Gỡ khan cung bằng nhà cho thuê

Dự án nhà ở xã hội Lê Thành An Lạc của Công ty Lê Thành. Ảnh: Trọng Tín

Nhu cầu cao, chính sách chưa đến

Khu nhà trọ gồm 2 tòa nhà 5 tầng khang trang với 285 phòng trọ, mỗi phòng có diện tích 19 m2 dành cho ít nhất 2 người ở với giá thuê khoảng 1,5 triệu đồng/tháng tại phường An Lạc, quận Bình Tân, TP.HCM do Công ty TNHH Lê Thành đầu tư phát triển, kinh doanh và trực tiếp quản lý vận hành, nhưng nhiều năm qua vẫn phải đứng dưới danh nghĩa cá nhân xây dựng là ông Lê Hữu Nghĩa - Giám đốc Công ty.

Lý do bởi quy định pháp luật hiện hành chỉ cho phép hộ gia đình, cá nhân đầu tư xây dựng các khu nhà trọ cho công nhân, lao động thuê ở, mà chưa cho phép doanh nghiệp bất động sản thực hiện các dự án kiểu này.

Một điểm mới là Điều 57 - Luật Nhà ở 2023 đã cho phép phát triển nhà ở nhiều tầng, nhiều căn hộ của cá nhân để bán, cho thuê, thuê mua (còn gọi là nhà chung cư mini). Đi kèm với đó là các điều kiện, tiêu chuẩn riêng như việc phát triển chung cư mini để bán, cho thuê sẽ phải đáp ứng điều kiện làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở. Căn hộ đủ điều kiện được cấp giấy chứng nhận theo pháp luật đất đai (sổ hồng) sẽ được bán, cho thuê, thuê mua theo quy định của Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh bất động sản 2023… Ngoài ra, việc đầu tư xây dựng chung cư mini để cho thuê còn phải đáp ứng yêu cầu về xây dựng do Bộ Xây dựng ban hành. Khu nhà phải đáp ứng yêu cầu về phòng cháy chữa cháy theo quy định của pháp luật.

Như vậy, quy định mới sẽ là một bước tiến để tăng nguồn cung nhà cho thuê. Bởi theo ông Nghĩa, khi doanh nghiệp được tham gia các dự án này sẽ đảm bảo chất lượng xây dựng và các tiện ích, dịch vụ phục vụ công nhân, người lao động tốt hơn. Từ đó, tạo áp lực cạnh tranh lành mạnh buộc các hộ gia đình, cá nhân đang sở hữu các khu nhà trọ phải đảm bảo chất lượng công trình và tăng các tiện ích, dịch vụ phục vụ người thuê.

Dẫu vậy, để đảm bảo được chất lượng cũng như có giá thuê rẻ, rất cần có thêm các chính sách ưu đãi cho loại hình nhà ở này. Chẳng hạn, tại khu nhà cho thuê của Công ty Lê Thành, dù được đầu tư bài bản, có phòng sinh hoạt chung, phương tiện nghe nhìn và được Công ty Lê Thành quản lý vận hành, thực hiện đầy đủ các quy định, thế nhưng chủ nhà trọ hiện chưa được hưởng bất kỳ chính sách hỗ trợ nào của Nhà nước và phải nộp thuế khoán là 7%/doanh thu (tương tự cách thu thuế doanh thu trước đây). Trong khi đó, chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội được hưởng các ưu đãi như được vay tín dụng với lãi suất ưu đãi 4,8-5%/năm, giảm 50% thuế giá trị gia tăng, giảm 50% thuế thu nhập doanh nghiệp, miễn tiền sử dụng đất, Nhà nước đầu tư hạ tầng kết nối đến ranh dự án…

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho biết, nhu cầu nhà ở xã hội rất lớn tại các đô thị, trước hết là tại các thành phố trực thuộc Trung ương và các địa phương có tốc độ công nghiệp hóa cao, nhưng cần phải nghiên cứu kỹ để phát triển các loại hình nhà ở xã hội phù hợp với nhu cầu của người dân tại từng địa phương, tránh tình trạng bị “ế” tại nhiều địa phương như hiện nay.

Theo khảo sát, điều tra xã hội học của Liên đoàn Lao động TP.HCM, có đến 60% công nhân, lao động nhập cư chỉ có nhu cầu thuê nhà trọ với giá thuê khoảng 1,5 triệu đồng/tháng và chỉ chịu được mức chi phí thuê nhà khoảng 20% thu nhập hàng tháng bởi chỉ muốn làm việc tại thành phố trong khoảng 10-15 năm trước khi trở về quê sinh sống.

Mở đường chính sách, tăng ưu đãi

Theo khảo sát của Liên đoàn Lao động TP.HCM, có đến 60% công nhân, lao động nhập cư chỉ có nhu cầu thuê nhà trọ với giá thuê khoảng 1,5 triệu đồng/tháng và chỉ chịu được chi phí thuê nhà khoảng 20% thu nhập hàng tháng…

Hiện tại, chính sách phát triển nhà ở xã hội hiện đang được thúc đẩy mạnh mẽ, thế nhưng kết quả mang lại chưa như kỳ vọng một phần do thủ tục quá phức tạp khiến doanh nghiệp chưa mạnh dạn đầu tư. Mặt khác, giá nhà ở xã hội dù được nhiều ưu đãi nhưng cũng lên đến 1-1,6 tỷ đồng/căn, ngoài tầm tay của phần lớn người lao động với thu nhập phổ biến chỉ từ 5-10 triệu đồng/tháng.

Bởi vậy, chỗ ở thuê tươm tất, vừa túi tiền… có lẽ là lựa chọn của nhiều người lao động. Vì thế, có nhiều ý kiến cho rằng, chính sách nhà ở xã hội cũng cần được điều chỉnh theo hướng tăng nguồn cung cũng như ưu đãi cho nhà ở cho thuê.

Thực tế, thị trường đang bộc lộ một nghịch lý là trong khi nhà ở xã hội có nhiều ưu đãi nhưng chưa phát triển như kỳ vọng, thì nhà ở cho thuê do hộ gia đình, cá nhân đầu tư dù không có bất kỳ sự ưu đãi, hỗ trợ nào lại phát triển rất nhanh, thậm chí có nơi chất lượng sống không thua kém dự án chung cư là mấy.

Theo ông Lê Hoàng Châu, cùng với các doanh nghiệp xây dựng nhà ở xã hội, các chủ nhà trọ đã góp phần quan trọng trong việc giải quyết nhu cầu chỗ ở ngày càng có chất lượng tốt hơn cho công nhân, lao động, người nhập cư. Chỉ riêng tại TP.HCM, hiện có hơn 60.000 cá nhân, hộ gia đình đã đầu tư xây dựng các khu trọ với khoảng 560.000 phòng trọ cho thuê, giải quyết chỗ ở cho khoảng 1,4 triệu công nhân, lao động, người nhập cư, bao gồm cả thành phần trí thức, chuyên viên… thuê nhà trọ.

Tất nhiên, không phải khu nhà trọ nào cũng đều đáp ứng được tiêu chí an toàn, giá rẻ. Ghi nhận của phóng viên Báo Đầu tư Chứng khoán cho thấy, dù đã có tiêu chuẩn về thiết kế, kỹ thuật xây dựng một căn nhà trọ, nhưng điều đó không có nghĩa là sẽ luôn có phòng trọ đạt chất lượng, mà tùy vào vốn liếng của chủ đầu tư và đặc biệt là khả năng chi trả của người thuê.

Do vậy, đa phần các khu nhà trọ dành cho người lao động đều được thiết kế “na ná” nhau, đó là 2 dãy phòng đối diện nhau với lối đi sâu hút vào trong, phòng ốc thì đơn sơ, chật chội. Chính vì thế, để tăng nguồn cung nhà cho thuê chất lượng, ông Châu đề xuất, cần bổ sung loại hình nhà ở này vào diện được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở khi tự xây dựng hoặc cải tạo, sửa chữa nhà cho thuê phù hợp với thực tế tại từng địa phương.

Hiện nay, chính sách ưu đãi hộ gia đình, cá nhân vay vốn để xây dựng, cải tạo nhà cho thuê tương tự như chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội đã được Bộ Xây dựng đề xuất tại dự thảo Nghị định về phát triển và quản lý nhà xã hội.

Cụ thể, mức vốn vay tối đa bằng 80% tổng mức đầu tư dự án hoặc phương án vay và không vượt quá 80% giá trị tài sản bảo đảm tiền vay. Thời hạn vay tối thiểu là 15 năm và tối đa không quá 20 năm. Ngoài ra, lãi suất cho vay ưu đãi của các tổ chức tín dụng do Ngân hàng Nhà nước xác định và công bố trên cơ sở bảo đảm nguyên tắc không vượt quá 50% lãi suất cho vay bình quân của các ngân hàng trên thị trường trong cùng thời kỳ.

Bên cạnh hỗ trợ vay vốn, ông Châu cũng cho rằng, cần xem xét quy định mức thuế khoán thuế thu nhập cá nhân bằng 5% doanh thu đối với các chủ nhà trọ bởi mức 7% như hiện nay là khá cao.

Trọng Tín