Gỡ nút thắt để thị trường bất động sản phát triển

Tuy nhiên, trái ngược với ý kiến trên, nhiều chuyên gia bất động sản (BĐS) lại cho rằng, trong mấy năm trở lại đây, thị trường BĐS tương đối ổn định, thanh khoản tốt. Song thực tế vẫn còn đó những “nút thắt” cần được tháo gỡ để thúc đẩy thị trường này phát triển.

Nút thắt chính sách cần tháo gỡ

Theo báo cáo mới đây của Hiệp hội BĐS TPHCM (HoREA), lượng kiều hối về TPHCM từ đầu năm đến nay đạt trên 2,1 tỷ USD, tăng 50 triệu USD so với cùng kỳ năm trước. Số liệu thống kê trong vài năm gần đây cũng cho thấy, khoảng 1/5 lượng kiều hối được đầu tư vào lĩnh vực BĐS.

Ngoài ra, TPHCM cũng đã thu hút được 2,2 tỷ USD vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI), tăng gấp đôi so với cùng kỳ năm 2016, trong đó vốn đầu tư vào lĩnh vực BĐS là 50,3 triệu USD, chiếm 12,82%, đứng thứ tư trong thu hút nguồn vốn FDI.

Hàng tỷ USD từ nhiều nguồn được đổ vào BĐS cả nước nói chung và TPHCM nói riêng kể từ đầu năm đến nay, nhưng từ chủ DN cho tới người vay vẫn cảm thấy chưa đủ. Lý giải về điều này, các chuyên gia BĐS cho rằng, do thực hiện lộ trình hạn chế dần tín dụng vào thị trường BĐS theo Thông tư 06/2016/TT-NHNN nên DN BĐS khó tiếp cận nguồn tín dụng mới.

Trong khi đó, chính sách tín dụng chưa phù hợp, chưa tạo được nguồn vốn trung và dài hạn cho thị trường BĐS, cũng như lãi suất cho vay BĐS vẫn còn cao (trên dưới 10%/năm) là một “nút thắt” của thị trường. Thực tế, lãi suất cho vay kinh doanh BĐS lúc nào cũng cao nhất so với các ngành sản xuất kinh doanh khác.

Một “nút thắt” khác mà theo các chuyên gia BĐS đó là tính pháp lý của các dự án. Một số dự án dù được chấp nhận cho đầu tư, được chính quyền địa phương giao đất nhưng lại không giao chủ trương đền bù giải tỏa, khiến cho công tác đền bù giải tỏa bất thành và những dự án này vẫn chỉ nằm trên giấy.

Tuy nhiên, theo ông Nguyễn Văn Ngọc – một chuyên gia về BĐS, ngoài hai nút thắt trên còn nhiều nút thắt khác cần được tháo gỡ như: Việc chuyển nhượng dự án BĐS giữa hai DN. Trong khi pháp luật quy định chủ đầu tư phải giải phóng mặt bằng và phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới được chuyển nhượng song trên thực tế, nhiều dự án hiện nay đang được thế chấp làm tài sản bảo đảm, dẫn tới nhiều trường hợp là tài sản bảo đảm cho các khoản nợ xấu.

Hay vấn đề liên quan tới thủ tục hành chính, hiện tại những thủ tục này còn nhiêu khê, ẩn chứa nguy cơ nhũng nhiễu trong quá trình phê duyệt, thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất...

Thủ tục hành chính cần được cải cách

Cụ thể, khâu thẩm định thiết kế cơ sở, thiết kế kỹ thuật các công trình cấp 1 (từ trên 20 tầng) đều phải thông qua Cục Quản lý các hoạt động xây dựng (Bộ Xây dựng), sau đó nộp hồ sơ này về Sở Xây dựng để xin cấp giấy phép xây dựng.

Ông Ngọc cho rằng, một điểm nghẽn khác cần sớm khơi thông để thị trường BĐS phục hồi và phát triển đó là, phải thay đổi triệt để quan điểm về tiền sử dụng đất. Thay bằng nộp tiền sử dụng đất, nên thay bằng sắc thuế sử dụng đất ở với thuế suất nhất định, đề xuất khoảng 10% hoặc 15% theo bảng giá đất. Như vậy, vừa minh bạch, vừa dễ tính toán và loại trừ được cơ chế xin – cho.

Hạn chế việc thu tiền sử dụng đất lần đầu quá lớn mà duy trì nguồn thu bền vững, lâu dài cho Nhà nước. Một điểm nghẽn khác cũng cần có cơ chế và giải quyết rốt ráo, đó là phải cải cách triệt để quy trình, thủ tục hành chính. Nếu thủ tục hành chính không rườm rà sẽ đỡ mất nhiều thời gian và chi phí cho các DN, đồng thời loại trừ được các yếu tố phát sinh tiêu cực.

Đối với những dự án đang trùm mền hiện nay cần có cơ chế khác. Theo ông Ngọc, việc chuyển nhượng dự án là hoạt động giữa các nhà đầu tư với nhau, không phải là bán nhà ở cho người mua nhà. Nếu bên chuyển nhượng chưa hoàn tất các thủ tục đầu tư, xây dựng, bên nhận chuyển nhượng dự án sẽ tiếp tục thực hiện hoàn tất các công việc này.

Nói về gỡ nút thắt trên thị trường BĐS, không ít chuyên gia cho rằng Nhà nước cần có cơ chế tiếp nối để hỗ trợ tín dụng cho đối tượng chính sách mua nhà ở xã hội; cho người thu nhập thấp tại đô thị mua nhà ở thương mại giá rẻ. Cụ thể, Ngân hàng Nhà nước cần có cơ chế tạo nguồn vốn cho vay trung và dài hạn trong thời hạn khoảng 15 – 20 năm cho người mua căn nhà đầu tiên, đối với nhà vừa túi tiền...