Kỳ vọng 'tấm khiên' bảo vệ người mua nhà trên giấy

Sau thời gian dài chờ đợi, Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi đã vừa được thông qua, với nhiều quy định chặt chẽ hơn trong hoạt động mua bán nhà đất. Trong đó, các quy định mới về vấn đề đặt cọc mua nhà ở hình thành trong tương lai được hàng triệu người quan tâm.

“Tấm khiên” được vá

Một trong những quy định nổi bật nhất trong luật mới là chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai khi đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh.

Thỏa thuận đặt cọc ghi rõ giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình. Các dự án chỉ được đưa vào kinh doanh khi có một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất, như quyết định giao đất, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sở hữu nhà ở...

Về thanh toán khi giao dịch nhà ở hình thành trong tương lai, khách hàng thanh toán 95% giá trị hợp đồng, phần còn lại sẽ thanh toán khi họ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sở hữu nhà.

Người mua nhà ở hình thành trong tương lai đang nín thở chờ được bảo vệ tốt hơn từ chính sách (Ảnh minh họa: Phạm Hòa).

Cùng với quy định về đặt cọc, thanh toán, luật mới cũng bắt buộc chủ đầu tư trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng chấp thuận cấp bảo lãnh và chỉ được thu tiền khi khách hàng đã nhận được thư bảo lãnh. Ngân hàng bảo lãnh có trách nhiệm trả tiền thay cho chủ đầu tư theo quy định khi bên mua yêu cầu...

Cần phải nói thêm, phải chờ đến 1/1/2025, Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi mới chính thức có hiệu lực, tuy nhiên, với những quy định mới, có thể thấy “tấm khiên” bảo vệ người mua nhà ở hình thành trong tương lai đã phần nào được “vá” lại, mở ra nhiều hy vọng.

Trong luật hiện hành (Luật Kinh doanh bất động sản 2014), có 3 tấm khiên được thiết kế để bảo vệ người mua nhà trên giấy, tuy nhiên, vì nhiều lý do cả chủ quan lẫn khách quan, đều đã “thủng”.

Thứ nhất là chủ đầu tư phải có vốn tự có, nhưng họ vẫn “lách”, huy động vốn của người mua nhà hình thức đặt cọc, giữ chỗ với số tiền rất lớn. Thứ hai là khi dự án xong móng, đóng nắp hầm, đủ pháp lý, được Sở Xây dựng chấp thuận, chủ đầu tư mới được gọi vốn của khách hàng. Tuy nhiên, tình trạng gọi vốn “chui” vẫn diễn ra phổ biến. Thứ ba là chủ đầu tư phải có bảo lãnh ngân hàng để khi chậm giao nhà, ngân hàng dùng tiền này chi trả cho khách hàng.

Đã hết nỗi lo?

Hệ quả của việc các quy định trong luật hiện hành chưa theo kịp thực tế thị trường là hàng chục nghìn người mua nhà/căn hộ phải chờ cấp sổ hồng trong hàng chục năm, vì chủ đầu tư “chạy làng”, chây ì xây dựng, hoặc không hoàn thành các trách nhiệm pháp lý sau khi thu đủ tiền.

Đơn cử như trường hợp của anh Lê Minh, vào giữa tháng 11/2023, sau gần 6 tháng mất ăn mất ngủ, anh mới thanh lý xong hợp đồng đặt cọc mua căn hộ tại một dự án ở TP.Thủ Đức, lấy tiền về.

Trước đó 2 năm, khi quyết định rót gần 900 triệu đồng đặt cọc, anh Minh được chủ đầu tư hứa hẹn chậm nhất đến tháng 2/2023 sẽ ký hợp đồng mua bán, nhưng mọi chuyện không như mong đợi, lý do là bởi dự án chưa đủ điều kiện pháp lý cho dự án hình thành trong tương lai .

“Gần 2 năm, với 900 triệu đồng, chỉ gửi ngân hàng ít thì cũng lãi 60-70 triệu/năm. Chưa kể phí môi giới hơn 20 triệu đồng. Giờ thì lấy được tiền đã cảm thấy mừng. Đúng là tiền mất tật mang, mệt mỏi vô cùng trong khi cơ hội mua nhà ngày càng khó khăn hơn”, anh Minh thổ lộ với VnBusiness.

Thực tế cho thấy, những trường hợp “tiền mất tật mang” như trường hợp của anh Minh không hiếm. Nhiều người vẫn đang “mắc kẹt” trong những căn hộ đã xuống tiền nhưng mãi chưa xây xong hoặc bàn giao. Không ít trường hợp đã nhận nhà, ở hàng chục năm nhưng chưa có sổ hồng.

Tình cảnh trớ trêu từ thực tế trên càng cho thấy Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi vừa được thông qua, với những quy định chặt chẽ hơn, đang được hàng vạn người mua nhà ở trên giấy chờ đợi nhiều như thế nào. Tuy nhiên, theo chuyên gia, nỗi lo đã vơi bớt nhưng khó có thể “chấm hết”.

Đơn cử như nỗi lo về việc thực thi chính sách. Luật đã chặt chẽ hơn, nhưng thực thi thế nào để loại bớt những chủ đầu tư làm liều, dám nhảy vào những khu đất chưa đủ pháp lý (đất công, đất cổ phần hóa chưa xong thủ tục vẫn làm dự án), gây hại cho khách hàng... lại là bài toán không dễ.

Chính vì vậy, hàng vạn người mua nhà ở hình thành trong tương lai đang nín thở chờ đợi quá trình sửa, thiết kế các “tấm khiên” trong Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi, để họ được "nắm dao đằng cán", thay vì cứ phải "nắm lưỡi dao", phụ thuộc vào doanh nghiệp như thời gian qua.

Trong lúc đợi “tấm khiên” bảo vệ từ chính sách vĩ mô, theo chuyên gia, bản thân mỗi người mua nhà cần tìm hiểu kỹ càng, lựa chọn chủ đầu tư uy tín, dự án pháp lý rõ ràng,... trước khi xuống tiền mua nhà ở trên giấy, qua đó tránh được cảnh “tiền trao mà cháo mãi vẫn chưa múc”.

Hưng Nguyên