Kinh nghiệm để tránh “bị lừa” khi mua nhà dự án

Luật sư Lê Văn Huyên. Ảnh: Nguyên Khôi

Vậy cần làm gì để bảo vệ quyền lợi cho mình khi mua nhà. Để trả lời câu hỏi này chúng tôi đã có cuộc trao đổi với Luật sư Lê Văn Huyên – Công ty Luật TNHH Đất Luật.

Trước khi có quyết định mua nhà, người mua nhà nên liên hệ với cơ quan nào để tìm hiểu về tính pháp lý của dự án?

Hiện nay cơ quan quản lí chuyên ngành về hoạt động xây dựng và đầu tư kinh doanh nhà là Bộ Xây dựng và Sở Xây dựng. Thông thường khi muốn tìm hiểu về pháp lý dự án thì người mua nên liên hệ với Sở Xây dựng, tại đó người ta sẽ cung cấp cho người mua một số thông tin liên quan. Riêng thông tin về dự án như giấy chứng nhận đầu tư thì chủ đầu tư sẽ cung cấp. Người mua liên hệ với Sở là để xác nhận những thông tin chủ đầu tư cũng cấp đúng hay không, trong quá trình thực hiện dự án chủ đầu tư đã làm đúng quy trình hay chưa, đã xin thông báo về vấn đề huy động vốn hay chưa.

Pháp luật quy định về các loại hợp đồng mua bán nhà ở như thế nào thưa ông?

Hiện nay có nhiều tiêu chí để phân loại hợp đồng mua bán. Nếu phân loại trên tiêu chí chủ thể bán thì có 2 loại:

Thứ nhất: Chủ thể bán là các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản.

Thứ hai: Những chủ thể khác.

Xét về đối tượng mua bán (tức là đối với căn nhà) nó cũng sẽ chia làm nhiều loại:

Thứ nhất: Nhà dự án hoặc là nhà riêng lẻ

Thứ hai: Nhà hiện hữu đã có sẵn

Thứ ba: Nhà ở hình thành trong tương lai, các dự án bất động sản chủ đầu tư bán thông thường thuộc loại này.

Ngoại trừ dự án nhà ở hình thành trong tương lai thì không nhất thiết phải có giấy chứng nhận sử dụng đất, giấy chứng nhận sở hữu nhà ở (gọi chung là sổ hồng) thì đối với những trường hợp mua bán nhà riêng lẻ hoặc mua của các chủ thể khác thì yêu cầu phải có giấy chứng nhận và hợp đồng mua bán phải ký qua công chứng thì mới có giá trị pháp lý. Còn hợp đồng mua bán với chủ đầu tư không nhất thiết phải qua công chứng mà chỉ cần có đóng dấu của chủ đầu tư.

Đối với các dự án mua bán với chủ đầu tư, tức là những dự án nhà ở hình thành trong tương lai thì thời điểm ký hợp đồng phải là lúc dự án phải được xây dựng xong phần móng.

Trước khi đặt bút ký vào hợp đồng với bên bán, người mua cần chú ý những điểm gì để đảm bảo quyền lợi cho mình?

Trước khi ký hợp đồng mua bán người mua cần tìm hiểu pháp lý xem dự án có đủ điều kiện để mua bán hay chưa. Ví dụ như ký hợp đồng mua bán dự án thì phải có quyết định phê duyệt dự án và những văn bản pháp lý liên quan đến dự án, quan trọng hơn là phải có biên bản nghiệm thu kỹ thuật về việc xây dựng xong phần móng và xác nhận đã thông báo cho Sở Xây dựng nơi có dự án về việc bán nhà.

Về chủ thể ký hợp đồng, phải xem bên ký hợp đồng có thẩm quyền ký hay không. Vì có một số trường hợp đã ký xong nhưng bên ký hợp đồng không có thẩm quyền dẫn tới hợp đồng vô hiệu.

Thời hạn giao nhà và cách thức tính diện tích nhà cũng cần được ghi rõ trong hợp đồng. Bên cạnh đó, có một số người mua nhà quan tâm đến tiến độ thanh toán để xem cân nhắc khả năng tài chính cho phù hợp.

Ngoài ra cần chú ý đến quyền và nghĩa vụ của các bên cũng như chế tài liên quan đến vấn đề thực hiện các điều khoản trong hợp đồng, vì nếu có một bên không thực hiện đúng theo hợp đồng thì sẽ căn cứ vào chế tài đó để xử lý.

Quy định của pháp luật về tiến độ thanh toán khi mua nhà dự án như thế nào, thưa ông?

Điều 39 Luật nhà ở có quy định rõ, trước khi bàn giao nhà cho người mua, chủ đầu tư chỉ được huy động tối đa 70% giá trị nhà ở ghi trong hợp đồng. Còn thời điểm nào, thanh toán bao nhiêu là do thỏa thuận giữa chủ đầu tư và người mua miễn là đảm bảo không quá 70% giá trị căn nhà ghi trên hợp đồng trước khi bàn giao.

Trường hợp, khách hàng đã ký hợp đồng để mua căn hộ và nộp tiền đúng tiến độ nhưng chủ đầu tư chậm giao nhà trong thời gian kéo dài thì người mua có thể làm gì để đảm bảo quyền lợi cho mình?

Trường hợp chủ đầu tư chậm giao bất động sản cho khách hàng so với quy định của hợp đồng thì chủ đầu tư sẽ phải chịu trách nhiệm với khách hàng theo hợp đồng đó. Có thể, chủ đầu tư có thể sẽ phải thanh toán cho khách hàng một khoản tiền lãi trên cơ sở số tiền mà khách hàng đã thanh toán trước đó. Tuy nhiên, thực tế áp dụng phải căn cứ theo quy định của hợp đồng, tức là nếu trong hợp đồng có quy định cụ thể các chế tài thì bên mua có quyền căn cứ vào hợp đồng yêu cầu chủ đầu tư thực hiện theo quy định của hợp đồng. Trường hợp chủ đầu tư không thực hiện theo quy định hợp đồng thì người mua có quyền khởi kiện ra tòa. Nếu trong hợp đồng không quy định chế tài cụ thể thì thực tế là không có cơ sở để khởi kiện.

Hợp đồng giữa người mua nhà và chủ đầu tư được xếp vào loại hợp đồng dân sự tự nguyện thỏa thuận. Thông thường chủ đầu tư thường đưa ra những hợp đồng mẫu. Tuy nhiên người mua vẫn có quyền yêu cầu chủ đầu tư chỉnh sửa, bổ sung những điều khoản trong hợp đồng. Nhất là trong thời điểm hiện nay chủ đầu tư đang mong muốn bán được hàng nên khả năng người mua yêu cầu bổ sung điều khoản thì có thể được chấp nhận.

Riêng về nhà lẻ, hiện nay có nhiều trường hợp vờ khai báo mất sổ đỏ sau đó xin cấp mới. Và họ đã bán cùng một mảnh đất cho hai người khác nhau. Vậy có cách nào để biết sổ đỏ mà các bên đang giao dịch là sổ đỏ duy nhất của người bán?

Thật ra điều này rất khó xảy ra trên thực tế, vì nhà đã có sổ đỏ và sổ hồng thì khi bán nhà hoặc chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì nguyên tắc là phải ký hợp đồng và công chứng thì trường hợp này hợp đồng mới có hiệu lực. Khi đã đem giấy chứng nhận đi công chứng thì các phòng công chứng sẽ có một hệ thống liên thông với nhau nên khi căn nhà này đã bán rồi mà lại đem sang phòng công chứng khác bán thì sẽ không được nữa. Khi người mua bị lừa đảo dạng này thì khả năng là do mua bán bằng giấy tay không qua công chứng.

Ông có lời khuyên gì cho những người đang có ý định mua nhà?

Thực tế việc mua nhà việc hệ trọng trong cuộc đời và giá trị giao dịch lớn nên trước mua nhà thì người mua nhà nên cân nhắc kỹ và cần kiểm tra kỹ càng về pháp lý. Trường hợp không có khả năng tự kiểm tra được nên hỏi ý kiến của luật sư hoặc các chuyên gia, những người có kinh nghiệm trong lĩnh vực mua bán nhà ở để hạn chế thấp nhất rủi ro có thể xảy ra.

Cảm ơn ông về cuộc trao đổi này!