' trái phiếu doanh nghiệp địa ốc

Tài chính, ngân sách Nhà nước là một trong năm nội dung thảo luận tại phiên họp bất thường dự kiến kéo dài đến ngày 9.1.2023 mà Ủy ban Thường vụ Quốc hội triệu tập dự. Sự kiện này từng được đề cập trong tham luận đại diện Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) mang đến Diễn đàn Kinh tế Việt Nam lần 5 ngày 17.12.2022 tại Hà Nội, trong đó có hai đề xuất đáng chú ý.

Một là đề nghị Chính phủ và Ủy ban Thường vụ Quốc hội xem xét bố trí nguồn vốn ngân sách “cấp bù lãi suất tín dụng ưu đãi” (theo quy định tại điểm o khoản 10 Điều 3 Nghị quyết số 973/2020/UBTVQH14 ngày 8.7.2020 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội khóa 14) để các ngân hàng thương mại cho người mua nhà để ở, người mua căn nhà đầu tiên được vay với lãi suất hợp lý để mua nhà ở thương mại, nhà ở xã hội (NOXH) có mức giá đề xuất không quá 1,8 tỷ đồng/căn (tương tự như cơ chế của gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ đồng theo Nghị quyết số 02/NQ-CP ngày 7.1.2013 của Chính phủ), bởi lẽ trong các năm qua hầu hết người mua nhà ở xã hội đã phải vay với lãi suất thương mại 9-10%/năm.

Sau khi HoREA kiến nghị cho phép doanh nghiệp bất động sản dùng trái phiếu làm tài sản bảo đảm khoản vay, chia sẻ quan điểm tại họp báo triển khai nhiệm vụ ngành ngân hàng năm 2023 tổ chức ngày 27.12.2022, ông Đào Minh Tú, Phó thống đốc Ngân hàng Nhà nước, cho rằng việc tổ chức tín dụng cấp tín dụng sử dụng trái phiếu làm tài sản đảm bảo để cấp tín dụng cho doanh nghiệp là không phù hợp với các quy định hiện hành của Ngân hàng Nhà nước.

“Hiệp hội Bất động sản TP.HCM thời gian qua đề xuất rất nhiều. Nhưng có những đề xuất có thể xem xét được, cũng có những đề xuất thuộc về lĩnh vực quy định của pháp luật, nằm trong khuôn khổ pháp lý rồi nên không thể tự ý thực hiện được”, ông Tú giải thích.

Dù đánh giá đề xuất “cơ bản mang lại lợi ích cho người mua NOXH” nhưng TS. Phan Phương Nam, Phó Trưởng khoa Luật Thương mại, Đại học Luật TP.HCM, tiếp cận vấn đề với góc nhìn rộng hơn.

Theo ông Nam, ưu tiên thứ nhất cần làm rõ là số liệu thống kê hiện có bao nhiêu căn hộ thuộc dự án NOXH đã và đang được mua bởi đúng các đối tượng theo quy định.“Nhiều trường hợp mua nhà ở, căn hộ xã hội không đúng đối tượng dẫn đến việc áp dụng (chính sách) hỗ trợ liệu có đúng mục đích, chủ trương của Nhà nước”, ông Nam nói.

Sự thận trọng của ông Nam là có cơ sở. Trung tuần tháng 12 vừa qua, đại diện Bộ Xây dựng thông tin cơ quan này nhận được kiến nghị của cử tri TP.HCM liên quan đến nội dung xem xét, xử lý nghiêm các hành vi vi phạm trong việc mua bán NOXH không đúng đối tượng. Báo cáo từ Sở Xây dựng TP.HCM cho biết năm 2022, thành phố chỉ có một dự án NOXH hoàn thành đưa vào sử dụng với quy mô 260 căn hộ tại phường Bình Trưng Đông (TP. Thủ Đức).

Theo khảo sát của nhadautu.vn, căn hộ 2 phòng ngủ diện tích 55m2 đang có mức giá 1,85 tỉ đồng; căn hộ 2 phòng ngủ diện tích 62m2 có mức giá hơn 2 tỉ đồng. Giá bình quân khoảng 33 triệu đồng/m2.

Đáo hạn trái phiếu đang là áp lực của nhiều doanh nghiệp địa ốc. Ảnh minh họa. Nguồn: Lê Toàn/Tinnhanhchungkhoan.vn

Thứ hai, ông Nam cho rằng cần báo cáo cụ thể về hiệu quả của chính sách tương tự từng được áp dụng. Bởi lẽ số liệu tổng kết đánh giá cho chính sách tương tự trước đây chưa chính xác thì liệu rằng lần này chính sách áp dụng có đúng như mong muốn đặt ra.

Quốc hội đã thông qua dự toán ngân sách năm 2023. Nếu chấp thuận đề xuất thì nguồn lực lấy từ đâu, cắt giảm khoản nào để có nguồn lực thực hiện hay đi vay để giải quyết, ông Nam nói: “Tôi cho rằng nhà nước cần xem xét và rà soát lại các quy định về NOXH, căn hộ xã hội, các đối tượng được mua và các quy định khác liên quan để giải quyết những bất cập, hạn chế của nó. Sau khi các vấn đề trên cơ bản hoàn thiện thì hãy tính đến việc hỗ trợ để chính sách đi vào đúng đối tượng và hiệu quả”.

Ý kiến thứ hai từ HoREA là đề nghị Ủy ban Thường vụ Quốc hội trình Kỳ họp bất thường của Quốc hội lần thứ hai xem xét, cho phép các doanh nghiệp bất động sản chuyển nhượng dự án bất động sản được áp dụng Điều 10 Nghị quyết số 42/2017/QH14 ngày 21.6.2017 của Quốc hội khóa 14 “Về thí điểm xử lý nợ xấu của các tổ chức tín dụng” cho phép chuyển nhượng tài sản bảo đảm của khoản nợ xấu là dự án bất động sản khi dự án đã “có quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền”. Nghị quyết 42/2017/NQ-UBTVQH có hiệu lực 5 năm, bắt đầu từ ngày 15.8.2017. Khoan bàn đến nội dung, Nghị quyết này đã hết hiệu lực từ 15.8.2022. Hiệp hội lên tiếng vì quyền lợi của hội viên là chuyện dễ hiểu. Nhưng đề xuất yếu cơ sở pháp lý có thể tạo nên hiệu ứng ngược, tạo dư luận không tốt, tác động đến niềm tin thị trường.

Cơ sở pháp lý nào để HoREA đề nghị bố trí nguồn vốn ngân sách cấp bù tín dụng lãi suất ưu đãi để các ngân hàng thương mại cho người mua nhà để ở, người mua căn nhà đầu tiên được vay với lãi suất hợp lý để mua nhà ở thương mại.

Điều 3 khoản 3 Nghị định 40/2020/NĐ-CP định nghĩa “Cấp bù lãi suất tín dụng ưu đãi, phí quản lý là việc phân bổ vốn đầu tư công hỗ trợ các ngân hàng chính sách để bù đắp chênh lệch lãi suất và phí quản lý đối với hoạt động cho vay các đối tượng chính sách theo quy định pháp luật”. Điều 40 Nghị định 40/2020/NĐ-CP quy định “Ngân hàng Nhà nước chịu trách nhiệm tổng hợp nhu cầu cấp bù lãi suất của các ngân hàng thương mại thực hiện các chính sách được cấp có thẩm quyền quyết định trong kế hoạch đầu tư công trung hạn và hằng năm, lập báo cáo và gửi Bộ Kế hoạch và Đầu tư, Bộ Tài chính”. Trình tự lập, thẩm định kế hoạch đầu tư công trung hạn và hằng năm do Ngân hàng Nhà nước báo cáo được thực hiện theo quy định tại các Điều 55, 56 của Luật Đầu tư công.

Theo quy định của luật này, Quốc hội đã quyết định kế hoạch đầu tư công năm 2023 trước 15.10.2022, trước khi lãnh đạo HoREA đề xuất.

Thượng Tùng