Khi nào bất động sản phục hồi? (kỳ 2): Những tín hiệu mới

Năm 2024 được dự báo là năm tiếp tục cải thiện cấu trúc thị trường bất động sản, bao gồm quy định, cấu trúc sản phẩm và dòng tiền. Ảnh: LÊ VŨ

Giai đoạn khó khăn nhất đã qua?

Lãi suất vay thế chấp đã giảm đặt ra nhiều kỳ vọng mới cho lĩnh vực bất động sản. “Số liệu tăng trưởng tín dụng mới nhất của Việt Nam cho thấy nhu cầu vay mua nhà còn yếu, nhưng điều này có thể thay đổi khi lãi suất thế chấp giảm trong những tháng gần đây”, ông Michael Kokalari, Giám đốc phòng Phân tích kinh tế vĩ mô và Nghiên cứu thị trường, Công ty quản lý quỹ VinaCapital, bình luận.

Theo chuyên gia này, thị trường bất động sản đang có những tín hiệu tích cực mới, có thể cho thấy giai đoạn khó khăn nhất đã qua. Một là khối lượng giao dịch đất nền, phân khúc có tính đầu cơ cao nhất trên thị trường, đã tăng đáng kể trong thời gian gần đây. Hai là một số bất động sản cao cấp ở trung tâm TPHCM, Hà Nội được cho là đã tăng giá mạnh đối với những căn đã có giấy tờ sở hữu, quyền sở hữu rõ ràng.

“Giá bất động sản ở trung tâm thành phố hiện ở mức cao, vì vậy việc tăng giá gần đây phần lớn do các nhà đầu tư giàu có rút tiền ra khỏi ngân hàng khi lãi suất huy động giảm, và mua bất động sản”, ông Michael Kokalari bình luận.

Dù vậy, nhà phân tích của VinaCapital nhấn mạnh rằng đây có thể là những “chỉ báo sớm”, tức đi trước thị trường, đồng thời cho rằng tâm lý nhà đầu tư và giao dịch trên thị trường sẽ chưa hồi phục hoàn toàn cho tới giữa năm 2024. “Mặc dù đã có những dấu hiệu tốt trên thị trường bất động sản của Việt Nam, nhưng sự phục hồi hoàn toàn vẫn chưa bắt đầu”, ông nói.

Đánh giá tương tự, ông Brian Lee Shun Rong, Kinh tế gia của Tập đoàn MayBank Investment Bank, trong bài phân tích về tình hình vĩ mô Việt Nam mới đây, cho rằng hai yếu tố là nhu cầu mua nhà dự kiến sẽ dần phục hồi khi lãi suất cho vay giảm và nền kinh tế phục hồi, có thể thúc đẩy triển vọng của ngành bất động sản trong nửa cuối năm 2024.

Nhưng đó là trong trường hợp nền kinh tế vượt qua được những thử thách, thoát được “gánh nợ” từ doanh nghiệp bất động sản. “Mặc dù hàng loạt chính sách hỗ trợ đã được đưa ra và tình hình tồi tệ nhất có thể đã vượt qua, nhưng áp lực tái cấp vốn trái phiếu vẫn sẽ tiếp tục trong năm 2024, do thị trường bất động sản ảm đạm và gánh nặng nợ cao. Đầu tư bất động sản có thể vẫn ảm đạm do khó khăn về dòng tiền”, ông Brian bình luận.

Thách thức gánh nợ trái phiếu, pháp lý và cấu trúc sản phẩm

Theo báo cáo trái phiếu doanh nghiệp tháng 11-2023 của FiinGroup, đơn vị cung cấp dữ liệu tài chính, áp lực nợ trái phiếu bất động sản chiếm giá trị cao nhất trong nhóm phi ngân hàng và chịu áp lực trả nợ lớn nhất. Giá trị lên đến 154.800 tỉ đồng (giá trị gốc là 122.200 tỉ đồng và chi phí lãi khoảng 32.600 tỉ đồng).

“Với bối cảnh tình hình thị trường bất động sản hiện nay và chất lượng tín dụng của các doanh nghiệp tổ chức phát hành còn yếu, các chủ đầu tư sẽ gặp khó trong việc tạo dòng tiền mới để có thể thực hiện các nghĩa vụ nợ”, báo cáo nhận định.

Thực tế trong nhiều cuộc họp thảo luận giải pháp tháo gỡ khó khăn do cơ quan quản lý tổ chức, việc khó tiếp cận vốn ngân hàng chỉ là một mặt của câu chuyện mà giới bất động sản nêu lên, ngược lại phần lớn đến từ câu chuyện pháp lý. Nhà phân tích từ Công ty chứng khoán VNDirect dẫn lại thông tin, cho biết TPHCM đã giải quyết được 30% dự án bất động sản vướng mắc pháp lý, con số này ở Hà Nội là khoảng 60%.

Một góc nhìn khác cho thấy dòng tiền thị trường không chỉ đến từ ngân hàng. Theo ông Nguyễn Quang Thuân, Chủ tịch FiinGroup và FiinRatings, đơn vị cung cấp dữ liệu tài chính và xếp hạng tín nhiệm các doanh nghiệp, cho rằng nguồn vốn cấp cho doanh nghiệp bất động sản chỉ đến một phần từ ngân hàng, phần lớn nhất đến từ các hợp đồng hợp tác đầu tư, hợp đồng hợp tác kinh doanh.

Điều này nghĩa là lãi suất giảm không quan trọng bằng việc giải quyết các vấn đề vướng mắc pháp lý, khi phân tích dữ liệu công ty niêm yết cho thấy lãi suất chỉ chiếm từ 4-6% tổng đầu tư, trong khi lãi gộp lên tới 30-40%.

Với câu chuyện trái phiếu, thị trường đang kỳ vọng cơ quan quản lý sẽ xem xét lại khả năng cho phép tiếp tục giãn/ hoãn thanh toán nợ trái phiếu riêng lẻ theo Nghị định 08 ban hành năm 2023, cùng với loạt giải pháp khác để tháo gỡ khó khăn về tài chính.

Còn theo đại diện VinaCapital, vấn đề định giá đất, quyền sử dụng đất hiện được kỳ vọng sẽ được giải quyết tại cuộc họp thường kỳ tiếp theo của Quốc hội vào tháng 5-2024. Thậm chí còn một số ý kiến cho rằng Quốc hội sẽ tổ chức một phiên họp đặc biệt vào tháng 1 để giải quyết những vấn đề phức tạp này.

“Tuy nhiên, Chính phủ chưa công bố bất kỳ chi tiết cụ thể nào về giải pháp tiềm năng cho vấn đề quyền sử dụng đất và chúng tôi biết rằng có những đề xuất đòi hỏi cách tiếp cận hoàn toàn khác. Do đó, chưa rõ liệu những vấn đề phức tạp này có thể được giải quyết trên thực tế nhanh đến mức nào”, ông bình luận.

Tái cấu trúc sản phẩm cũng là một vấn đề rất lớn được giới quản lý đặt ra trong thời gian gần đây, nói về trách nhiệm của các nhà phát triển bất động sản khi làm lệch cán cân cung – cầu sản phẩm nhà ở thực với giá tiền phù hợp.

Theo đánh giá của Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) trong văn bản mới đây về việc đề nghị thực hiện ý kiến chỉ đạo của Thủ tướng trong cuộc họp ngày 7-12, về việc phải cơ cấu lại phân khúc thị trường và giảm giá bán, các doanh nghiệp vẫn chưa triển khai tích cực việc cơ cấu lại phân khúc và giảm giá bán sản phẩm.

Trong khi đó, thị trường bất động sản hiện nay đang rất thiếu loại nhà ở phù hợp với thu nhập của người dân, thậm chí như tại TPHCM đã vắng bóng loại nhà ở bình dân trong 3 năm gần đây. Với dự án trung, cao cấp, một số doanh nghiệp có giảm nhưng chưa đáng kể để “cố neo giữ giá”, với lý do là nhiều khoản chi phí đều tăng lên.

Vì vậy, khuyến nghị của HOREA vẫn là tập trung tháo gỡ vướng mắc pháp lý để tăng nguồn cung dự án nhà ở vừa túi tiền, tăng tính cạnh tranh để giảm giá theo quy luật thị trường.

Bao giờ thị trường mới phục hồi là câu hỏi lớn tùy thuộc thời gian xử lý các vấn đề trên, bao gồm tháo gỡ nợ, pháp lý dự án và cấu trúc sản phẩm để giảm giá bán.

Còn nếu chỉ giảm lãi suất quá nhanh, có thể kích hoạt dòng tiền ngắn hạn nhưng ngược lại có thể dẫn đến hệ lụy, vấn đề phức tạp hơn trong tương lai, khi các khoản nợ vay hiện hữu thành nợ xấu. Từ đó, việc xử lý nợ xấu bất động sản lại kéo theo vòng lặp kéo dài ảnh hưởng ngược lại như đã từng chứng kiến trong giai đoạn năm 2013.

Gia đình chị Trang trong câu chuyện ở đầu bài (kỳ 1), đang tìm một ngân hàng chào vay lãi suất thấp để đảo nợ, vì thu nhập gia đình đang ngày càng khó khăn hơn và chưa tự tin vào khả năng tăng trưởng kinh tế trong năm sau.

Dũng Nguyễn