Hướng tới sử dụng tài sản có hiệu quả

Hạn chế đầu cơ, bỏ hoang nhà đất

Trên địa bàn TP. Hồ Chí Minh hiện nay, nhiều cá nhân và tổ chức mua, bán bất động sản với mục đích đầu cơ kiếm lời, nhưng vẫn thực hiện nghĩa vụ giống như cá nhân mua bất động sản để ở, dẫn đến nhiều hệ lụy bất bình đẳng xã hội. Số lượng quản lý hồ sơ thuế sử dụng đất phi nông nghiệp trên địa bàn TP. Hồ Chí Minh hiện nay rất lớn, nhưng mức suất thuế và giá tính thuế còn thấp, số thu trung bình chỉ khoảng 400 tỷ đồng/năm.

Nguồn: ITN

Để khắc phục tình trạng này, tại dự thảo thay thế Nghị quyết số 54/2017/QH14 về cơ chế, chính sách thí điểm tạo động lực phát triển, UBND TP. Hồ Chí Minh đề xuất thu thuế nhà đất thứ hai trở lên với 2 phương án. Một là, thu thuế nhà đất mà chủ sở hữu không trực tiếp sử dụng, Ủy ban Thường vụ Quốc hội sẽ quy định mức thuế, phương pháp tính và thời gian áp dụng.

Hai là tăng mức thu liên quan đến nhà đất thứ hai trở lên, cụ thể là lệ phí trước bạ khi mua, nhận chuyển nhượng, thuế sử dụng đất phi nông nghiệp và thuế thu nhập cá nhân từ hoạt động này. Mức tăng thu sẽ do HĐND TP. Hồ Chí Minh quyết định; thành phố sẽ được hưởng 100% số thu tăng thêm từ khoản này và không dùng để xác định tỷ lệ phần trăm với các khoản thu phân chia giữa ngân sách Trung ương và địa phương.

Trên thực tế, việc đề xuất thu thuế bất động sản thứ hai trở lên là đi đúng hướng với dự định đánh thuế tài sản của Bộ Tài chính đã nêu ra suốt thời gian qua. Theo TP. Hồ Chí Minh, đây là sắc thuế mới, sẽ góp phần hạn chế đầu cơ rồi bỏ hoang nhà, đất trong các dự án bất động sản. Khi đó tâm lý e ngại chịu thuế nặng, rất có thể giá bất động sản sẽ không bị đẩy lên cao và về gần với giá trị thật của nó, giảm lãng phí nguồn lực xã hội, giúp thị trường ngày càng minh bạch, đồng thời là cơ sở để xây dựng chính sách chung sau này.

Tính toán bài bản và khoa học

Đây không phải lần đầu tiên TP. Hồ Chí Minh đề xuất đánh thuế tăng lên đối với bất động sản thứ hai. Phương án thu thuế nhà đất thứ hai trở lên từng được nêu trong dự thảo chính sách thay thế Nghị quyết số 54/2017/QH14 mà TP. Hồ Chí Minh gửi Chính phủ vào tháng 12.2022. Nhiều ý kiến cho rằng, sắc thuế đánh vào bất động sản thứ hai sẽ có nhiều tác động tích cực và trên thực tế nhiều nước trên thế giới cũng đã áp dụng thành công. Theo đó, nếu đánh thuế cao thì nhiều người không dám tích trữ nhà, đất nữa; còn những người đầu cơ sẽ tính toán kỹ mỗi khi đưa ra quyết định. Như vậy, nếu tình trạng đầu cơ giảm, giá bất động sản sẽ không bị đẩy lên cao và "giá trị ảo", thị trường bớt đi một nguyên nhân gây ra "bong bóng" nhà đất.

Việc đánh thuế bất động sản thứ hai cũng sẽ định hướng những nhà đầu tư thứ cấp mua sỉ rồi mục đích bán lẻ, sẽ vào khuôn khổ đi theo hướng đầu tư và phải thành lập doanh nghiệp để hoạt động chuyên nghiệp hơn. Từ đó, Nhà nước dễ quản lý hoạt động mua bán này hơn, giúp thị trường ngày càng minh bạch hơn. Nói cách khác, nếu làm tốt khâu quản lý và thu thuế này, có thể giúp bất động sản không có nguy cơ "vỡ trận", vừa giúp cho người dân có thu nhập trung bình và thấp vẫn có cơ hội sở hữu nhà để an cư lạc nghiệp, Nhà nước có thể thu thuế của những người có thu nhập cao, ngân sách quốc gia không bị thất thoát.

Thời gian qua, nhiều ý kiến cũng cho rằng việc đánh thuế bất động sản thứ 2 khó khả thi vì không công bằng và nếu không dựa trên giá trị, quy mô bất động sản, vô hình trung sẽ gây áp lực cho người sở hữu thực tế. Cụ thể, một người chỉ có 1 nhà đất lớn vài trăm mét vuông trở lên không bị đánh thuế, còn 1 người có 2 nhà đất có tổng diện tích chưa đến 100m2 thì lại bị đánh thuế nhà đất thứ 2. Hay như việc một người sở hữu 1 căn nhà ở khu vực "đất vàng" quận 1 trị giá hàng trăm tỷ đồng nhưng không bị đánh thuế, còn người có 2 ngôi nhà ở huyện vùng ven trị giá vài tỷ đồng lại bị đánh thuế nhà đất thứ 2. Ngoài ra, trường hợp mua nhà ở TP. Hồ Chí Minh nhưng lại có nhà đất được thừa kế, cho tặng ở tỉnh khác thì có thuộc đối tượng chịu thuế hay không?

Các chuyên gia cho rằng, mục tiêu của đánh thuế bất động sản thứ hai là hướng tới sử dụng tài sản có hiệu quả. Do đó, TP. Hồ Chí Minh cần tính toán bài bản và khoa học, bước đi thận trọng với lộ trình và quy định cụ thể, cách thức triển khai hợp tình, hợp lý, chặt chẽ và khoa học, nhằm tránh phát sinh các chiêu trò nhờ người thân đứng tên hộ để né thuế. Từng bước cân nhắc rồi thí điểm để vừa làm vừa rút kinh nghiệm, tránh làm tràn lan, theo kiểu áp đặt.

Bên cạnh đó, để đánh thuế tài sản thứ 2 trở lên, một trong những yếu tố quan trọng nhất là cần có quy định rõ ràng, minh bạch; thống kê chính xác về số lượng sở hữu đất, nhà ở của từng cá nhân, có thể áp dụng số hóa trong quản lý tài sản của người dân. Các cơ quan quản lý Nhà nước cũng cần có những điều chỉnh về mặt chính sách, thủ tục hành chính để người dân có thể dễ dàng sở hữu nhà đất, đất đai.

Bảo Văn