Hai cách giải quyết mà người dân nên biết khi chuyển nhượng nhà đất đang thế chấp ngân hàng

Luật sư Hà Thị Khuyên (Trưởng văn phòng luật sư Nhân chính, Đoàn luật sư TP Hà Nội) cho biết, có 2 cách để giải quyết mà người dân nên biết khi thực hiện việc chuyển nhượng nhà đất đang thế chấp ngân hàng.

Cách thứ nhất

Bước 1: Hai bên ký hợp đồng đặt cọc đảm bảo việc giao kết hợp đồng chuyển nhượng với nội dung cụ thể về giá cả, phương thức thanh toán, thời hạn ký kết, quyền và nghĩa vụ của các bên.

Bước 2: Hai bên cùng đến Ngân hàng để trả các khoản vay nợ sau đó thực hiện thủ tục giải chấp.

Bước 3: Ký kết hợp đồng chuyển nhượng nhà đất với nội dung như đã thỏa thuận trong hợp đồng đặt cọc.

Bước 4: Thực hiện thủ tục đăng ký biến động nhà đất tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Theo luật sư, có 2 cách giải quyết mà người dân nên biết khi chuyển nhượng nhà đất đang thế chấp ngân hàng. Ảnh minh họa

Cách thứ Hai

Theo khoản 8 Điều 320, Bộ luật Dân sự năm 2015, bên thế chấp không được bán, thay thế, trao đổi hay tặng cho tài sản thế chấp, trừ trường hợp được bên nhận thế chấp đồng ý. Như vậy, về nguyên tắc, quý khách có thể nhận chuyển nhượng quyền sử dụng nhà đất đang thế chấp và làm thủ tục sang tên nếu được ngân hàng đồng ý.

Nếu chọn hướng giải quyết này, việc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng nhà đất có thể thực hiện theo một trong hai trường hợp.

Trường hợp 1:Phía ngân hàng đồng ý cho các bên thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng nhà đất đang thế chấp để thu hồi nợ. Khi đó, khoản tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ được bên chuyển nhượng chuyển trực tiếp cho ngân hàng, cả gốc lẫn lãi của khoản vay.

Và ngân hàng sẽ trả lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng nhà đất (hay còn gọi là sổ đỏ) cho người sử dụng đất (bên chuyển nhượng) để bên chuyển nhượng giao cho bên nhận chuyển nhượng.

Tuy nhiên, do bên nhận chuyển nhượng giao tiền cho bên chuyển nhượng khi Giấy chứng nhận vẫn đang thế chấp tại ngân hàng (có nghĩa là, khoản tiền trả cho ngân hàng là khoản tiền mà bên nhận chuyển nhượng ứng ra), nên khi chuyển tiền cho bên chuyển nhượng để bên chuyển nhượng trả cho ngân hàng, bên nhận chuyển nhượng nên lập thành văn bản.

Luật sư Hà Thị Khuyên

Trong đó cần nêu rõ việc bên nhận chuyển nhượng ứng tiền cho bên chuyển nhượng để bên chuyển nhượng trả nợ ngân hàng. Khi ngân hàng trả lại sổ đỏ, bên chuyển nhượng có nghĩa vụ bàn giao lại sổ đỏ cho bên nhận chuyển nhượng. Đồng thời, có điều khoản quy định chế tài đối với bên chuyển nhượng trong trường hợp bên chuyển nhượng trốn tránh nghĩa vụ bàn giao Giấy chứng nhận hoặc không chuyển nhượng quyền sử dụng đất nữa.

Trường hợp 2: Bên chuyển nhượng (trường hợp này là bên đi vay) thay thế biện pháp bảo đảm tại ngân hàng hoặc đưa tài sản khác để bảo đảm cho khoản vay thay cho Giấy chứng nhận.

Khi được ngân hàng trả lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng nhà đất, các bên có thể thực hiện việc mua bán quyền sử dụng đất như bình thường.

Chi Lê