Khi quỹ đất giá rẻ không cứu được thanh khoản cho doanh nghiệp bất động sản

Becamex IJC không đủ tiền để trả cổ tức đã chốt cho cổ đông

Công ty cổ phần Phát triển Hạ tầng Kỹ thuật (Becamex IJC, mã IJC) mới bất ngờ thông báo dời thời gian thanh toán cổ tức tiền mặt năm 2022 với tỷ lệ 14% (1.400 đồng/cổ phiếu) từ ngày 6/10/2023 sang 20/12/2023, trễ 2,5 tháng so với kế hoạch trước đó. Lý do là tình hình kinh doanh bất động sản gặp nhiều khó khăn, thu hồi công nợ chậm, nên Công ty chưa đủ tiền để trả cổ tức năm 2022 cho cổ đông.

Được biết, ngày 30/6, Becamex IJC đã chốt danh sách cổ đông nhận cổ tức tiền mặt năm 2022 với tỷ lệ 14%, tương ứng cổ đông sở hữu 1 cổ phiếu sẽ nhận 1.400 đồng. Trong đó, với vốn điều lệ 2.518,3 tỷ đồng, Công ty ước tính thanh toán tổng cộng 352,57 tỷ đồng cho cổ đông trong lần trả cổ tức này.

Cũng tại thời điểm 30/6/2023, Becamex IJC sở hữu quỹ tiền mặt 130,33 tỷ đồng, chiếm 2,1% tổng tài sản. Ngược lại, tổng nợ vay lên tới 1.045,8 tỷ đồng, chiếm 16,6% tổng nguồn vốn, trong đó nợ vay ngắn hạn là 688,6 tỷ đồng và nợ vay dài hạn là 357,2 tỷ đồng.

Becamex IJC đang hoạt động chủ yếu trong hai lĩnh vực là vận hành trạm thu phí và kinh doanh bất động sản. Công ty hiện có Dự án BOT Quốc lộ 13 (đường độc đạo nối TP.HCM đến Bình Dương, đi qua các khu công nghiệp VSIP I, Việt Hương…, nên lưu lượng xe tăng trưởng ổn định, đạt mức 3 - 5%/năm) được đầu tư với tổng vốn 632 tỷ đồng, hoàn thành năm 2002 và thu phí đến năm 2037.

Đối với lĩnh vực bất động sản, Becamex IJC sở hữu quỹ đất sạch lên tới 54 ha, dự kiến tăng lên 100 ha trong thời gian tới. Quỹ đất 54 ha chủ yếu hoàn tất đền bù và giải phóng mặt bằng từ trước năm 2013, vì vậy giá vốn tương đối thấp. Công ty ghi nhận giá trị sổ sách tại thời điểm 30/6/2023 là 14.642 đồng/cổ phiếu, nhưng cộng với giá bất động sản tăng trong 10 năm qua, giá trị quỹ đất của Công ty cao hơn nhiều so với giá trị sổ sách hiện tại.

Vấn đề lớn nhất đối với Becamex IJC là năng lực triển khai dự án còn hạn chế và còn phụ thuộc nhiều vào Becamex - cổ đông lớn (mã BCM). Trong đó, kế hoạch triển khai giai đoạn từ năm 2022 đến 2026 bao gồm các dự án như Khu dân cư Hòa Lợi, các lô tái định cư Hòa Lợi, các dự án có giá trị lớn như Prince Town MR, Sunflower mở rộng...

Theo ước tính của Công ty Chứng khoán BVSC, điểm rơi lợi nhuận giai đoạn 2023-2024 sẽ có sự đóng góp của Khu dân cư IJC (lô F5,6,7,8,9), Sunflower MR (còn lại 5,3 ha), Prince Town MR (còn lại 3,6 ha), CC Aroma (C, D, E - còn lại 2,2 ha), Tái định cư Hòa Lợi (G - còn lại 2,6 ha), Ấp 5C Bàu Bàng (còn lại 14,3 ha)…

Becamex IJC đang lên kế hoạch huy động 1.259,2 tỷ đồng từ cổ đông hiện hữu (tỷ lệ chào bán 2:1). Trong đó, Công ty dự kiến dùng 466 tỷ đồng đầu tư góp vốn vào đơn vị khác (giải ngân trước ngày 31/10/2023); 756,4 tỷ đồng trả nợ gốc/lãi vay ngắn hạn, dài hạn ngân hàng, trái phiếu, trả nợ khách hàng (giải ngân trong quý IV/2023); 36,7 tỷ đồng sẽ bổ sung vốn kinh doanh (giải ngân từ quý IV/2023 đến quý I/2024).

Becamex TDC hai lần chậm trả lãi cho trái chủ

Công ty cổ phần Kinh doanh và Phát triển Bình Dương (Becamex TDC, mã TDC) liên tục chậm trả lãi trái phiếu trong nửa đầu năm 2023. Cụ thể, đối với mã trái phiếu TDC.bond.2020.700 (mệnh giá 700 tỷ đồng, đáo hạn ngày 9/11/2025), Công ty đã 2 lần liên tiếp không trả được lãi trái phiếu đáo hạn.

Trong đó, lần 1, Becamex TDC phải thanh toán 23,82 tỷ đồng vào ngày 15/2/2023, nhưng chỉ thanh toán được 7 tỷ đồng vào ngày 15/2, còn lại 16,82 tỷ đồng được thanh toán vào ngày 17/2, trễ 2 ngày so với quy định khi phát hành trái phiếu. Lần 2, vào ngày 15/5, Công ty phải thanh toán 24,24 tỷ đồng lãi cho trái chủ, nhưng một lần nữa, Công ty chỉ thanh toán được 10,24 tỷ đồng ngày 15/5 và phần còn lại 14 tỷ đồng được thanh toán vào ngày 23/5, tức trễ 8 ngày so với quy định khi phát hành.

Lý giải cho việc liên tục chậm trả lãi cho trái chủ, Becamex TDC cho biết, do tình hình kinh tế khó khăn ảnh hưởng đến việc kinh doanh bất động sản và kinh doanh bê tông.

Trái với tình hình chậm trả lãi, nhà đầu tư khá ấn tượng với lịch sử thanh toán cổ tức cao, dùng phần lớn quỹ tiền mặt hàng năm chia cho cổ đông dẫn tới quỹ tiền mặt duy trì thấp trong nhiều năm. Trong đó, từ năm 2017 đến 2020, Công ty duy trì cổ tức từ 10% đến 12%, tương đương khoảng 100 tỷ - 120 tỷ đồng, tỷ lệ chia cổ tức trên lợi nhuận kiếm được của năm tài chính trung bình 75,8%.

Điểm đáng lưu ý, Becamex TDC liên tục duy trì lượng tiền mặt nhỏ hơn nhiều so với tỷ lệ cổ tức sẽ trả cho năm tài chính đó. Nhà đầu tư lo ngại rằng, việc không tích lũy tiền mặt sẽ dẫn tới những khó khăn nếu Công ty gặp các biến cố bất ngờ. Và trên thực tế, biến cố này đã đến vào cuối năm 2022 và nửa đầu năm 2023.

Được biết, tính tới ngày 30/6/2023, Công ty chỉ còn sở hữu 193 tỷ đồng tiền mặt, chiếm 5% tổng tài sản. Ngược lại, tổng nợ vay lên tới 1.781,9 tỷ đồng, bằng 46,4% tổng nguồn vốn, trong đó áp lực nợ vay phải trả trong vòng 1 năm lên tới 1.093,2 tỷ đồng và nợ vay dài hạn 688,7 tỷ đồng.

Becamex TDC được thành lập năm 2002, là công ty con của Becamex, ông trùm bất động sản khu công nghiệp và thương mại tại Bình Dương và các khu vực khác trong cả nước. Công ty Chứng khoán Mirae Asset ước tính, Becamex TDC sở hữu 19,6 ha tại Tân Uyên (Bình Dương), 16,8 ha tại Thủ Dầu Một (Bình Dương), 6,8 ha tại Bàu Bàng (Bình Phước), 10,2 ha tại huyện Thủy Nguyên (Hải Phòng)…

Quỹ đất này được phát triển từ giai đoạn 2010 - 2015 khi giá đất ở các khu vực này còn tương đối thấp. Chính vì vậy, nếu được khai thác hiệu quả, giá trị sổ sách của Công ty sẽ lớn hơn nhiều giá trị hiện tại là 8.462 đồng/cổ phiếu.

Nếu kế hoạch huy động vốn không sớm được thực hiện, thì quá trình giải ngân dự án đang triển khai và nguồn vốn trả nợ sẽ gặp khó khăn khi Becamex IJC chỉ sở hữu 130,33 tỷ đồng tiền mặt.

Với việc thị trường bất động sản gặp khó, cũng như sở hữu tiền mặt hạn chế, Becamex TDC ngay lập tức gặp khó về thanh khoản, dù vẫn sở hữu quỹ đất giá rẻ lớn tại Bình Dương.

Duy Bắc